Gesunkene Erwartungen an die Geschäftsentwicklung im Jahr 2019 trüben die Perspektiven für Immobilieninvestitionen in Europa weiter ein. Das ist ein zentrales Ergebnis der aktuellen Investitionsklima-Studie von Union Investment, die unter 150 Immobilieninvestoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien durchgeführt wurde. 41 Prozent der befragten Immobilienprofis erwarten in den nächsten zwölf Monaten eine Verschlechterung des Immobilien-Investitionsklimas. Nur 22 Prozent gehen von einer spürbaren Verbesserung aus.
Für die jeweiligen Ländermärkte zeigen sich bei den Erwartungen für 2019 im Detail deutliche Unterschiede. Während rund die Hälfte der Immobilieninvestoren aus Deutschland und Großbritannien die Aussichten eher negativ beurteilt, kommen die Optimisten vor allem aus Frankreich. 40 Prozent der französischen Studienteilnehmer erwarten eine spürbare Verbesserung des Investitionsklimas, nur 24 Prozent richten sich auf eine Eintrübung ein.
Gefragt wurden die Studienteilnehmer unter anderem auch, in welchen europäischen Ländern sie 2019 über alle Nutzungsarten hinweg die besten Gesamtbedingungen für Immobilieninvestitionen sehen. Mit 31 Prozent verzeichnete Deutschland in dieser Umfrage den stärksten Zuspruch. Frankreich und Großbritannien folgen mit klarem Abstand und jeweils rund 13 Prozent. Vergleichsweise gute Bedingungen für Investitionen 2019 werden außerdem Spanien, den Niederlanden, Schweden und Österreich attestiert.
Bei den außereuropäischen Märkten sind nach wie vor die USA die klare Nummer Eins. 53 Prozent aller Befragten mit entsprechendem Investmentradius benannten die USA als ihren Favoriten für Immobilieninvestitionen außerhalb Europas. Demgegenüber verschwinden Australien mit 13 Prozent und Japan mit 10 Prozent nahezu vom Investmentradar der Europäer.
Die CA Immo hat nun ihr Shoppingcenter in Westungarn gut verkaufen können. Die Shopping Mall Duna Center ging an die Indotek Gruppe. Das Gebäude befindet sich in Györ (Ungarn) und umfasst eine Einzelhandelsfläche von rund 16.000 m². Das Closing der Transaktion fand Ende 2018 statt. Indotek hat damit ihr Retailportfolio, das aus mehreren Shopping Center in Ungarn besteht, weiter vergrößert. Die CA Immo indes hat mit dem Verkauf seiner letzten Gewerbeimmobilie in Ungarn den Rückzug aus dem Einzelhandelsmarkt abgeschlossen und wird sich damit rein auf das Bürosegment konzentrieren.
„Es ist uns gelungen, die Immobilie im Rahmen der Portfoliooptimierung in einem günstigen Marktumfeld zu veräußern. Wir werden uns künftig auf Büroinvestitionen der Kategorie A, die in der CEE Region weiterhin vielversprechend sind, konzentrieren“, so Ede Gulyás, Managing Director CA Immo Ungarn.
„Wir sind sehr stolz, dass die CA Immo wieder auf die Beratung von CHSH bei dieser komplexen Transaktion vertraut hat. Das unterstreicht die hervorragende Qualität des Real Estate Teams in Ungarn unter der Leitung von Wilhelm Stettner“, meint Mark Krenn, Leiter der CEE Real Estate Practice Group bei CHSH, welche die Verkäuferin beraten hat.
In Düsseldorf boomt - entgegen dem insgesamten Trend - der Investmentbereich nach wie vor. Das freut auch jene Österreicher, die vor Ort aktiv sind beziehungsweise gerade werden. Mit einem Transaktionsvolumen von 3,9 Milliarden Euro wird der bisherige Bestwert des Vorjahres geradezu pulverisiert (+21 Prozent). Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2018, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird.
Düsseldorf ist und bleibt Bürostadt: Das Ausnahmeergebnis auf dem Investmentmarkt ist in erster Linie dem Run auf Office-Investments geschuldet. 2018 wurden insgesamt 2,5 Milliarden Euro in Büroimmobilien investiert und damit so viel wie noch nie zuvor. Zahlreiche großvolumige Transaktionen wie z.B. der Verkauf der Metro-Zentrale für rund 270 Millionen Euro oder des IKB-Hauptquartiers für 230 Millionen Euro tragen zum Erfolg dieser Assetklasse bei. In Prozentwerten ausgedrückt, führen Büroimmobilien das Feld mit einem Umsatzanteil von 65 Prozent an. Auf Platz 2 folgt der Einzelhandelssektor, der seinen Marktanteil von 5 auf knapp 9 Prozent steigern konnte. Den dritten Platz belegen die Logistikimmobilien, die gut 7 Prozent zum Gesamtumsatz beisteuerten. Unterrepräsentiert bleiben dagegen angebotsbedingt Hotel-Investments sowie Entwicklungsgrundstücke, die auf 5 bzw. 3 Prozent Umsatzanteil kommen.
Die andauernde Niedrigzinspolitik der Notenbanken und der weiterhin drängende Anlagenotstand auf Seiten der institutionellen Investoren halten den Druck auf die Renditen in allen Assetklassen aufrecht. Insbesondere im Bürosegment trifft eine breite Nachfrage auf ein knappes Angebot, was einen Rückgang der Netto-Spitzenrendite um 35 Basispunkte auf 3,15 Prozent zur Folge hat. Ähnlich sieht es bei Logistikimmobilien aus, die in der Spitze mit nur noch 4,05 Prozent rentieren, ganze 45 Basispunkte weniger als noch vor einem Jahr. Der starke Renditerückgang bei Büro- und Logistikimmobilien ist allerdings nicht nur dem angespannten Wettbewerbsumfeld geschuldet, sondern reflektiert auch eine weiterhin positive Mieterwartung. Etwas anders sieht es bei innerstädtischen Geschäftshäusern aus: Hier entwickelte sich die Netto-Spitzenrendite auf niedrigem Niveau seitwärts bei 3,20 Prozent.
Auch 2019 wird ein Umsatz oberhalb der Marke von 3 Milliarden Euro bei gleichzeitiger Stabilisierung der Renditen auf niedrigem Niveau erwartet.
Kürzlich hat die Süba ihr Wohnprojekt auf der Prager Straße 105 + 109 an den Investor Bank Austria Real Invest übergeben. Der Spatenstich zum bislang mit 252 Wohnungen größten Projekt unter Süba-Vorstand Heinz Fletzberger erfolgte im Mai 2017. „Da wir mit der Bank Austria Real Invest bereits frühzeitig einen Endinvestor für die Prager Straße 105 + 109 gefunden haben, konnten wir diesen auch in die gesamte Planung einbinden. Das hat dieses Projekt auch so besonders gemacht“, so Fletzberger. Man sei stolz, dass man bei diesem engen Zeitkorsett das Objekt pünktlich übergeben konnte.
Zwischen der Süba und der Bank Austria Real Invest besteht bereits seit einiger Zeit eine enge Partnerschaft. Gemeinsam ist bereits das nächste Projekt in Leopoldau in Planung.
„Mit dem Wohnbauträger Süba haben wir einen Partner, mit dem wir bereits einige Projekte gemeinsam umgesetzt haben und mit dem wir gerne zusammenarbeiten. Diese Partnerschaft existiert seit einigen Jahren und in dieser Zeit hat sich herauskristallisiert, dass man sich aufeinander verlassen kann. Man ist mittlerweile ein eingespieltes Team“, meint Reinhold Jaretz, Geschäftsführer Bank Austria Real Invest Asset Management.
In ferner Zukunft neues Stadtquartier in Rothneusiedl geplant
von Stefan Posch
Mitte August 2015 erwarb der Wohnfonds Wien im Zusammenhang mit dem Ankauf von rund 45 Hektar Grundfläche den Haschahof in Rothneusiedl in Favoriten. Langfristig soll hier im Süden von Wien ein neues Stadtquartier entstehen.
„Das rund 100 Hektar große Areal am südlichen Stadtrand von Wien bietet sich als neues Stadtquartier mit dem Schwerpunkt geförderter Wohnbau und entsprechender Infrastruktur an. Doch das ist noch Zukunftsmusik und dafür müssen noch umfangreiche Voraussetzungen wie die öffentliche Verkehrsanbindung geschaffen werden“, führt Gregor Puscher, Geschäftsführer des Wohnfonds Wien, aus. Deswegen mache zum jetzigen Zeitpunkt eine Zwischennutzung nicht nur aus stadtplanerischer Sicht Sinn, sondern stehe auch für die Bedeutung des Landguts als Zeugnis der Geschichte für den Bezirk. Unter dem Motto „Neue Ideen für den Haschahof“ werden nun Ideen für eine Zwischennutzung gesucht. Vorstellbar sind von Nahversorgung und Gastronomie über kulturelle oder soziale Ausrichtung bis hin zu Sport- und Freizeitnutzung.
Die Zwischennutzung ist für rund zehn Jahre geplant. Ein zweistufiges, nicht anonymes, unbeschränktes InteressentInnenauswahlverfahren startet am 31. Jänner 2019, im zweiten Quartal 2019 soll das Verfahren beendet werden. Im Juni 2019 sollen bereits die Zwischennutzer präsentiert werden. Die Ausschreibung wird mit Start des Verfahrens Ende Jänner auf der Homepage des Wohnfonds Wien veröffentlicht.
Markus Rüscher in die Führungsebene von Rustler Baumanagement
von Stefan Posch
Markus Rüscher
Markus Rüscher steigt in die Führungsebene der Rustler Baumanagement auf. In dieser Funktion verantwortet der Sanierungsexperte das operative Geschäft der Projektabwicklung bei Rustler. Rüscher ist seit über 10 Jahren bei Rustler tätig. Er hat sich dabei von Beginn an auf Wohnungs- und Althaussanierungen spezialisiert und hat sich dabei eine hohe Expertise in den Themenbereichen der thermischen Sanierung, der Energiefachberatung sowie der Abwicklung von Förderverfahren in Zusammenhang mit Objektsanierungen erarbeitet. Aktuell absolviert er berufsbegleitend den Diplomstudiengang „Bauingenieurwesen“ an der Hochschule für Technik, Wirtschaft und Kultur Leipzig.
„Wir freuen uns mit Markus Rüscher einen echten Profi in der Gebäudesanierung als Führungskraft im Team zu haben. Seine Entwicklung ist zudem ein schönes Beispiel für eine gelungene Karriere bei der Rustler Gruppe“, so der Geschäftsführer der Rustler Baumanagement Markus Brandstätter.
Gesunkene Erwartungen an die Geschäftsentwicklung im Jahr 2019 trüben die Perspektiven für Immobilieninvestitionen in Europa weiter ein. Das ist ein zentrales Ergebnis der aktuellen Investitionsklima-Studie von Union Investment, die unter 150 Immobilieninvestoren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien durchgeführt wurde. 41 Prozent der befragten Immobilienprofis erwarten in den nächsten zwölf Monaten eine Verschlechterung des Immobilien-Investitionsklimas. Nur 22 Prozent gehen von einer spürbaren Verbesserung aus.
Für die jeweiligen Ländermärkte zeigen sich bei den Erwartungen für 2019 im Detail deutliche Unterschiede. Während rund die Hälfte der Immobilieninvestoren aus Deutschland und Großbritannien die Aussichten eher negativ beurteilt, kommen die Optimisten vor allem aus Frankreich. 40 Prozent der französischen Studienteilnehmer erwarten eine spürbare Verbesserung des Investitionsklimas, nur 24 Prozent richten sich auf eine Eintrübung ein.
Gefragt wurden die Studienteilnehmer unter anderem auch, in welchen europäischen Ländern sie 2019 über alle Nutzungsarten hinweg die besten Gesamtbedingungen für Immobilieninvestitionen sehen. Mit 31 Prozent verzeichnete Deutschland in dieser Umfrage den stärksten Zuspruch. Frankreich und Großbritannien folgen mit klarem Abstand und jeweils rund 13 Prozent. Vergleichsweise gute Bedingungen für Investitionen 2019 werden außerdem Spanien, den Niederlanden, Schweden und Österreich attestiert.
Bei den außereuropäischen Märkten sind nach wie vor die USA die klare Nummer Eins. 53 Prozent aller Befragten mit entsprechendem Investmentradius benannten die USA als ihren Favoriten für Immobilieninvestitionen außerhalb Europas. Demgegenüber verschwinden Australien mit 13 Prozent und Japan mit 10 Prozent nahezu vom Investmentradar der Europäer.
Totalrückzug aus Retail, küntig nur mehr Office
CA Immo verkauft in Ungarn
von Gerhard Rodler
Die CA Immo hat nun ihr Shoppingcenter in Westungarn gut verkaufen können. Die Shopping Mall Duna Center ging an die Indotek Gruppe. Das Gebäude befindet sich in Györ (Ungarn) und umfasst eine Einzelhandelsfläche von rund 16.000 m². Das Closing der Transaktion fand Ende 2018 statt. Indotek hat damit ihr Retailportfolio, das aus mehreren Shopping Center in Ungarn besteht, weiter vergrößert. Die CA Immo indes hat mit dem Verkauf seiner letzten Gewerbeimmobilie in Ungarn den Rückzug aus dem Einzelhandelsmarkt abgeschlossen und wird sich damit rein auf das Bürosegment konzentrieren.
„Es ist uns gelungen, die Immobilie im Rahmen der Portfoliooptimierung in einem günstigen Marktumfeld zu veräußern. Wir werden uns künftig auf Büroinvestitionen der Kategorie A, die in der CEE Region weiterhin vielversprechend sind, konzentrieren“, so Ede Gulyás, Managing Director CA Immo Ungarn.
„Wir sind sehr stolz, dass die CA Immo wieder auf die Beratung von CHSH bei dieser komplexen Transaktion vertraut hat. Das unterstreicht die hervorragende Qualität des Real Estate Teams in Ungarn unter der Leitung von Wilhelm Stettner“, meint Mark Krenn, Leiter der CEE Real Estate Practice Group bei CHSH, welche die Verkäuferin beraten hat.
In Düsseldorf boomt - entgegen dem insgesamten Trend - der Investmentbereich nach wie vor. Das freut auch jene Österreicher, die vor Ort aktiv sind beziehungsweise gerade werden. Mit einem Transaktionsvolumen von 3,9 Milliarden Euro wird der bisherige Bestwert des Vorjahres geradezu pulverisiert (+21 Prozent). Dies ergibt der Investmentmarkt-Report 2018, den BNP Paribas Real Estate Anfang Februar veröffentlichen wird.
Düsseldorf ist und bleibt Bürostadt: Das Ausnahmeergebnis auf dem Investmentmarkt ist in erster Linie dem Run auf Office-Investments geschuldet. 2018 wurden insgesamt 2,5 Milliarden Euro in Büroimmobilien investiert und damit so viel wie noch nie zuvor. Zahlreiche großvolumige Transaktionen wie z.B. der Verkauf der Metro-Zentrale für rund 270 Millionen Euro oder des IKB-Hauptquartiers für 230 Millionen Euro tragen zum Erfolg dieser Assetklasse bei. In Prozentwerten ausgedrückt, führen Büroimmobilien das Feld mit einem Umsatzanteil von 65 Prozent an. Auf Platz 2 folgt der Einzelhandelssektor, der seinen Marktanteil von 5 auf knapp 9 Prozent steigern konnte. Den dritten Platz belegen die Logistikimmobilien, die gut 7 Prozent zum Gesamtumsatz beisteuerten. Unterrepräsentiert bleiben dagegen angebotsbedingt Hotel-Investments sowie Entwicklungsgrundstücke, die auf 5 bzw. 3 Prozent Umsatzanteil kommen.
Die andauernde Niedrigzinspolitik der Notenbanken und der weiterhin drängende Anlagenotstand auf Seiten der institutionellen Investoren halten den Druck auf die Renditen in allen Assetklassen aufrecht. Insbesondere im Bürosegment trifft eine breite Nachfrage auf ein knappes Angebot, was einen Rückgang der Netto-Spitzenrendite um 35 Basispunkte auf 3,15 Prozent zur Folge hat. Ähnlich sieht es bei Logistikimmobilien aus, die in der Spitze mit nur noch 4,05 Prozent rentieren, ganze 45 Basispunkte weniger als noch vor einem Jahr. Der starke Renditerückgang bei Büro- und Logistikimmobilien ist allerdings nicht nur dem angespannten Wettbewerbsumfeld geschuldet, sondern reflektiert auch eine weiterhin positive Mieterwartung. Etwas anders sieht es bei innerstädtischen Geschäftshäusern aus: Hier entwickelte sich die Netto-Spitzenrendite auf niedrigem Niveau seitwärts bei 3,20 Prozent.
Auch 2019 wird ein Umsatz oberhalb der Marke von 3 Milliarden Euro bei gleichzeitiger Stabilisierung der Renditen auf niedrigem Niveau erwartet.
Kürzlich hat die Süba ihr Wohnprojekt auf der Prager Straße 105 + 109 an den Investor Bank Austria Real Invest übergeben. Der Spatenstich zum bislang mit 252 Wohnungen größten Projekt unter Süba-Vorstand Heinz Fletzberger erfolgte im Mai 2017. „Da wir mit der Bank Austria Real Invest bereits frühzeitig einen Endinvestor für die Prager Straße 105 + 109 gefunden haben, konnten wir diesen auch in die gesamte Planung einbinden. Das hat dieses Projekt auch so besonders gemacht“, so Fletzberger. Man sei stolz, dass man bei diesem engen Zeitkorsett das Objekt pünktlich übergeben konnte.
Zwischen der Süba und der Bank Austria Real Invest besteht bereits seit einiger Zeit eine enge Partnerschaft. Gemeinsam ist bereits das nächste Projekt in Leopoldau in Planung.
„Mit dem Wohnbauträger Süba haben wir einen Partner, mit dem wir bereits einige Projekte gemeinsam umgesetzt haben und mit dem wir gerne zusammenarbeiten. Diese Partnerschaft existiert seit einigen Jahren und in dieser Zeit hat sich herauskristallisiert, dass man sich aufeinander verlassen kann. Man ist mittlerweile ein eingespieltes Team“, meint Reinhold Jaretz, Geschäftsführer Bank Austria Real Invest Asset Management.
In ferner Zukunft neues Stadtquartier in Rothneusiedl geplant
Zwischennutzung für Haschahof gesucht
von Stefan Posch
Mitte August 2015 erwarb der Wohnfonds Wien im Zusammenhang mit dem Ankauf von rund 45 Hektar Grundfläche den Haschahof in Rothneusiedl in Favoriten. Langfristig soll hier im Süden von Wien ein neues Stadtquartier entstehen.
„Das rund 100 Hektar große Areal am südlichen Stadtrand von Wien bietet sich als neues Stadtquartier mit dem Schwerpunkt geförderter Wohnbau und entsprechender Infrastruktur an. Doch das ist noch Zukunftsmusik und dafür müssen noch umfangreiche Voraussetzungen wie die öffentliche Verkehrsanbindung geschaffen werden“, führt Gregor Puscher, Geschäftsführer des Wohnfonds Wien, aus. Deswegen mache zum jetzigen Zeitpunkt eine Zwischennutzung nicht nur aus stadtplanerischer Sicht Sinn, sondern stehe auch für die Bedeutung des Landguts als Zeugnis der Geschichte für den Bezirk. Unter dem Motto „Neue Ideen für den Haschahof“ werden nun Ideen für eine Zwischennutzung gesucht. Vorstellbar sind von Nahversorgung und Gastronomie über kulturelle oder soziale Ausrichtung bis hin zu Sport- und Freizeitnutzung.
Die Zwischennutzung ist für rund zehn Jahre geplant. Ein zweistufiges, nicht anonymes, unbeschränktes InteressentInnenauswahlverfahren startet am 31. Jänner 2019, im zweiten Quartal 2019 soll das Verfahren beendet werden. Im Juni 2019 sollen bereits die Zwischennutzer präsentiert werden. Die Ausschreibung wird mit Start des Verfahrens Ende Jänner auf der Homepage des Wohnfonds Wien veröffentlicht.
Markus Rüscher in die Führungsebene von Rustler Baumanagement
Markus Rüscher steigt in die Führungsebene der Rustler Baumanagement auf. In dieser Funktion verantwortet der Sanierungsexperte das operative Geschäft der Projektabwicklung bei Rustler. Rüscher ist seit über 10 Jahren bei Rustler tätig. Er hat sich dabei von Beginn an auf Wohnungs- und Althaussanierungen spezialisiert und hat sich dabei eine hohe Expertise in den Themenbereichen der thermischen Sanierung, der Energiefachberatung sowie der Abwicklung von Förderverfahren in Zusammenhang mit Objektsanierungen erarbeitet. Aktuell absolviert er berufsbegleitend den Diplomstudiengang „Bauingenieurwesen“ an der Hochschule für Technik, Wirtschaft und Kultur Leipzig.
„Wir freuen uns mit Markus Rüscher einen echten Profi in der Gebäudesanierung als Führungskraft im Team zu haben. Seine Entwicklung ist zudem ein schönes Beispiel für eine gelungene Karriere bei der Rustler Gruppe“, so der Geschäftsführer der Rustler Baumanagement Markus Brandstätter.
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Herausgeber: Reinhard Einwaller Chefredaktion: Gerhard Rodler
Fotos: Archiv, shutterstock CvD: Stefan Posch
Videoredaktion: Markus Giefing, Eva Palatin
Kamera: Konstantin Konstantinou, Axel Bierbaum, Georg Hitsch, Florian Razocha
Immer mehr Städte verbannen den Individualverkehr aus dem Stadtgebiet. Die Urban Future Global Conference zeigt, wie man ohne Auto auskommen kann.
Die Revolution hat als Evolution schon längst begonnen: In vielen Städten ist das private Auto längst verbannt. Über kurz oder lang wird auch Wien folgen. Als Willenserklärung ist das ja schon länger bekannt. Das hat aber auch massive Auswirkungen auf die Immobilienentwicklung. Was tun mit den - noch durchaus strikt den Bauträgern in Wien abverlangten - Pflicht-PKW-Stellplätzen? Gut für jene, welche die Pflichtstelle teuer abgelöst hatten, die müssen sich jetzt wenigstens keine Gedanken um eine Nachnutzung machen.
Von London bis Madrid: Immer mehr europäische Städte drängen dort auf Fahrverbote, wo sie noch nicht eingeführt worden sind. London, Madrid, Athen, Brüssel, Oslo. Und selbst Deutschlands Automobilstadt Nummer 1, nämlich Stuttgart, beschränkt den Individualverkehr massiv. In ganz Europa werden City-Mautsysteme installiert, ältere Fahrzeuge verbannt oder selektive oder gar generelle Fahrverbote ausgesprochen. Fahrbeschränkungen sind nun zunehmend auch in Österreich ein Thema, wie jüngst auch in Graz, wo die Grünen wieder einen autofreien Tag einführen wollen.
Thema Luftreinhaltung
Nahezu alle europäischen Großstädte kämpfen mit massiven Smog-Problemen. Rund 85% aller Bewohner europäischer Städte sind Feinstaubbelastungen ausgesetzt, die von der WHO als "schädlich" eingestuft werden. Laut der Europäischen Umweltbehörde EEA ist Luftverschmutzung in der EU für 467.000 vorzeitige Todesfälle verantwortlich. Trotz bestehender Grenzwerte war das Thema "Luftgüte" in der Vergangenheit für Städte und Regierungen nur ein Randthema. Vor ein paar Jahren hat die EU-Kommission gegen fast alle Mitgliedsstaaten Vertragsverletzungsverfahren eingeleitet.
Ein Urteil des EUGH (2007) räumt direkt betroffenen Bürgern das Recht ein, von den zuständigen Behörden Maßnahmen zur Verringerung von grenzwertüberschreitenden Feinstaubbelastungen einzufordern. Bürgerorganisationen klagen seitdem erfolgreich Städte und Regionen. Z.B. München: Das oberste Bayerische Verwaltungsgericht hat erst im März bestätigt, dass die Stadt ab 2018 Fahrverbote umsetzen muss. Städte stellen nationale Regierungen vor vollendete Tatsachen. Die Affäre um manipulierte Abgaswerte bei Dieselfahrzeugen hat das Vertrauen in die Automobilbranche insgesamt massiv erschüttert. Die tatsächlichen Emissionen eines Autos im Stadtverkehr liegen bis zu 15-fach über den Herstellerangaben. Londons Bürgermeister Sadiq Khan und die Bürgermeisterin von Paris, Anne Hidalgo, haben dem Straßenverkehr als Hauptverursacher von Feinstaub den Kampf angesagt. Der Schulterschluss führender Metropolen wie London, Paris und Madrid hat Signalwirkung und zwingt nun bislang eher unwillige Bürgermeister zum Handeln. Das Thema Luftgüte und die damit in Zusammenhang stehenden Fahrverbote in Städten zählen daher nicht zufällig zu den inhaltlichen Schwerpunkten der nächsten URBAN FUTURE Global Conference. Diese Konferenz ist der weltweit größte Treffpunkt von CityChangern - Menschen, die ihre Städte mit Begeisterung und Engagement nachhaltiger machen. Sie setzen konkrete Projekte in die Tat um und verbessern damit das Leben aller in der Stadt. Der inhaltliche Fokus liegt auf den vier Kernthemen Mobilität, Stadtplanung, Kommunikation und Ressourcenschonung. Die URBAN FUTURE Global Conference versammelt dabei die besten Köpfe unserer Zeit und versteht sich als eine neutrale Plattform ohne politische Agenda. Die Konferenz wurde 2014 von Gerald Babel-Sutter gegründet und findet ab 2018 jährlich in wechselnden europäischen Städten statt. Die Teilnehmerzahl hat sich seit 2014 bereits verdreifacht. Erstmalig tritt die Stadt Wien als Hosting City der UFGC auf: Von 28. Februar bis 2. März 2018 werden rund 3.000 TeilnehmerInnen aus 50 Ländern und über 400 Städten im Exhibition & Congress Center der Messe Wien erwartet.
Vordenker in Nordeuropa
Am weitesten vorangeschritten ist die Entwicklung autofreier Ballungszentren im Norden Europas. Dort gibt es das vereinzelt mittlerweile schon seit einem Jahrzehnt. Oslo schafft derzeit eine Zone in der Stadt, die Raum für ein Stadtleben bietet, wo Fußgänger und Radfahrer Vorrang vor Autos haben. Stockholm feiert bereits den 10. Jahrestag der Congestion Charge. Spannend an der Geschichte Stockholms ist vor allem die siebenmonatige Testphase. Diese hat die Einstellung der Bevölkerung gegenüber der City-Maut vollkommen auf den Kopf gestellt. Vor der Testphase waren 80% gegen eine fixe Einführung, nach der Testphase stimmten 53% dafür, und jetzt - zehn Jahre danach - befürworten über 65% der Bevölkerung die City-Maut.
Auch Wien gibt Gas
In Wien sind wir von "autofrei" zwar noch sehr weit entfernt, aber immerhin gibt es im Wiener Verkehrskonzept Zielsetzungen, den Anteil des Individualverkehrs weiter zu reduzieren. Angelika Winkler, stv. Leiterin der MA 18, äußerte sich vor Kurzem zum Wiener Verkehrskonzept. Ziel sei es, den Individualverkehr von 27 auf 20 % zu senken. Flächen sollen für Fußgänger und Radfahrer zurückgewonnen werden. Rund 65 Prozent der Flächen in der Stadt gehören dem Auto, also Parkplätze und Straßen. Gleichzeitig legen die Wienerinnen und Wiener nur rund 27 Prozent der Wege mit dem Auto zurück. Ein Wert, der seit einigen Jahren stabil ist. "Wenn man bedenkt, dass ein privates Auto circa 98 Prozent seiner Zeit herumsteht, ohne gefahren zu werden, ist es ein Thema, wie man den Raum effizienter nutzen kann", sagte Angelika Winkler von der zuständigen MA 18. Die Wiener sind hauptsächlich öffentlich unterwegs: 39 Prozent der Wege werden mit den "Öffis" zurückgelegt, 27 Prozent zu Fuß und sieben Prozent mit dem Rad. Das besagt der Modal Split der Stadt. 770.000 Jahreskarten stehen laut Winkler 680.000 Autos gegenüber. Bis 2025 will die Rathauskoalition den Anteil der Wege, die mit dem Auto zurückgelegt werden, auf 20 Prozent reduzieren.
Bei Investoren sind die Länder in der CEE&SEE-Region sehr beliebt. Doch politische Entwicklungen in manchen Ländern könnten durchaus auch zu Herausforderungen werden.
Erneut wettert der ungarische Ministerpräsident Viktor Orban gegen einen vermeintlichen Soros-Plan, wonach der ungarische Milliardär eine "Umvolkung" Europas anstrebe. Und wieder einmal greift er die EU an und will sich von vertraglich zugesicherten Flüchtlingsquoten distanzieren. Die Visegrad-Staaten bleiben, so sagte er kürzlich, migrantenfrei. Gemeint mit diesen Staaten sind eben Ungarn, Tschechien und Polen. Auch in Polen werden die Töne immer rauer. Die Regierungspartei will hier das Justizministerium reformieren und Richterpositionen selbst besetzen. Die EU wiederum befürchtet eine Abkehr von der Rechtsstaatlichkeit und hat ein Rechtsstaatsverfahren gegen Polen eingeleitet. Und in Tschechien hat der umstrittene Milliardär Andrej Babis die Parlamentswahlen gewonnen - auch er schimpft gerne über die Flüchtlingspolitik der EU.
[cite1]
Warschau hinter Prag
Sollten da für die Immobilienwirtschaft die Alarmglocken läuten? In besagten Ländern sind schließlich besonders die österreichischen Entwickler bzw. Konzerne investiert. Und weil Immobilien eben unverrückbar sind, ist die Rechtssicherheit an jenen Orten, wo sie stehen, umso wichtiger. Andreas Ridder, Chairman Central & Eastern Europe Capital Markets bei CBRE, hat diesbezüglich bereits in Polen einige Beobachtungen gemacht. Denn die polnische Regierung hat Vorsteuerabzugsverfahren für ausländische Unternehmen deutlich erschwert und auch an den Öffnungszeiten bei Shoppingcentern herumgefeilt. Maßnahmen, die internationale Investoren eher abschrecken. Ridder: "Diese und andere Dinge, die derzeit in Polen geschehen, haben eine leichte Preisdämpfung bei Immobilien in Warschau zur Folge gehabt. Sonst war Warschau immer auf dem gleichen Preisniveau in Prag.
[cite2]
Jetzt liegt die polnische Hauptstadt etwa fünf Prozent unter jener Tschechiens." In Ungarn hat sich die Investorenunsicherheit wieder gelegt: "Vor einem Jahr waren Investoren bezüglich Ungarn sehr unsicher, jetzt boomt es dort wieder." Gute Nachrichten eigentlich für die CA Immo, die in Budapest den zweiten Kernmarkt nach Deutschland sieht. Bei einem Lokalaugenschein in der ungarischen Hauptstadt schien tatsächlich alles eitel Wonne zu sein. Die Millennium Towers, die im Vorjahr von der TriGranit und Heitman für 175 Millionen Euro angekauft wurden, sind nahezu vollvermietet. "Nur ein kleines Büro ist noch verfügbar", wie Péter Szalma, Leasing Management bei CA Immo Hungary, während einer Büroführung anmerkt. Und tatsächlich: Einem Market Overview von Cushman Wakefield zufolge wird wieder in Budapest investiert. Im Vorjahr waren es an die 1,7 Milliarden Euro - der zweitbeste Wert nach 2007, vor der Krise. Allerdings: Betrachtet man die Investmentvolumina zwischen diesen beiden Zeiträumen, lässt sich eine starke Volatilität erkennen. Schlechtester Wert dabei: 2012 mit einem Investmentvolumen von nur um die 200 Millionen Euro.
[cite3]
Gefährliche Reform?
Franz Pöltl, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting, meint, dass Investoren keine sonderliche Freude mit der politischen Entwicklung in manchen osteuropäischen Ländern hätten. Dennoch würden sie investieren, da die Renditen in Westeuropa sehr niedrig sind. "Solange die Regierungen nicht in das wirtschaftliche Geschehen eingreifen, werden diese Investoren auch bleiben", so Pöltl. Die geplante Justizreform in Polen könnte aber problematisch werden - vor allem dann, wenn die Rechtssicherheit nicht mehr in dem Ausmaß gegeben ist, wie sie für Investoren notwendig ist. "Die Reform an sich ist nicht das Problem, sondern wie sie umgesetzt werden soll. Sollten im Zuge der Justizreform allerdings bei allfälligen Gerichtsverfahren dann lokale Unternehmen bevorzugt werden, dann ist es mit dem Investmentmarkt in Polen bald aus", so die eindringliche Warnung von Pöltl. Weniger dramatisch sieht es Martin Sabelko, Managing Director bei der Warburg HIH Invest Real Estate. Er kennt die Länder gut, seit 1986 hatte er dort bereits Geschäfte getätigt und mehrere Milliarden Euro umgesetzt. Er glaubt nicht, dass die politische Situation in manchen Ländern die Investoren allzu sehr abschrecken würde. "Man muss diese Entwicklungen differenziert sehen. Auch wenn Politiker allzu sehr negatives Aufsehen erregen, würden sie doch ein Talent haben, zurückzurudern, wenn es um Interessen von Investoren geht." Nach wie vor sei die Gerichtsbarkeit stabil und nachvollziehbar und das steuerliche Umfeld gut.
[cite4]
Wirtschaft boomt
Wirtschaftlich hätten Investoren im CEE-Raum derzeit nichts zu befürchten, konstatiert Daniela Grozea-Helmenstein, Senior Researcher Macroeconomics and Public Finance beim Institut für Höhere Studien (IHS). "Die Situation im mittel- und osteuropäischen Raum ist sehr gut, wir erwarten in diesem und im kommenden Jahr gute Wachstumszahlen." Für Polen prognostiziert Grozea-Helmenstein ein Wachstum von vier Prozent, für Ungarn und Tschechien eines von 3,5 Prozent und für Russland gar 5,5 Prozent. Doch könnte die politische Situation in Polen, Tschechien und Ungarn diese Wachstumskurve bremsen oder ins Gegenteil verkehren? Grozea-Helmenstein glaubt das nicht: "In diesen Ländern waren keinerlei Auswirkungen in diese Richtung zu beobachten. Im Gegenteil: Diese Länder setzen auf ein besonders wirtschaftsfreundliches Klima. Die Arbeitslosigkeit ist drastisch gesunken, mit einer Quote von vier Prozent in Tschechien sowie fünf Prozent in Ungarn und Russland kann man nahezu von Vollbeschäftigung sprechen." Damit steigt die Kaufkraft, weswegen diese Länder trotz sehr guter Exportzahlen zunehmend importieren müssen. Das könnte aber in den kommenden Jahren das Wachstum wieder bremsen. Braindrain? Auch wenn das Lohnniveau der Mitarbeiter in den CEE-Ländern unter dem in Westeuropa liegt (während die Büromieten bereits auf West-Niveau sind), könnte es in den kommenden Jahren zu einem Problem kommen, das für internationale Unternehmen, die in CEE Standorte betreiben, relevant sein dürfte. Die Fachkräfte werden immer weniger, vor allem in Polen, wie Grozea-Helmenstein schildert: "Es fehlt an qualifizierten Arbeitskräften. Viele gehen in den Westen, weil sie dort mehr verdienen." Aber die Bruttoreallöhne steigen. Laut der aktuellen Strategie Österreich & CEE der Raiffeisen Bank International stiegen die Nominallöhne in Rumänien und Ungarn in diesem Jahr sogar zweistellig, in Tschechien, Polen und der Slowakei zwischen vier und 5,5 Prozent.
[cite5]
Preisdynamik schwächt sich ab
Dennoch: Besonders, was Wohnimmobilien betrifft, bleibt die CEE-Region einer der attraktivsten Investmentstandorte innerhalb der EU, sagt Michael Heller, Real Estate Investment Analyst bei der Raiffeisen Bank International (RBI): "Insbesondere in Ungarn und Tschechien ließen sich zu Beginn des Jahres 2017 erneut zweistellige Preissteigerungsraten beobachten." Es gibt aber auch eine Kehrseite, und zwar in Budapest. Dort hat die ungarische Nationalbank MNB zwar das Risiko eines Preisanstiegs betont, jedoch nicht abkühlend in den Markt eingegriffen. Heller: "Ungarn versucht hier gezielt das lange Ende der Zinskurve nach unten zu drücken und den Markt für Kredite in Lokalwährung anzuheizen." Allerdings: Obwohl die von der ungarischen Politik initiierten Maßnahmen eher als preistreibend zu bezeichnen seien, so Heller, sind die Preise aufgrund eines starken Markteinbruchs zwischen 2008 und 2013 immer noch auf Vorkrisenniveau. Anders das Bild in Tschechien. Dort hatte der Zentralbanker Vojtech Benda schon im Mai von einer Überbewertung des lokalen Immobilienmarkts gesprochen, die durchschnittlich rund zehn Prozent über dem gerechtfertigten Niveau liegen soll. "Die tschechische Nationalbank (CNB) hat daher, anders als ihr ungarisches Pendant, Maßnahmen ergriffen, um einer Überhitzung entgegenzuwirken", sagt Heller. Generell prognostiziert Heller, dass zwar die CEE-Länder trotz der positiven makroökonomischen Aussichten weiterhin als investorenfreundlich gelten, die Preisdynamik aber abgeschwächt werden dürfte. Auch in Polen wird eine steigende Dynamik bei Wohnimmobilienpreisen verzeichnet, wenngleich sich die Wachstumsraten gegenüber Tschechien und Ungarn als deutlich moderater erweisen würden. "Nachdem die Fertigstellung von Wohn- immobilien 2016 nahezu das Niveau des Boomjahres 2008 erreichen konnte, zeichnet sich für das laufende Jahr erneut ein Rekordwert ab. Angesichts hoher Zuwachsraten bei Frühindikatoren wie Baubewilligungen und Baubeginnen steht der polnische Bausektor vor einem neuen Rekordjahr", so Heller. Dann wären auch Wachstumsraten wie in Tschechien möglich.
[cite6]
