Bauordnung Neu auf dem Prüfstand
Überfällige Nachjustierung und fehlender Mut
von Stefan Posch
Die Stadt Wien hat nun den Entwurf für die Novellierung der Wiener Bauordnung präsentiert (immoflash berichtete gestern). Neben den schon im Vorfeld angekündigte Maßnahmen, wie etwa die neue Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“, Verfahrensvereinfachungen und -beschleunigungen und strengere Regeln für kurzfristige gewerbliche Nutzungen von Wohnungen für Beherbungszwecken, tauchen auch ein paar Überraschungen im Gesetzesentwurf auf.
So wird etwa die Mindestgröße für Wohnungen von bisher 30 auf künftig 25 m² herabgesetzt und so dem Trend Richtung immer mehr Single-Hauhalten Rechnung getragen. Ein Ziel der Novellierung ist es, die Schaffung von Wohnraum zu begünstigen.
Bauträgersprecher Hans Jörg Ulreich sieht bei der Bereinigung von „Vorschriften, die weit überzogen und damit nicht praxistauglich waren“, einen längst überfälligen Schritt. Einen „klaren Schuss ins Knie“ sieht Ulreich aber beim strengeren Schutz von Gründerzeithäusern, der ja schon seit 1. Juli gilt. „Stehen lassen bedeutet nicht, dass das Gebäude auch erhalten bleibt“, so Ulreich. Altbauten in Wien könne man nicht über eine Bauordnung retten, solange Gründerzeithäuser in der Sanierung und im Erhalt viel teurer sind als jeder Neubau und solange Gründerzeitwohnungen im Mietrecht trotzdem Neubauten gegenüber benachteiligt werden.
Auch bei der neuen Widmungskategorie ortet Ulreich vor allem Kosmetik. „130.000 neue Gemeindewohnungen könnten durch Aufstockung, Überbau und Verdichtung des Bestands errichtet werden - da braucht es keinen einzigen m² an neuen Flächenzukauf“, so Ulreich. Das sei keine Maßnahme für sozial Benachteiligte, vielmehr ziehe die Stadt hier dem Privatmarkt Kunden ab. „Wien muss nur treffsicher und effizient Wohnraum für die Schwächsten schaffen, statt der Wirtschaft, die Arbeitsplätze sichert und freifinanziert baut, Kunden zu entziehen“, fordert er.
Die neue Bauordnung habe vieles - überfällig - auf den Stand der Zeit gebracht, was Ulreich aber als eine Selbstverständlichkeit ansieht. „Mutige und bahnbrechende Schritte für die Zukunft des Wiener Wohnbaus, etwa im Bereich der Bauverfahren im mehrgeschossigen Wohnbau, sind nicht darin enthalten. Da wäre vieles herauszuholen gewesen“, so Ulreich. So bleibe es technisch eine längst notwendige Nachjustierung und politisch werde daraus die „alte, überholte Ideologieschlacht zwischen 'gutem' öffentlichen und 'bösem' privaten Wohnbau“. „Leider“, so Ulreich abschließend.
Gewerbeimmobilien nach wie vor im Visier
Immo-Preise steigen weiter
von Charles Steiner
Die Immobilienpreise in Deutschland sind hoch - und sie werden zumindest bis zum Ende dieses Jahres auch weiterhin steigen, und zwar in allen Assetklassen. Zu dieser Einschätzung gelangt der Deutsche Anlage-Immobilien Verbund (DAVE) im Rahmen eines Ausblicks für das heurige Jahr. Der Grund: Die Nachfrage ist weiterhin hoch, die Neubautätigkeit allerdings zu gering. Das auch, weil Baugrundstücke Mangelware sind.
Matthias Wirtz, DAVE-Partner, KSK-Immobilien Köln: „Wir verzeichnen weiterhin eine zu geringe Neubautätigkeit. Entsprechend ist für Investoren nach wie vor die Wertstabilität von Immobilien das dominierende Anlagemotiv und aktives Asset Management eine gute Anlagestrategie.“ Peter Schürrer, DAVE-Geschäftsführer, Schürrer & Fleischer Stuttgart fügt hinzu: „Eine erhöhte Nachfrage ausländischen Kapitals erwarten wir bei Gewerbe-, nicht aber bei Wohnimmobilien in den Ballungszentren aufgrund niedriger Renditefaktoren.“ Für die ausländischen Investoren sind nach wie vor Gewerbeimmobilien im Vordergrund. Bei Büroimmobilien allerdings führe die hohe Nachfrage bei einem überschaubarem Neubauangebot mittlerweile zu einer teilweise ungesund niedrigen Leerstandsquote. Dementsprechend seien steigende Mieten zu erwarten, und die Bereitschaft und der Mut für spekulative Neubauten an A- und B-Standorten nehme zu. Für 2018 ist mit weiter leicht fallenden Renditen zu rechnen. Bei Logistikimmobilien gilt als größter Treiber der Onlinehandel. Die Anlageklasse habe sich, so DAVE, am Markt behauptet und werde weiterhin für Investoren zunehmend attraktiver, weswegen auch hier Preissteigerungen zu erwarten seien.
Bei Wohnimmobilien gilt nach wie vor ein hoher Nachfrageüberhang. Gerade Objekte mit einem Volumen zwischen 10 und 100 Millionen Euro, bei ausländischen Investoren je nach Lage auch erst ab 50 Millionen Euro, in demografisch wachsenden Standorten seien bei in- und ausländischen Investoren sowie Family Offices stark gefragt.