Umsatz für Gewerbeimmobilien nochmals leicht gestiegen
Deutschlands Investmentmarkt im Hoch
von Charles Steiner
Trotz des eklatanten Mangels an Core-Objekten ist der deutsche Investmentmarkt äußerst aktiv. Nach Zahlen von BNP Paribas Real Estate ist im heurigen ersten Halbjahr sogar mehr investiert worden als im rekordverdächtigen Betrachtungszeitraum aus dem Vorjahr. 26,1 Milliarden Euro bei über 850 Transaktionen sind in den Gewerbeimmobilienmarkt investiert worden. Das ist, nach 2007, der zweitbeste Investmentumsatz aller Zeiten, für das Gesamtjahr hält die BNPPRE ein Überschreiten der 50 Milliarden-Marke für sehr wahrscheinlich.
Das Gros machten dabei Einzeldeals aus, die rund 20 Milliarden am Gesamtumsatz ausgemacht hatten - ein Plus von 17 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Besonders viele großvolumige Deals über 100 Millionen Euro sind darin enthalten. Folglich sind die Portfolioverkäufe aufgrund eines mangelnden Angebots umd 32 Prozent quasi eingebrochen. Mit gut 11,4 Milliarden Euro und einem Umsatzanteil von 44 Prozent wurde auch im ersten Halbjahr 2018 mit Abstand am meisten in Büroobjekte investiert. Nur 2007 (getrieben durch große Portfolioverkäufe) fiel das Ergebnis noch höher aus. Ein rückläufiges Transaktionsvolumen verzeichneten dagegen Einzelhandelsimmobilien (-16 Prozent), die mit gut 4,68 Milliarden Euro den zweiten Platz in der Umsatzstatistik belegen. Trotzdem bewegen sie sich damit etwa im Schnitt der letzten zehn Jahre. Es mangelte in erster Linie an einem ausreichenden Angebot an größeren Paketen, in die 45 Prozent weniger investiert wurden als im Vorjahreszeitraum.Auf Rang drei der Nutzungsarten platzieren sich Logistikobjekte, deren Anteil sich auf 11,5 Prozent beläuft. Mit rund 3 Milliarden Euro fällt das Ergebnis zwar nur gut halb so hoch aus wie im vergangenen Jahr, stellt aber trotzdem den zweitbesten Wert aller Zeiten dar. Die Spitzenrenditen erweisen sich als stabil, im mittlerweile sehr teuren Berlin liegt sie bereits bei 2,9 Prozent, in München bei drei Prozent, Halburg und Frankfurt notieren mit 3,15 Prozent, Düsseldorf mit 3,35 Prozent. Die höchste Rendite wurde in Köln mit 3,55 Prozent gemessen, mit 3,4 Prozent liegt Stuttgart dahinter.
Längere Verkaufsprozesse bremsen Umsätze ein
Retail-Transaktionen fallen zurück
von Charles Steiner
Während in Österreich Retailimmobilien derzeit Investmentvehikel Nummer eins sind, sieht es in Deutschland ganz anders aus. Einem aktuellen Marktbericht von Colliers International zufolge ist das Transaktionsvolumen mit 3,5 Milliarden gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um 38 Prozent eingebrochen und liegt um gut ein Drittel hinter dem Fünfjahresmittel. Lediglich in den vergangenen drei Monaten hat der Einzelhandelsimmobilienmarkt angezogen, 2,3 Milliarden Euro wurden investiert, im ersten Quartal gab es überhaupt keinen Deal jenseits der 100 Millionen Euro-Marke. Auch Portfolio-Deals waren eher rar gesät - zwar nahmen diese im ersten Halbjahr 40 Prozent des Volumens ein, auf das absolute Transaktionsvolumen umgerechnet ist das aber ein Verlust von 60 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres.
Grund für die ausbaufähige Performance in dieser Assetklasse ist unter anderem, dass Verkaufsprozesse immer länger dauern und damit höhere Transaktionsvolumina ausbremsen. An der Nachfrage liege es, so Thomas Dänzel, Head of Retail Investment bei Colliers, nämlich nicht: "Dort erleben wir immer noch ein ungesättigtes Interesse an deutschen Einzelhandelsobjekten, deren Attraktivität sich neben der allgemein hohen Objektqualität auch aus der gegenüber externen Krisen anhaltend starken Binnenkonjunktur des Landes begründet."
Der Retailimmobilienmarkt in Deutschland ist zum größten Teil national, ausländische Investoren trugen nur 20 Prozent des Gesamtvolumens bei - 16 Prozent weniger als im Vorjahr. Lediglich 732 Millionen Euro konnten internationalen Geldquellen zugeordnet werden, darunter der Schweiz mit 190 Millionen Euro (5 Prozent Marktanteil), den USA mit 79 Millionen Euro und Frankreich (60 Millionen Euro) bzw. einem Marktanteil von jeweils rund 2 Prozent. Das könnte, so Dänzel, daran liegen, dass internationale Investoren einerseits strukturierte Kaufprozesse scheuen und damit höhere Transaktionskosten zusätzlich zu den hohen Kaufpreisen anfallen würden.
Beliebtestes Format waren FMZ mit knapp der Hälfte des Volumens, hiernach folgen Geschäftshäuser mit 30 Prozent und Shoppingcenter mit 22 Prozent.