Der Markt kommt langsam, aber sicher bereits wieder in Bewegung. Auch wenn man das von außen betrachtet noch gar nicht wahrnimmt, bzw. auch gar nicht wahrnehmen kann. "Es herrscht an vielen Stellen rege Aktivität im Markt, nur wird zurzeit nicht viel davon sichtbar. Oft werden herausfordernde Situationen geräuschlos behoben, ohne dass davon etwas nach draußen dringt. Einige dieser „Arbeiten“ waren in der rund zehnjährigen Sonderkonjunktur bis Anfang 2022 kaum erforderlich. Spätestens seit diesem Zeitpunkt sind Immobilienanlagen keine Selbstläufer mehr, sondern bedeuten wieder Arbeit, Kreativität, und oftmals integrierte Lösungsansätze", Christian Ströder, Director Market Intelligence bei Avison Young, dem international tätigen Immobilienberatungsunternehmen. Da die Büroflächennachfrage eng mit der Wirtschaftsleistung verbunden ist, wird allgemein auch eine weitere Belebung bei der Büroflächenvermietung erwartet. Bremsend auf die (Immobilien-)Konjunktur wirken hingegen unter anderem die nachlaufenden Effekte der erfolgten Zinserhöhungen durch die EZB: Die Zinsen haben nach Einschätzung von Avison Young zwar den Gipfel erreicht, ihre volle Wirkung aber noch gar nicht in allen Bereichen entfaltet. Das gelte für Immobilienanschlussfinanzierungen, die bald in größerem Umfange anstehen, aber auch für die Unternehmensfinanzierung allgemein. Damit stehe weniger Kapital für Investitionen zur Verfügung. Auch in den Immobilienbewertungen seien die höheren Zinsen noch nicht gänzlich enthalten, was für zunächst noch sinkende Immobilienwerte spreche. Der immobilienwirtschaftliche Aufschwung wird also langsam vonstattengehen, sowohl auf dem Vermietungs- als auch dem Investmentmarkt. Auf Eigentümerseite gilt derweil weiterhin: Wer nicht verkaufen muss, wartet ab, denn damit würden in vielen Fällen Verluste realisiert werden. Das allein bremst die Transaktions-Aktivitäten noch deutlich. Gleichzeitig gilt: Wer nicht kaufen muss, kauft nicht. Auch das bremst natürlich, und die Mittelabflüsse bei einigen großen institutionellen Immobilieninvestoren reduzieren ebenfalls das Investmentgeschehen. Völckers: „Kleinere Investoren nutzen die aktuelle Marktphase indes aktiver als in den Boom-Jahren, in denen der Wettbewerb größer und die Preise höher waren. Sie können das (fehlende) Volumen der derzeit an der Seitenlinie abwartenden großen Käufergruppen allerdings nicht ausgleichen.“
Die Renditen für Logistikimmobilien dürften wohl die ersten sein, die schon eher zeitnah wieder nach unten gehen könnten. Der Grund: 2023 ging das Neubauvolumen am Logistikimmobilienmarkt spürbar zurück. Das Beratungsunternehmen Logivest meldet für 2023 in den Baustart von insgesamt rund 3,8 Millionen Quadratmetern Logistikneubaufläche – etwa 1,4 Millionen Quadratmeter und damit knapp 27 Prozent weniger als 2022. Mit lediglich rund 400.000 Quadratmetern fiel das vierte Quartal 2023 besonders schwach aus. Bei den drei größten Logistikimmobilienneubauten des vergangenen Jahres handelte es sich um eine etwa 260.000 Quadratmeter große Eigennutzung von Daimler Trucks in Halberstadt, eine Vorvermietung von GLP in Berlin Werder über rund 127.000 Quadratmeter unter anderem an Sonepar und Welog sowie um einen spekulativen, gut 112.000 Quadratmeter großen, Neubau von Thirteen Seven/ BentallGreenOak in Estorf. „Das wirtschaftliche Gesamtumfeld 2023 hat dem Logistikimmobilienneubau einen Doppelschlag versetzt“, sagt Kuno Neumeier, CEO der Logivest Gruppe. „Denn aufgrund der schwachen Konjunktur sowie der neuen Höchstmieten ist die Nachfrage der Mieter und Eigennutzer nach neuen Flächen weniger stark ausgeprägt gewesen als in den Vorjahren. Dieser Trend wurde durch den Rückgang des Onlinehandels verstärkt, welcher einige E-Commercler dazu brachte, zuvor aufgebaute Logistik-Überkapazitäten abzubauen beziehungsweise Neubauprojekte zu verschieben. Der zweite Schlag waren die im Vergleich zu 2022 deutlich gestiegenen Finanzierungskosten, die für Developer neue Entwicklungen erschwert haben. Die Finanzierungskosten sind nicht nur gestiegen, sondern aufgrund der Zurückhaltung der Banken ist es in vielen Fällen deutlich schwi eriger gewesen, überhaupt Finanzierungen zu bekommen.“ Erstmals hat Logivest auch die entwickelten sowie projektierten Green- und Brownfields erfasst. Während 2023 die Greenfieldflächen bei rund 2,6 Millionen Quadratmetern lagen, machten Brownfields weniger als die Hälfte aus. Doch schon ab 2024 zeichnet sich ein Wandel ab. Rund 8 Millionen Quadratmeter projektierte Greenfieldfläche steht dann voraussichtlich rund 5,5 Millionen Quadratmetern Brownfieldfläche gegenüber.
Das Jahr 2023 zeichnete sich durch eine herausfordernde Finanzierungslandschaft, hohe Zinsen und zurückhaltende Investoren auf dem österreichischen Hotelinvestmentmarkt aus. Dies spiegelte sich deutlich im reduzierten Gesamttransaktionsvolumen von etwa 270 Millionen Euro wider. Gleichzeitig lässt sich laut Christie & Co aber ein bereits positiver Trend im Jahresverlauf feststellen. Während im ersten Halbjahr nur Hotelimmobilien im Wert von etwa 100 Millionen Euro den Eigentümer wechselten, waren Investoren in der zweiten Jahreshälfte wieder aktiver. In diesem Zeitraum wurden Investitionen in der Höhe von insgesamt zirka 170 Millionen Euro getätigt. 2023 waren vor allem Hotelbetreiber als Investoren aktiv. Gemessen am Transaktionsvolumen wurden 58 Prozent aller Transaktionen von Betreibern selbst durchgeführt, während es im Jahr 2022 lediglich 17 Prozent waren. Ein Beispiel für diese Entwicklung ist eine Portfoliotransaktion in gleich zwei Städten. Bei den beiden Businesshotels roomz Wien Gasometer (133 Zimmer) und roomz Graz (152 Zimmer) setzte sich ein Betreiber als Investor durch. Die Plaza Hotelgroup aus Heilbronn, Deutschland, übernahm die beiden betreiberfreien Hotels im Zuge eines Portfoliodeals von der Ärztekammer für Steiermark, und wird diese unter ihrer Eigenmarke „PLAZA INN“ führen. Der Trend aus dem ersten Halbjahr, in dem vermehrt Hotelimmobilien in Wien im Vergleich zu Ferienlagen verkauft wurden, setzte sich bis zum Jahresende fort. Ca. 65 Prozent des Transaktionsvolumens im Jahr 2023 entfielen auf die Bundeshauptstadt. Auch die alternative Nutzung von Hotelimmobilien gewinnt zunehmend an Bedeutung. Blickt man auf die Käuferherkunft, kamen 2023 fast 60 Prozent der Investoren aus Österreich, was nochmal einen deutlicher Anstieg gegenüber 2022 (44 Prozent) darstellt. Simon Kronberger, Director Austria & CEE bei Christie & Co, kommentierte das vergangene Investmentjahr: „Mit einem Transaktionsvolumen von etwa EUR 270 Millionen in Österreich lag das Jahr 2023 wieder deutlich unter dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre. Die Situation ist nach wie vor für alle Stakeholder angespannt, und die Zurückhaltung der Investoren ist weiterhin stark spürbar. Dennoch freut es uns zu sehen, dass doch noch einige Käufer aktiv am Markt sind, und wir erfolgreich Transaktionen in Österreich begleiten durften.“ Aber auch außerhalb der Städte fanden Transaktionen statt. Ebenfalls ein Beispiel für Ankäufe durch Betreiber ist der Wechsel des Aldiana Club Ampflwang in Oberösterreich im Juli 2023. Das Ferienhotel mit über 200 Gästezimmern wurde von DER Touristik erworben, die das Hotel bereits erfolgreich unter der Marke Aldiana betrieben hat. Christie & Co begleitete die Akquisition. Generell zeigt der touristische Markt in Österreich aber eine deutliche Erholung.
Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 1,1 Mrd. € schneidet der Healthcare-Investmentmarkt im Jahr 2023, wie auch die anderen Assetmärkte, unterdurchschnittlich ab. Der langjährige Durchschnitt (2,4 Mrd. €) wurde im abgelaufenen Jahr um rund 55 % verfehlt. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate. „Im Vergleich zu den anderen Assetklassen fällt der Rückgang jedoch etwas moderater aus. Die 2023 sprunghaft gestiegenen Zinsen haben den Healthcare-Investmentmarkt in eine Konsolidierungs– und Preisfindungsphase versetzt. Die Gemengelage aus den Nachwirkungen der Pandemie und einer hohen Preisinflation haben deutlich negative Auswirkungen auf das Betreiberrisiko, da entstandene Kosten häufig nicht vollumfänglich bzw. unmittelbar an den Kunden weitergegeben werden können“, erklärt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate. Daher mangelt es weiterhin an adäquaten neuen Produkten mit entsprechend attraktiven Betreiberverträgen. Ein weiterer Grund für das schwache Investmentgeschehen am deutschen Healthcare-Investmentmarkt ist der wesentlich erschwerte Zugang zu Fremdkapital und die stark verschlechterten Finanzierungskonditionen. Daneben haben strukturelle Probleme bereits zu einigen größeren Insolvenzen in der Branche geführt, wodurch gerade risikoaverse Investoren sich in Zurückhaltung üben. Dies spiegelt sich deutlich in dem geringen Volumen (458 Mio. €) durch Portfoliodeals wider, welches rund 70 % unter dem langjährigen Durchschnitt liegt. Pflegeimmobilien tragen mit knapp 60 % (655 Mio. €) wie üblich mehr als die Hälfte zum Transaktionsvolumen bei (Ø 10 Jahre: 69 %). Gesundheitsimmobilien (schwerpunktmäßig Ärztehäuser, Kliniken & MVZ) kommen auf einen Umsatzanteil von rund 19 %. Mit 205 Mio. € wurde der langjährige Durchschnitt jedoch um rund 65 % verfehlt. Das Rekordergebnis dieses Segments aus dem Vorjahr wurde um rund 82 % unterschritten. Hingegen wird für betreutes Wohnen ein vergleichsweise solider Wert (234 Mio. €) notiert. Mit 21 % ist dies der höchste Umsatzanteil dieses Segments innerhalb der vergangenen zehn Jahre (Ø 10 Jahre: 7 %). Das Volumen von Projektentwicklungen ist deutlich von 755 Mio. € im Vorjahr auf rund 247 Mio. € zurückgegangen. Vor dem Hintergrund des insgesamt geringen Investmentvolumens bleibt der Anteil von Projektentwicklungen mit knapp 23 % jedoch recht konstant. In Anbetracht der deutlich verschlechterten Finanzierungsbedingungen und der stark gestiegenen Gestehungskosten ist es nicht verwunderlich, dass auch deutlich weniger Forward Deals angeschoben wurden.
Im Spätsommer des Vorjahres hatte Friedrich Huemer, Gründer und Miteigentümer von Polytec, 51 Prozent der You Will Like It Real Estate von Rainer Schönfelder und Thomas Schmid übernommen. Jetzt kommt das erste Projekt in dieser neuen Konstellation in den Vertrieb. 50 Wohnungen für barrierefreies bzw. begleitetes Wohnen und zusätzliche Flächen für integriertes Ärzte- und Gesundheitszentrum sollen in Mistelbach errichtet werden. Ender der Vorwoche war Verkaufsstart für 30 Wohnungen für betreutes Wohnen – alle mit Freiflächen und 1.500 m² Fläche für das geplante Ärzte- und Gesundheitszentrum. Fertigstellung ist im August 2025. Von den 20 barrierefreien Wohnungen im Projekt sind noch einige verfügbar. Das zentrumsnah gelegene „Haus der Zukunft“ besteht aus drei Häusern mit Ärztezentrum, Praxisräumen für Gesundheits- und Heilberufe oder Geschäftsflächen, 30 Einheiten für betreutes Wohnen und insgesamt 14 Einheiten für barrierefreies Wohnen. Das Gebäude selbst entspricht den Vorgaben der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen bei Materialien, Energieeffizienz, Raumluft oder dem Freiflächenangebot. Die Palette reicht von grünem Strom aus der eigenen PV-Anlage über Möglichkeiten für E-Car-Sharing, speziellen Betreuungs- und Serviceangeboten für Senior:innen bis hin zum kostenlosen Bike-Check einmal im Jahr.
DasTransaktionsvolumen des Frankfurter Gewerbeinvestmentmarkts rutscht erstmals seit 13 Jahren unter eine Milliarde Euro. die erzielten 840 Millionen sind der niedrigste Wert seit 2009. Im Vergleich zum Vorjahresergebnis entspricht das zudem einem Umsatzrückgang von rund 82 Prozent. Das Ergebnis des 10-Jahresdurchschnitts wurde um 87 Prozent verfehlt. Michael Fleck, Head of Capital Markets Frankfurt bei C&W, erläutert: „Im Einklang mit den Endjahresergebnissen der deutschen Top-7-Märkte fällt auch am Frankfurter Markt das Transaktionsvolumen 2023 rekordverdächtig niedrig aus. Die Marktaktivität wird zudem bei sinkenden Zinsen nicht sofort zurückkehren. Das liegt zum einen daran, dass die Banken immer noch sehr selektiv bei der Vergabe von Krediten agieren und zum anderen, dass große institutionelle Investoren Ankäufe nur stark abhängig von Lage und Produktqualität tätigen werden.“ Auch die Preise gaben nach: Von Ende 2022 bis Ende 2023 stieg die Bürospitzenrendite für Core-Objekte in Frankfurt um 135 Basispunkte auf aktuell 4,70 Prozent. Aufgrund einer prognostizierten sinkenden Inflation im Jahr 2024 werden erste Senkungen des Leitzinses der EZB ab Mitte des Jahres erwartet. Damit einhergehen positive Signale für ein verbessertes Finanzierungsumfeld.
Die Party geht absehbar schon wieder los. Und das auf wesentlich gesünderen Niveau, als zuletzt. Den Anfang dürfte Hamburg machen. Zwar waren hier die Transaktionen 2023 buchstäblich im Keller: minus 69 Prozent gegenüber dem Jahr davor. Aber - und das ist die gute Nachricht - rund die Häflte des gesamten Volumens passierte im letzten Quartal. „Das Transaktionsvolumen bewegt sich damit in etwa auf dem Niveau der Finanzkrise. Das sehr gute Abschneiden der Hansestadt in den vergangenen Jahren war insbesondere auf eine Vielzahl an großvolumigen Core-Transaktionen im Office-Bereich zurückzuführen. Die erhebliche Verteuerung der Finanzierungen hat jedoch insbesondere in diesem Segment zu einem spürbaren Abflachen des Transaktionsgeschehens geführt, weshalb sich die geringe Marktdynamik unter den Top-Städten in Hamburg mit am stärksten im Umsatzvolumen widerspiegelt“, erklärt Heiko Fischer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter. Es mehren sich auch bereits die Anzeichen, dass die Preisfindungsphase ihr Ende gefunden hat. Da selbst im Schlussquartal der Zinserhöhungszyklus der großen Notenbanken noch nicht abgeschlossen war, haben erwartungsgemäß auch die Netto-Spitzenrenditen teilweise noch einmal eine leichte Aufwärtsbewegung vollzogen. So kann für Büros ein Plus von 20 Basispunkten auf zuletzt 4,25 Prozent verzeichnet werden. Während im Logistiksegment ein Zuwachs von 15 Basispunkten auf ebenfalls 4,25 Prozent zu vermelden ist, zeigte sich die Netto-Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser erstmals seit Anfang 2022 wieder stabil. Sie notiert aktuell bei 3,75 Prozent. „Da der Zinsgipfel aller Voraussicht nach bereits erreicht wurde und sich damit einhergehend auch ein neues Preisniveau gefunden hat, steigt auch die Planungssicherheit vieler Investoren wieder an. Aus heutiger Perspektive erscheint es daher wahrscheinlich, dass im Jahresverlauf 2024 eine sukzessive Erholung einsetzt und die Marktdynamik damit im zweiten Halbjahr bereits wieder spürbar steigt. Das Transaktionsvolumen dürfte daher gegenüber 2023 erkennbar zulegen“, so Heiko Fischer.
Lukas Vytisk-Souffray, Portfolio Manager bei Schroder Investment Management (Switzerland) AG, wird ab 1. Januar neuer ULI Switzerland NEXT Chair. Er tritt damit die Nachfolge von Rainer Marti an. Das ULI NEXT-Programm bietet Mitgliedern zwischen 35 und 45 Jahren, die bereits einige Jahre Berufserfahrung in der Immobilien- und Stadtentwicklung mitbringen, eine offene und themenbezogene Networking-Plattform. Die NEXT-Mitglieder bilden das Scharnier zwischen den Generationen und treiben gemeinsam die nachhaltige Gestaltung unserer Städte voran. Neben der Teilnahme an den generationsübergreifenden ULI-Aktivitäten bietet ULI NEXT exklusive Veranstaltungen an, die dem Austausch innerhalb dieser Mitgliedergruppe dienen. Vor seiner jetzigen Tätigkeit bei Schroders war Vytisk-Souffray für Immobilienberatungsunternehmen wie SPGI Zurich AG, in Association with Cushman & Wakefield for Switzerland, sowie Cushman & Wakefield in Prag tätig. Studiert hat der künftige NEXT Chair an der Universität Zürich (MAS UZH Real Estate) und der Charles Sturt University (Bachelor of Business, Finance and Business Management).
Auf dem Rosenhügel entwickelt die ARE Austrian Real Estate (ARE) das Stadtquartier Wildgarten. Jetzt haben die letzten Baufelder des Quartiers Dachgleiche erreicht. Auf den Bauplätzen 3, 12, 14 und 15 entstehen insgesamt 157 Mietwohnungen in monolithischer Ziegelbauweise. "Mit den Bauplätzen 3, 12, 14 und 15 errichtet die ARE die letzten Wohneinheiten im Wildgarten – dann ist das Quartier komplett. Die insgesamt 14 Gebäude werden in nachhaltiger, monolithischer Ziegelmassivbauweise errichtet. Das Projekt ist bereits mit klimaaktiv Silber vorzertifiziert. Läuft weiterhin alles nach Plan, sind die 157 Mietwohnungen und der Wildgarten in seiner Gesamtheit Ende 2024 fertiggestellt", sagt Gerd Pichler, Leiter der ARE Projektentwicklung. Die von schneider+schumacher Architekten geplanten Wohnhäuser – von zwei bis maximal acht Geschoßen – werden insgesamt 157 Mietwohnungen beherbergen. Alle 14 Gebäude werden in nachhaltiger, monolithischer Ziegelmassivbauweise mit Stahlbetondecken errichtet. Herkömmliche Vollwärmeschutzsysteme mit erdölbasierten Produkten werden so vermieden. Dabei entstehen in Kooperation mit Wienerberger im Wildgarten die weltweit ersten zwei Gebäude mit acht Vollgeschoßen in monolithischer Ziegelbauweise mit integrierter Wärmedämmung, bei dem die Tragstruktur oberirdisch komplett mit keramischem Mauerwerk ausgeführt wird. Insgesamt 22 Bauplätze bilden den Wildgarten. Auf einem etwa elf Hektar großen Areal entstanden beziehungsweise entstehen in Summe ca. 1.100 Wohneinheiten, die rund 2.300 Menschen Raum zum Leben bieten. Die ARE zeichnet für 14 Bauplätze und somit für den Großteil der Quartiersentwicklung verantwortlich. Dabei errichtet sie rund 730 freifinanzierte Miet- und Eigentumswohnungen.
Der Markt kommt langsam, aber sicher bereits wieder in Bewegung. Auch wenn man das von außen betrachtet noch gar nicht wahrnimmt, bzw. auch gar nicht wahrnehmen kann. "Es herrscht an vielen Stellen rege Aktivität im Markt, nur wird zurzeit nicht viel davon sichtbar. Oft werden herausfordernde Situationen geräuschlos behoben, ohne dass davon etwas nach draußen dringt. Einige dieser „Arbeiten“ waren in der rund zehnjährigen Sonderkonjunktur bis Anfang 2022 kaum erforderlich. Spätestens seit diesem Zeitpunkt sind Immobilienanlagen keine Selbstläufer mehr, sondern bedeuten wieder Arbeit, Kreativität, und oftmals integrierte Lösungsansätze", Christian Ströder, Director Market Intelligence bei Avison Young, dem international tätigen Immobilienberatungsunternehmen. Da die Büroflächennachfrage eng mit der Wirtschaftsleistung verbunden ist, wird allgemein auch eine weitere Belebung bei der Büroflächenvermietung erwartet. Bremsend auf die (Immobilien-)Konjunktur wirken hingegen unter anderem die nachlaufenden Effekte der erfolgten Zinserhöhungen durch die EZB: Die Zinsen haben nach Einschätzung von Avison Young zwar den Gipfel erreicht, ihre volle Wirkung aber noch gar nicht in allen Bereichen entfaltet. Das gelte für Immobilienanschlussfinanzierungen, die bald in größerem Umfange anstehen, aber auch für die Unternehmensfinanzierung allgemein. Damit stehe weniger Kapital für Investitionen zur Verfügung. Auch in den Immobilienbewertungen seien die höheren Zinsen noch nicht gänzlich enthalten, was für zunächst noch sinkende Immobilienwerte spreche. Der immobilienwirtschaftliche Aufschwung wird also langsam vonstattengehen, sowohl auf dem Vermietungs- als auch dem Investmentmarkt. Auf Eigentümerseite gilt derweil weiterhin: Wer nicht verkaufen muss, wartet ab, denn damit würden in vielen Fällen Verluste realisiert werden. Das allein bremst die Transaktions-Aktivitäten noch deutlich. Gleichzeitig gilt: Wer nicht kaufen muss, kauft nicht. Auch das bremst natürlich, und die Mittelabflüsse bei einigen großen institutionellen Immobilieninvestoren reduzieren ebenfalls das Investmentgeschehen. Völckers: „Kleinere Investoren nutzen die aktuelle Marktphase indes aktiver als in den Boom-Jahren, in denen der Wettbewerb größer und die Preise höher waren. Sie können das (fehlende) Volumen der derzeit an der Seitenlinie abwartenden großen Käufergruppen allerdings nicht ausgleichen.“
Die Renditen für Logistikimmobilien dürften wohl die ersten sein, die schon eher zeitnah wieder nach unten gehen könnten. Der Grund: 2023 ging das Neubauvolumen am Logistikimmobilienmarkt spürbar zurück. Das Beratungsunternehmen Logivest meldet für 2023 in den Baustart von insgesamt rund 3,8 Millionen Quadratmetern Logistikneubaufläche – etwa 1,4 Millionen Quadratmeter und damit knapp 27 Prozent weniger als 2022. Mit lediglich rund 400.000 Quadratmetern fiel das vierte Quartal 2023 besonders schwach aus. Bei den drei größten Logistikimmobilienneubauten des vergangenen Jahres handelte es sich um eine etwa 260.000 Quadratmeter große Eigennutzung von Daimler Trucks in Halberstadt, eine Vorvermietung von GLP in Berlin Werder über rund 127.000 Quadratmeter unter anderem an Sonepar und Welog sowie um einen spekulativen, gut 112.000 Quadratmeter großen, Neubau von Thirteen Seven/ BentallGreenOak in Estorf. „Das wirtschaftliche Gesamtumfeld 2023 hat dem Logistikimmobilienneubau einen Doppelschlag versetzt“, sagt Kuno Neumeier, CEO der Logivest Gruppe. „Denn aufgrund der schwachen Konjunktur sowie der neuen Höchstmieten ist die Nachfrage der Mieter und Eigennutzer nach neuen Flächen weniger stark ausgeprägt gewesen als in den Vorjahren. Dieser Trend wurde durch den Rückgang des Onlinehandels verstärkt, welcher einige E-Commercler dazu brachte, zuvor aufgebaute Logistik-Überkapazitäten abzubauen beziehungsweise Neubauprojekte zu verschieben. Der zweite Schlag waren die im Vergleich zu 2022 deutlich gestiegenen Finanzierungskosten, die für Developer neue Entwicklungen erschwert haben. Die Finanzierungskosten sind nicht nur gestiegen, sondern aufgrund der Zurückhaltung der Banken ist es in vielen Fällen deutlich schwi eriger gewesen, überhaupt Finanzierungen zu bekommen.“ Erstmals hat Logivest auch die entwickelten sowie projektierten Green- und Brownfields erfasst. Während 2023 die Greenfieldflächen bei rund 2,6 Millionen Quadratmetern lagen, machten Brownfields weniger als die Hälfte aus. Doch schon ab 2024 zeichnet sich ein Wandel ab. Rund 8 Millionen Quadratmeter projektierte Greenfieldfläche steht dann voraussichtlich rund 5,5 Millionen Quadratmetern Brownfieldfläche gegenüber.
Das Jahr 2023 zeichnete sich durch eine herausfordernde Finanzierungslandschaft, hohe Zinsen und zurückhaltende Investoren auf dem österreichischen Hotelinvestmentmarkt aus. Dies spiegelte sich deutlich im reduzierten Gesamttransaktionsvolumen von etwa 270 Millionen Euro wider. Gleichzeitig lässt sich laut Christie & Co aber ein bereits positiver Trend im Jahresverlauf feststellen. Während im ersten Halbjahr nur Hotelimmobilien im Wert von etwa 100 Millionen Euro den Eigentümer wechselten, waren Investoren in der zweiten Jahreshälfte wieder aktiver. In diesem Zeitraum wurden Investitionen in der Höhe von insgesamt zirka 170 Millionen Euro getätigt. 2023 waren vor allem Hotelbetreiber als Investoren aktiv. Gemessen am Transaktionsvolumen wurden 58 Prozent aller Transaktionen von Betreibern selbst durchgeführt, während es im Jahr 2022 lediglich 17 Prozent waren. Ein Beispiel für diese Entwicklung ist eine Portfoliotransaktion in gleich zwei Städten. Bei den beiden Businesshotels roomz Wien Gasometer (133 Zimmer) und roomz Graz (152 Zimmer) setzte sich ein Betreiber als Investor durch. Die Plaza Hotelgroup aus Heilbronn, Deutschland, übernahm die beiden betreiberfreien Hotels im Zuge eines Portfoliodeals von der Ärztekammer für Steiermark, und wird diese unter ihrer Eigenmarke „PLAZA INN“ führen. Der Trend aus dem ersten Halbjahr, in dem vermehrt Hotelimmobilien in Wien im Vergleich zu Ferienlagen verkauft wurden, setzte sich bis zum Jahresende fort. Ca. 65 Prozent des Transaktionsvolumens im Jahr 2023 entfielen auf die Bundeshauptstadt. Auch die alternative Nutzung von Hotelimmobilien gewinnt zunehmend an Bedeutung. Blickt man auf die Käuferherkunft, kamen 2023 fast 60 Prozent der Investoren aus Österreich, was nochmal einen deutlicher Anstieg gegenüber 2022 (44 Prozent) darstellt. Simon Kronberger, Director Austria & CEE bei Christie & Co, kommentierte das vergangene Investmentjahr: „Mit einem Transaktionsvolumen von etwa EUR 270 Millionen in Österreich lag das Jahr 2023 wieder deutlich unter dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre. Die Situation ist nach wie vor für alle Stakeholder angespannt, und die Zurückhaltung der Investoren ist weiterhin stark spürbar. Dennoch freut es uns zu sehen, dass doch noch einige Käufer aktiv am Markt sind, und wir erfolgreich Transaktionen in Österreich begleiten durften.“ Aber auch außerhalb der Städte fanden Transaktionen statt. Ebenfalls ein Beispiel für Ankäufe durch Betreiber ist der Wechsel des Aldiana Club Ampflwang in Oberösterreich im Juli 2023. Das Ferienhotel mit über 200 Gästezimmern wurde von DER Touristik erworben, die das Hotel bereits erfolgreich unter der Marke Aldiana betrieben hat. Christie & Co begleitete die Akquisition. Generell zeigt der touristische Markt in Österreich aber eine deutliche Erholung.
Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 1,1 Mrd. € schneidet der Healthcare-Investmentmarkt im Jahr 2023, wie auch die anderen Assetmärkte, unterdurchschnittlich ab. Der langjährige Durchschnitt (2,4 Mrd. €) wurde im abgelaufenen Jahr um rund 55 % verfehlt. Dies zeigt die aktuelle Analyse von BNP Paribas Real Estate. „Im Vergleich zu den anderen Assetklassen fällt der Rückgang jedoch etwas moderater aus. Die 2023 sprunghaft gestiegenen Zinsen haben den Healthcare-Investmentmarkt in eine Konsolidierungs– und Preisfindungsphase versetzt. Die Gemengelage aus den Nachwirkungen der Pandemie und einer hohen Preisinflation haben deutlich negative Auswirkungen auf das Betreiberrisiko, da entstandene Kosten häufig nicht vollumfänglich bzw. unmittelbar an den Kunden weitergegeben werden können“, erklärt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residential Investment der BNP Paribas Real Estate. Daher mangelt es weiterhin an adäquaten neuen Produkten mit entsprechend attraktiven Betreiberverträgen. Ein weiterer Grund für das schwache Investmentgeschehen am deutschen Healthcare-Investmentmarkt ist der wesentlich erschwerte Zugang zu Fremdkapital und die stark verschlechterten Finanzierungskonditionen. Daneben haben strukturelle Probleme bereits zu einigen größeren Insolvenzen in der Branche geführt, wodurch gerade risikoaverse Investoren sich in Zurückhaltung üben. Dies spiegelt sich deutlich in dem geringen Volumen (458 Mio. €) durch Portfoliodeals wider, welches rund 70 % unter dem langjährigen Durchschnitt liegt. Pflegeimmobilien tragen mit knapp 60 % (655 Mio. €) wie üblich mehr als die Hälfte zum Transaktionsvolumen bei (Ø 10 Jahre: 69 %). Gesundheitsimmobilien (schwerpunktmäßig Ärztehäuser, Kliniken & MVZ) kommen auf einen Umsatzanteil von rund 19 %. Mit 205 Mio. € wurde der langjährige Durchschnitt jedoch um rund 65 % verfehlt. Das Rekordergebnis dieses Segments aus dem Vorjahr wurde um rund 82 % unterschritten. Hingegen wird für betreutes Wohnen ein vergleichsweise solider Wert (234 Mio. €) notiert. Mit 21 % ist dies der höchste Umsatzanteil dieses Segments innerhalb der vergangenen zehn Jahre (Ø 10 Jahre: 7 %). Das Volumen von Projektentwicklungen ist deutlich von 755 Mio. € im Vorjahr auf rund 247 Mio. € zurückgegangen. Vor dem Hintergrund des insgesamt geringen Investmentvolumens bleibt der Anteil von Projektentwicklungen mit knapp 23 % jedoch recht konstant. In Anbetracht der deutlich verschlechterten Finanzierungsbedingungen und der stark gestiegenen Gestehungskosten ist es nicht verwunderlich, dass auch deutlich weniger Forward Deals angeschoben wurden.
„Haus der Zukunft“ kommt in Mistelbach
Neue Struktur bei You will like it
von Gerhard Rodler
Im Spätsommer des Vorjahres hatte Friedrich Huemer, Gründer und Miteigentümer von Polytec, 51 Prozent der You Will Like It Real Estate von Rainer Schönfelder und Thomas Schmid übernommen. Jetzt kommt das erste Projekt in dieser neuen Konstellation in den Vertrieb. 50 Wohnungen für barrierefreies bzw. begleitetes Wohnen und zusätzliche Flächen für integriertes Ärzte- und Gesundheitszentrum sollen in Mistelbach errichtet werden. Ender der Vorwoche war Verkaufsstart für 30 Wohnungen für betreutes Wohnen – alle mit Freiflächen und 1.500 m² Fläche für das geplante Ärzte- und Gesundheitszentrum. Fertigstellung ist im August 2025. Von den 20 barrierefreien Wohnungen im Projekt sind noch einige verfügbar. Das zentrumsnah gelegene „Haus der Zukunft“ besteht aus drei Häusern mit Ärztezentrum, Praxisräumen für Gesundheits- und Heilberufe oder Geschäftsflächen, 30 Einheiten für betreutes Wohnen und insgesamt 14 Einheiten für barrierefreies Wohnen. Das Gebäude selbst entspricht den Vorgaben der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen bei Materialien, Energieeffizienz, Raumluft oder dem Freiflächenangebot. Die Palette reicht von grünem Strom aus der eigenen PV-Anlage über Möglichkeiten für E-Car-Sharing, speziellen Betreuungs- und Serviceangeboten für Senior:innen bis hin zum kostenlosen Bike-Check einmal im Jahr.
DasTransaktionsvolumen des Frankfurter Gewerbeinvestmentmarkts rutscht erstmals seit 13 Jahren unter eine Milliarde Euro. die erzielten 840 Millionen sind der niedrigste Wert seit 2009. Im Vergleich zum Vorjahresergebnis entspricht das zudem einem Umsatzrückgang von rund 82 Prozent. Das Ergebnis des 10-Jahresdurchschnitts wurde um 87 Prozent verfehlt. Michael Fleck, Head of Capital Markets Frankfurt bei C&W, erläutert: „Im Einklang mit den Endjahresergebnissen der deutschen Top-7-Märkte fällt auch am Frankfurter Markt das Transaktionsvolumen 2023 rekordverdächtig niedrig aus. Die Marktaktivität wird zudem bei sinkenden Zinsen nicht sofort zurückkehren. Das liegt zum einen daran, dass die Banken immer noch sehr selektiv bei der Vergabe von Krediten agieren und zum anderen, dass große institutionelle Investoren Ankäufe nur stark abhängig von Lage und Produktqualität tätigen werden.“ Auch die Preise gaben nach: Von Ende 2022 bis Ende 2023 stieg die Bürospitzenrendite für Core-Objekte in Frankfurt um 135 Basispunkte auf aktuell 4,70 Prozent. Aufgrund einer prognostizierten sinkenden Inflation im Jahr 2024 werden erste Senkungen des Leitzinses der EZB ab Mitte des Jahres erwartet. Damit einhergehen positive Signale für ein verbessertes Finanzierungsumfeld.
Die Party geht absehbar schon wieder los. Und das auf wesentlich gesünderen Niveau, als zuletzt. Den Anfang dürfte Hamburg machen. Zwar waren hier die Transaktionen 2023 buchstäblich im Keller: minus 69 Prozent gegenüber dem Jahr davor. Aber - und das ist die gute Nachricht - rund die Häflte des gesamten Volumens passierte im letzten Quartal. „Das Transaktionsvolumen bewegt sich damit in etwa auf dem Niveau der Finanzkrise. Das sehr gute Abschneiden der Hansestadt in den vergangenen Jahren war insbesondere auf eine Vielzahl an großvolumigen Core-Transaktionen im Office-Bereich zurückzuführen. Die erhebliche Verteuerung der Finanzierungen hat jedoch insbesondere in diesem Segment zu einem spürbaren Abflachen des Transaktionsgeschehens geführt, weshalb sich die geringe Marktdynamik unter den Top-Städten in Hamburg mit am stärksten im Umsatzvolumen widerspiegelt“, erklärt Heiko Fischer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Hamburger Niederlassungsleiter. Es mehren sich auch bereits die Anzeichen, dass die Preisfindungsphase ihr Ende gefunden hat. Da selbst im Schlussquartal der Zinserhöhungszyklus der großen Notenbanken noch nicht abgeschlossen war, haben erwartungsgemäß auch die Netto-Spitzenrenditen teilweise noch einmal eine leichte Aufwärtsbewegung vollzogen. So kann für Büros ein Plus von 20 Basispunkten auf zuletzt 4,25 Prozent verzeichnet werden. Während im Logistiksegment ein Zuwachs von 15 Basispunkten auf ebenfalls 4,25 Prozent zu vermelden ist, zeigte sich die Netto-Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser erstmals seit Anfang 2022 wieder stabil. Sie notiert aktuell bei 3,75 Prozent. „Da der Zinsgipfel aller Voraussicht nach bereits erreicht wurde und sich damit einhergehend auch ein neues Preisniveau gefunden hat, steigt auch die Planungssicherheit vieler Investoren wieder an. Aus heutiger Perspektive erscheint es daher wahrscheinlich, dass im Jahresverlauf 2024 eine sukzessive Erholung einsetzt und die Marktdynamik damit im zweiten Halbjahr bereits wieder spürbar steigt. Das Transaktionsvolumen dürfte daher gegenüber 2023 erkennbar zulegen“, so Heiko Fischer.
Lukas Vytisk-Souffray, Portfolio Manager bei Schroder Investment Management (Switzerland) AG, wird ab 1. Januar neuer ULI Switzerland NEXT Chair. Er tritt damit die Nachfolge von Rainer Marti an. Das ULI NEXT-Programm bietet Mitgliedern zwischen 35 und 45 Jahren, die bereits einige Jahre Berufserfahrung in der Immobilien- und Stadtentwicklung mitbringen, eine offene und themenbezogene Networking-Plattform. Die NEXT-Mitglieder bilden das Scharnier zwischen den Generationen und treiben gemeinsam die nachhaltige Gestaltung unserer Städte voran. Neben der Teilnahme an den generationsübergreifenden ULI-Aktivitäten bietet ULI NEXT exklusive Veranstaltungen an, die dem Austausch innerhalb dieser Mitgliedergruppe dienen. Vor seiner jetzigen Tätigkeit bei Schroders war Vytisk-Souffray für Immobilienberatungsunternehmen wie SPGI Zurich AG, in Association with Cushman & Wakefield for Switzerland, sowie Cushman & Wakefield in Prag tätig. Studiert hat der künftige NEXT Chair an der Universität Zürich (MAS UZH Real Estate) und der Charles Sturt University (Bachelor of Business, Finance and Business Management).
Auf dem Rosenhügel entwickelt die ARE Austrian Real Estate (ARE) das Stadtquartier Wildgarten. Jetzt haben die letzten Baufelder des Quartiers Dachgleiche erreicht. Auf den Bauplätzen 3, 12, 14 und 15 entstehen insgesamt 157 Mietwohnungen in monolithischer Ziegelbauweise. "Mit den Bauplätzen 3, 12, 14 und 15 errichtet die ARE die letzten Wohneinheiten im Wildgarten – dann ist das Quartier komplett. Die insgesamt 14 Gebäude werden in nachhaltiger, monolithischer Ziegelmassivbauweise errichtet. Das Projekt ist bereits mit klimaaktiv Silber vorzertifiziert. Läuft weiterhin alles nach Plan, sind die 157 Mietwohnungen und der Wildgarten in seiner Gesamtheit Ende 2024 fertiggestellt", sagt Gerd Pichler, Leiter der ARE Projektentwicklung. Die von schneider+schumacher Architekten geplanten Wohnhäuser – von zwei bis maximal acht Geschoßen – werden insgesamt 157 Mietwohnungen beherbergen. Alle 14 Gebäude werden in nachhaltiger, monolithischer Ziegelmassivbauweise mit Stahlbetondecken errichtet. Herkömmliche Vollwärmeschutzsysteme mit erdölbasierten Produkten werden so vermieden. Dabei entstehen in Kooperation mit Wienerberger im Wildgarten die weltweit ersten zwei Gebäude mit acht Vollgeschoßen in monolithischer Ziegelbauweise mit integrierter Wärmedämmung, bei dem die Tragstruktur oberirdisch komplett mit keramischem Mauerwerk ausgeführt wird. Insgesamt 22 Bauplätze bilden den Wildgarten. Auf einem etwa elf Hektar großen Areal entstanden beziehungsweise entstehen in Summe ca. 1.100 Wohneinheiten, die rund 2.300 Menschen Raum zum Leben bieten. Die ARE zeichnet für 14 Bauplätze und somit für den Großteil der Quartiersentwicklung verantwortlich. Dabei errichtet sie rund 730 freifinanzierte Miet- und Eigentumswohnungen.
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1100 Wien
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Investments springen heuer wieder an © (c) Adobe Stock
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