Die Talsohle ist bald erreicht

Der Immobilienring erwartet, dass bereits Mitte 2024 die Dynamik am Wohnimmobilienmarkt wieder zurückkehrt.
„Wir erwarten im 2. Halbjahr 2024 eine Änderung, die Entwicklung wird wieder dynamischer werden“, schätzt Georg Spiegelfeld, Präsident Immobilienring Österreich, die Marktsituation optimistisch ein. Nach einem Höchststand der Kaufpreise in den vergangenen Jahren, werden sich diese nun dem tatsächlichen Wert anpassen, ist Thomas Lainer, Vizepräsident des Immobilienring Österreich, überzeugt. „Die Talsohle ist bald erreicht“, ist Lainer sicher. Das Bestellerprinzip führt in Wien zu einem stark verringerten Angebot an inserierten Mietwohnungen. Spiegelfeld berichtet von einem Rückgang bis zu 50 Prozent, je nach Miethöhe.
„Es ist aktuell für unsere Branche schwierig und es werden noch Bereinigungen stattfinden. Aber jetzt ist durchhalten angesagt“, appelliert Spiegelfeld. Unternehmen die über finanzielle Bonität verfügen, arbeiten antizyklisch weiter an ihren Projekten. Die Nachfrage nach Miete ist ungebrochen, Mietpreise stiegen vor allem über Indexanpassungen. In Wien wurde in den vergangenen Jahren viel gebaut, damit sind die Preise stabil geblieben. Wo teurere Mieten verlangt werden, ist auch ein hoher Baustandard vorhanden.
Seit Einführung des Bestellerprinzips hat sich das Angebot auf Plattformen von Wohnungen bis 1.000 Euro Miete um 50 Prozent reduziert, bei Wohnungen im Bereich 1.000 Euro-1.500 Euro um 25 Prozent. Ab 1.500 Euro ist das inserierte Angebot stabil. Zur Berücksichtigung des Bestellerprinzips sagt Spiegelfeld: „Wir screenen laufend die Inserate auf Einhaltung des Bestellerprinzips, iR Mitglieder wie auch die meisten anderen Immobilienmakler:innen arbeiten gesetzeskonform.“
Die Angebote über Facebook haben zugenommen, Facebookgruppen, wo Wohnungen angeboten und gesucht werden, vergrößern sich laufend. Die Mietangebote stammen von Vormieter:innen bzw. über Eigentümer:innen die sich in den vergangenen Jahren Wohnungen als private Anlage gekauft haben. „Wir beobachten bei unserem laufenden Screening sehr oft überhöhte Preise bei Wohnungen, die dem MRG unterliegen, aber auch Miethöhen, die in keiner Relation zum Standard des Angebots stehen. Vorsicht vor Fake Angeboten ist auf jeden Fall angebracht“, so Spiegelfeld. Seit 2023 nehmen die Angebote für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser zu, auch im höheren Preissegment. „Ab 400.000 Euro Kaufpreis ist das Interesse meist überschaubar“, so Spiegelfeld. „Bei vielen Verkäufer:innen ist die veränderte Marktlage noch nicht im Bewusstsein verankert“, ergänzt Spiegelfeld.
Das Mietwohnungsangebot in Linz ist im Jahresvergleich zu November 2022 stabil, es wurden in den letzten Jahren einige größere Wohnprojekte fertiggestellt. Allerdings hat sich der günstigere Mietbereich bis 750 Euro im Vergleich zu November 2022 halbiert. Ähnlich ist die Situation in Graz (aber unverändert im günstigeren Bereich) und St. Pölten. In Klagenfurt hat sich das inserierte Mietangebot von Wohnungen bis 1.000 Euro Miete fast halbiert. Bei den Kaufpreisen verzeichnet Linz mit 10 bis 20 Prozent Rückgang den größten Einbruch. „Linz war sehr lange ein preislich moderater Markt und wurde als Geheimtipp gehandelt“, erklärt Lainer. „Märkte, die sich spät entwickeln, sind die ersten die wieder verlieren, wenn sich der Trend ändert“, so Lainer weiter.
„Ganz teure oder ganz billige Wohnungen funktionieren beim Kauf, das gilt österreichweit“, sagen Spiegelfeld und Lainer unisono. Penthouse Wohnungen sind meist vom Plan weg verkauft, denn die Klientel muss nicht finanzieren, sondern nur überweisen. „Alles, was dazwischen liegt, steht“, führt Lainer weiter aus. In Salzburg beispielsweise sind - bei einem aktuellen Quadratmeterpreis im Neubau von 8.000 Euro bis 10.000 Euro - Garconnieren gefragt. Sie sind klein und bei einer „schlechteren“ Lage innerhalb des Wohnbaus, gibt es preislichen Spielraum. Touristisch genutzte Objekte, bisher Selbstläufer, müssen wirtschaftlich darstellbar sein, dann finden diese Käufer:innen. Eine gute Nachfrage verzeichnen Logistikobjekte. Retail hat es aktuell sehr schw er, vor allem in Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen. Moderne Unternehmen, egal ob Gastro oder Handel, benötigen moderne Flächen.
Mietpreise werden im nächsten Jahr über der Indexierung steigen. Anleger:innen können damit langsam wieder positive Rendite erwirtschaften. Aufgrund der fehlenden Fertigstellungen im Neubausegment, wird das Angebot an Mietwohnungen in Salzburg und Innsbruck weiter sinken. Denn von der Planung über die Baugenehmigung bis zur Fertigstellung dauert es rund 2-3 Jahre. In der Zwischenzeit baut sich der bereits vorhandene Rückstand weiter aus.
Immobilienentwickler:innen stehen im ersten Halbjahr noch unter Druck. Der Stimmungstiefpunkt wird erst gegen Ende des 1. Quartals eintreten. „Im zweiten Halbjahr 2024 ist mit dem Sinken der Zinsen auf ein mittleres Niveau zu rechnen, dann wird die Entwicklung wieder dynamischer werden“, ist Spiegelfeld überzeugt. „Wenn die monatliche Finanzierungsrate wieder überschaubar ist, dann wird auch wieder Wohneigentum gekauft“, weiß Lainer.