Der Wiener Büromarkt ist laut dem aktuellen Büro-Marktbericht von Otto Immobilien im ersten Halbjahr 2023 erfreulich stabil. Die Vermietungsleistung zeigte mit 74.400 m² gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres ein deutliches Plus von 16 Prozent. Gegenüber dem Fünfjahres-Schnitt im gleichen Zeitraum lagen die Vermietungen sogar um rund 6 Prozent höher.  Steven Bill Scheffler, Otto Immobilien-Teamleiter Büroflächen, ist optimistisch:„Aufgrund der hohen Dynamik erwarten wir für heuer am Wiener Markt eine Vermietungsleistung von rund 135.000 m² Quadratmetern für das Gesamtjahr." Die Mietpreise haben sich deutlich nach oben entwickelt. Die Spitzenmieten in der Wiener Innenstadt sind um einen Euro von netto 27,50 Euro/m² auf 28,50 Euro/m² gestiegen, der Durchschnittspreis für Angebotsmieten für moderne Flächen laut Vienna Research Forum hat sich von 15,50 Euro/m² auf 15,80 Euro/m² um 2 Prozent erhöht. Der Run auf Toplagen werde die Bestandsmieten auch weiterhin steigen lassen, so die Expert:innen, die für die Wiener Innenstadt sogar Mieten bis zu 30 Euro/m² erwarten.
Primärgrund für den Anstieg der Mietpreise in Wien ist das weiterhin knappe Angebot an modernen Flächen. Während im Vorjahr 122.900 m² an neuen Büroflächen fertig gestellt wurden, geht die Neubauleistung heuer mit 48.800 m² deutlich zurück. „Erst für das Jahr 2024 erwarten wir wieder eine signifikante Steigerung in der Neuflächenproduktion mit einem prognostizierten Volumen von 111.625 m², so Martin Denner BSc, Leiter Research.
Der Flächenzuwachs in diesem Jahr geht vor allem auf das Konto von zwei wichtigen Projekten: das myhive am Wienerberg, das unter dem Namen Urban Garden eine Fläche von 15.500 m² bietet, zum anderen das Vio Plaza im Submarkt Westen mit einer Büronutzfläche von 22.600 m². Für das kommenden Jahr werden die Fertigstellungen von den Projekten Francis und dem Central Hub, dem Bauteil D des TwentyOne, erwartet.
Die Leerstandsrate am Gesamtmarkt betrug im zweiten Quartal 3,82 Prozent. Im ersten Bezirk lag sie sogar bei nur knapp 2 Prozent. Großflächige Untervermietungen sind seit der Corona-Krise eine gängige Praxis. In der Bundeshauptstadt bewegen sie sich im internationalen Vergleich aber in einem überschaubaren Maß, erzählt Scheffler. Allerdings hat sich nach seiner Beobachtung bei vielen Unternehmen der Trend zur Überprüfung von alternativen Standorten weiter verstärkt.  Nachhaltigkeitskriterien werden zunehmend wichtiger. Mieter:innen fordern vermehrt eine Gebäudezertifizierung, um ESG-Konformität zu gewährleisten oder sich Finanzierungs- und Kostenvorteile zu sichern. Büroflächen in B- und C-Lagen sowie „Inselstandorte“ leiden darunter. „Um Leerstände zu vermeiden, werden Büros in weniger bevorzugten Gebieten zunehmend in Wohnungen umgewandelt und somit dem Markt entzogen. Diese Entwicklung könnte mittelfristig das Angebot und die Mieten im unteren Segment beeinflussen“, so die Prognose Schefflers.

Die 3SI Immogroup startet Bauarbeiten bei zwei Gründerzeithäusern in der Nähe des Siebenbrunnenplatzes und Arthaberplatzes. Beide Altbauten werden revitalisiert und ausgebaut. Dabei werden die Wohnhäuser thermisch saniert, die Dachgeschosse ausgebaut und an das Fernwärmenetz angeschlossen. Insgesamt sollen so 46 Eigentumswohnungen bis Ende 2024 fertiggestellt sein. Das Gründerzeithaus in Wien Margareten in der Siebenbrunnengasse 65 wurde 1890 errichtet. „In den kommenden Monaten werden hier, neben den regulären Revitalisierungsmaßnahmen, neue Freiflächen mit Blick in den ruhigen Innenhof geschaffen, ein Lift eingebaut und der Stuck an der Fassade des Hauses wiederhergestellt“, sagt Christian Ziegler, Prokurist der 3SI Immogroup. Nach Abschluss werden 23 Eigentumswohnungen, mit Wohnflächen zwischen 30 m2 und 118 m2 in den Verkauf gelangen, darunter vier neu errichtete Dachgeschoßwohnungen mit Dachterrassen. Im Gründerzeithaus Van-der-Nüll-Gasse 51 im 10. Wiener Gemeindebezirk werden bis Ende 2024 16 Altbauwohnungen mit Flächen zwischen 54 m2 und 70 m2 saniert. Durch den zusätzlichen Ausbau des Dachgeschoßes werden sieben neue Wohnungen mit Wohnflächen bis zu 110 m2 und Freiflächen entstehen. Neben der thermischen Sanierung des Altbaus sollen, so Christian Ziegler, auch bei diesem Objekt alle Einheiten an das Wiener Fernwärmenetz angeschlossen und das ursprüngliche Fassadenbild wiederhergestellt werden.

Die meisten Hotelbetreiber der DACH-Region sind laut einer aktuellen Umfrage von Cushman & Wakefield „optimistisch“ bis „sehr optimistisch“, was den Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) in den nächsten zwölf Monaten betrifft. Sehr optimistisch ist die Erwartung insbesondere im Luxus-Bereich, wo die Betreiber zu 40 Prozent eine „sehr gute“ Performance erwarten. Für Budget-Hotels erwarten sogar 42 Prozent eine sehr gute Performance in den nächsten zwölf Monaten. Josef Filser, Head of Hospitality Germany & Austria, Cushman & Wakefield: „Die Hotelmärkte in den DACH-Regionen haben sich seit der Corona-Pandemie robust erholt, was vor allem durch einen starken Anstieg der durchschnittlichen Zimmerpreise angetrieben wurde, während die Auslastungsraten oft noch hinter den Ergebnissen von 2019 zurückbleiben. Wir erwarten, dass sich der Sektor trotz der makroökonomischen Herausforderungen weiterhin positiv entwickeln wird.“
Berlin, Hamburg, München und Wien sind unverändert die von Hotelbetreibern bevorzugten Hotelmärkte in der DACH-Region. Berlin besitzt in dieser Skala eine Attraktivität von 4,48 (von 1-5 Punkten), Düsseldorf im Vergleich nur 3,09. Die bevorzugten Märkte profitieren von einer diversifizierten Nachfrage und einer Rückkehr des internationalen Reiseverkehrs. Die starken Inlandsmärkte Leipzig (3,35) und Dresden (3,17) genießen ebenfalls das Interesse der Betreiber.
Was die Vertragsgestaltung betrifft, geben 60 Prozent der Betreiber an, dass sie bei Neuverträgen oder Vertragsverlängerungen Klauseln diskutieren oder aufnehmen, welche das Reporting von ESG-Kennzahlen festlegen. Was ESG betrifft, gaben die meisten Betreiber an, dass sie bereit sind, höhere Pachten zu bezahlen, wenn die Immobilien höchste Nachhaltigkeit bzw. Gebäudezertifizierungsstandards erfüllen. Auch Pandemie-Klauseln werden immer häufiger diskutiert. Die Umfrage ergab, dass fast 40 Prozent der Betreiber mehr hybride Pachtmodelle anbieten als zuvor. Die Befragung zeigt auch, dass fast alle Projektentwicklungen fortgesetzt werden. Nur 3 Prozent der Projekt-Pipeline liegen auf Eis. Aktuell sind etwa 10 Prozent der Projekte verzögert, meist um etwa ein bis sechs Monate. Die Hauptgründe dafür sind steigende Projektentwicklungskosten, Probleme bei der Finanzierung oder nicht mehr rentable Vertragsbedingungen.

In Judenau im niederösterreichischen Tullernfeld kommen nun mit dem Wohnbauprojekt "Schlosswiese" 110 Wohnungen mit Wohnungsgrößen von 54-99 m², 10 reihenhausartige Maisonettwohnungen mit Wohnungsgrößen von jeweils rd. 110 m² und 1 Geschäftslokal in die Vermarktung. Immobilienentwickler ist die NOE Immobilien Development, Architekten sind Simon+Stütz Architekten ZT und den Vertrieb übernimmt exklusiv die Auritas Finanzmanagement.
Die acht Gebäude liegen in der Wienerwaldstraße 11 unmittelbar neben dem Schloss Judenau. Durch die versetzte Anordnung der Baukörper enstehen Freiräume, die für Licht in den einzelnen Häusern sorgen. Es gibt persönliche Freiflächen, Kinderspielplätze, gemeinschaftliche Freiräume, ein Grünraum-Gestaltungskonzept und ein Mobilitätskonzept, das alternative Mobilitätsformen anbietet - unter anderem die Möglichkeit der Nutzung von anmietbaren Elektro-Carsharing Pkws. Zusätzlich sind 250 Fahrrad-Abstellplätze sowie ein elektronisches „Schwarzes Brett“ mit Echtzeit-Info für öffentliche Verkehrsmittel in der Gemeinde vorgesehen. Gebaut wird in 2 Bauphasen, die Fertigstellung ist für 2025 geplant. Die Kaufpreise beginnen bei 256.000 Euro.
Michael Neubauer, NID-Geschäftsführer: „Wir erschaffen mit ‚Schlosswiese | Zuhause im Tullnerfeld‘ nicht nur moderne Wohnungen mit attraktivem Preisniveau. Vielmehr kreieren wir hochwertigen, in ein außergewöhnliches Grünraum-Gestaltungskonzept eingebetteten Wohnraum in attraktiver Ruhelage. Die Wohnhausanlage mit ländlichem Flair und top Infrastruktur deckt das Bedürfnis von Wohnungssuchenden nach entspanntem Wohnen und trifft den Puls der Zeit.“

IFA Invest bringt eine neue Anleihe auf den Markt. Die „6,75 Prozent Palais St. Josef Salzburg Anleihe 2023-2026“ hat ein Gesamtvolumen von 10 Millionen Euro und ein Mindestinvestitionsvolumen von 10.000 Euro. Private Anleger:innen können bei einer Fixverzinsung von von 6,75 Prozent p.a. über eine Laufzeit von rund 36 Monaten investieren. Die Zinszahlungen der Anleihe erfolgen halbjährlich im Nachhinein. Die Rückzahlung erfolgt am Ende der Laufzeit zu 100 Prozent des Nennbetrages. Bei einer Zeichnung fällt kein Agio an. Als Sicherheiten liegen die Verpfändung des Gesellschaftsanteils an der Planquadr.at Klosterpark GmbH (Liegenschaftseigentümerin) im Ausmaß von 94 Prozent durch ihre Gesellschafterin (Emittentin) über eine Treuhänderin sowie ein Rückverkaufsrecht zu 85 Prozent des Nennbetrages zu Grunde. Emittentin der Anleihe ist die Planquadr.at Klosterpark Holding GmbH, eine Gesellschaft von Planquadr.at und Soravia. Insgesamt entstehen im historischen Kloster St. Josef rund 40 Eigentumswohnungen mit Allgemeinbereichen sowie einem Spa. 

Die restriktiveren KIM-V-Vorgaben treffen Jungfamilien mit beschränkten Anfangseinkommen und oft geringen Eigenmitteln besonders hart. Eine wesentliche Hürde stellt die maximale Verschuldungsquote von 40 Prozent des monatlichen Netto-Haushaltseinkommens bei einer Kredithöchstlaufzeit von 35 Jahren dar. Ursache dafür ist, dass die KIM-V die spezifische Lebenssituation von Jungfamilien – etwa Weiterbildungs- und Karenzzeiten – nicht ausreichend berücksichtigt. Das zeigen auch österreichweite Daten von Infina, einem Vergleichsportal für Kredite: Obwohl Ausnahmekontingente von der Vergleichsplattform stark genutzt werden, zeigen interne Auswertungen der Daten für 2023, dass im Alterssegment 18 bis 35 Jahre der Anteil dieser Altersgruppe von 41,1 Prozent auf 36,9 Prozent zurückgegangen ist.
„Seit der Einführung der KIM-V ist deutlich zu erkennen, dass der Wunsch vieler Jungfamilien von einer eigenen Wohnung oder einem Eigenheim immer herausfordernder zu verwirklichen ist. Anstatt in Wohneigentum mit Realwertsicherheit zu investieren, müssen sie vermehrt auf den Mietmarkt ausweichen. Mieten sind jedoch in den meisten Fällen an das Inflationsniveau gebunden, wodurch die finanzielle Belastung – gerade in Zeiten stark steigender Lebenserhaltungskosten – zum langfristigen Problem wird. Hinzu kommt, dass bei sinkender Bautätigkeit künftig mit Verknappung und damit weiter steigenden Mietpreisen zu rechnen ist, während Fixzinssätze gleichbleiben und damit Planungs- und Finanzierungssicherheit bieten. Für das Gesamtjahr 2023 wird eine Inflationsrate von 7,4 Prozent erwartet. Auch nach der letzten Leitzinserhöhung der EZB liegt das Zinsniveau deutlich darunter, wodurch langfristige Wohnbaukredite mit Fixverzinsung weiter attraktiv sind – zur Schaffung von Wohneigentum und auf lange Sicht auch für die persönliche Alters- und Generationenvorsorge“, so Christoph Kirchmair, Gründer und CEO von Infina.
Die KIM-V beschränkt zunächst die maximale Laufzeit von Immobilienkrediten mit 35 Jahren. Die Regulierung sieht jedoch Ausnahmekontingente für maximal 20 Prozent des Kreditvolumens eines Kreditinstitutes in Summe vor, wobei lediglich 5 Prozent des Kreditvolumens als Immobilienkredite mit Laufzeiten über 35 Jahren gewährt werden dürfen. In der Praxis sind längere Laufzeiten der wichtigste Hebel, um Jungfamilien zu ermöglichen, die maximale monatliche Schuldendienstquote (40 Prozent des Haushalts-Nettoeinkommens) nicht zu überschreiten. Die Problematik zeigt folgender Fall einer Jungfamilie, welche im Januar 2022 eine Eigentumswohnung mit einer Netto-Kreditsumme von 350.000 Euro über Infina finanziert hat. Die junge Familie mit Kind verfügte über ein Haushalts-Nettoeinkommen von 3.280 Euro. Die Finanzierungsrate wurde mit 1.029 Euro abgeschlossen (Fixzinssatz nominal 1,25 Prozent, 35 Jahre Laufzeit, 25 Jahre Fixzinsbindung). Die KIM-V begrenzt durch die 40 Prozent-Regel die maximale monatliche Kreditrate auf 1.312 Euro. Im Juli 2023 würde die monatliche Kreditrate bei einem aktuellen Fixzinssatz von 3,875 Prozent nominal (gleiche Laufzeit und Fixzinsperiode) für die Familie jetzt bei 1.550 Euro liegen und damit deutlich über der 40 Prozent-Regel der KIM-V.
„Seit Inkrafttreten der KIM-V haben sich wirtschaftliche Rahmenbedingungen massiv verändert. Eine Erhöhung des maximalen 5 Prozent-Anteils am Kreditvolumen für Immobilienkredite mit längeren Laufzeiten wäre eine wirkungsvolle Maßnahme, um diesen Entwicklungen im Sinne von besseren Möglichkeiten zur Schaffung von leistbarem Wohneigentum für Jungfamilien zu begegnen. Im 2. Halbjahr 2023 wird der Spielraum bei Ausnahmekontingenten enger, es besteht jetzt Handlungsbedarf", appelliert Christoph Kirchmair.

In einer aktuellen Studie des Technologie- und Immobilienunternehmens Prea warnen die Analysten ausdrücklich vor den Folgen des Geburtenkollapses in Deutschland. Immobilieninvestoren würde dieses regelmäßig unterschätzen. Insgesamt zeigt sich, dass sich der demografische Wandel in den kommenden zwanzig Jahren insbesondere auf die ländlichen Regionen in Deutschland auswirken wird, wo Bevölkerungsrückgänge von bis zu 60 Prozent (Saale-Holzland-Kreis) gemessen werden. Besonders betroffen sind hiervon die eher ländlich geprägten Bundesländer Sachsen (-9,5 Prozent), Sachsen-Anhalt (-17,2 Prozent) und Thüringen (-14,9 Prozent). Demgegenüber werden die urbanen Zentren weiterhin wachsen. Diese profitieren insbesondere aufgrund des erhöhten Zuzugs. Besonders hervorzuheben sind hierbei die Metropolregionen um München, Nürnberg, Berlin, Hamburg und Frankfurt am Main. Der Urbanisierungstrend, der seit Mitte der 2000er Jahre besteht, bleibt damit weiterhin aktiv. Der Druck auf die Großstädte wird somit anhalten. Nichtsdestotrotz wird das Durchschnittsalter von aktuell 44,4 auf über 46,5 Jahre steigen, was den Bedarf nach Barrierefreiheit sowohl in den Wohnungen als auch im öffentlichen Raum verstärken dürfte. Städte mit einem besonders hohen und nachhaltigen Wachstum sowie einer vergleichsweise jungen Bevölkerung stehen solchen mit starken Bevölkerungsrückgängen gegenüber. Für die kommenden 20 Jahre ergibt sich daraus ein Ranking der Standorte von Wohnungsinvestitionen, bei dem Regensburg, Leipzig und Potsdam die vorderen Plätze bei der Bevölkerungsentwicklung einnehmen, während Neuss, Trier und Moers als Standorte mit den größten Bevölkerungs- und Bedarfsrückgängen bei Wohnungen identifiziert wurden. Die Metropolregionen um München, Nürnberg, Berlin, Hamburg und Frankfurt am Main sowie die Großstädte im Osten Deutschlands werden hingegen weiter wachsen. Hierbei sticht Leipzig besonders hervor, wo Prea in den kommenden zwanzig Jahren einen Bevölkerungsanstieg von 30,2 Prozent prognostiziert. Maßgeblicher Faktor des darin sichtbaren Urbanisierungstrends dürfte die zunehmende Bedeutung der wissensintensiven Dienstleistungen in der Wertschöpfung sein. Ein rückläufiger Bevölkerungstrend werde in den betroffenen Regionen zu einem erhöhten Leerstand führen, schreiben die Autoren um Martin Kern, Senior Capital Market Quant bei Prea. Doch selbst bei stagnierender Bevölkerung müsse der Immobilienbestand an die sich verändernden Bedürfnisse angepasst werden. Das gelte auch für die städtische Infrastruktur. Städtebaulich könnte dies in den betroffenen Regionen bedeuten, dass entweder Ortsteile zurückgebaut oder sogar ganze Siedlungen aufgegeben werden müssen. „Ziel der Studie ist, Investoren eine klare Vorstellung davon zu geben, welche Standorte aufgrund bestimmter Kriterien für Wohnungsinvestitionen geeignet sind und welche aufgrund des Geburtenrückgangs und der damit verbundenen Bevölkerungsschrumpfung eine erhöhte Leerstandsrate aufweisen könnten“, sagt Gabriel Khodzitski, CEO und Gründer von Prea.