Stimmen aus der deutschen Politik, wonach Wien als Vorbild in Sachen Leistbares Wohnen für deutsche Städte dienen könnte, stößt in der deutschen Immobilienwirtschaft auf wenig Gegenliebe. Mehr noch: Der Deutsche Anlage-Immobilien Verbund (Dave) zerpflückt das Wiener Regulierungssystem. Denn ein Empirica-Gutachten empfiehlt das Wiener System dezidiert nicht. Denn: „Es ist teuer, unsicher, streitanfällig, bürokratisch, intransparent und ungerecht gerade aus Sicht sozial schwacher Mieter, ohne dass die Wohnkosten in Wien niedriger wären als in deutschen Metropolen.“ Dem schließt sich auch der Deutsche Anlage-Immobilien Verbund an.
Axel Quester, Dave-Partner Duisburg: „Wien wird gerne als erfolgreiche europäische Metropole herangezogen, wenn es um ´gute´ Marktregulierung geht und dient als Argument, um auch in Deutschland mehr Regulierung durchzusetzen. Die Wohnungspolitik der österreichischen Hauptstadt wird zudem herangezogen, um zu zeigen, dass nur kommunale Aktivitäten und nicht privates Engagement am Wohnungsmarkt erfolgsversprechend sind. Aber das aktuelle Empirica-Gutachten entlarvt dieses Wiener Ammenmärchen.“
Vor allem, wie Sven Keussen, Partner in München, anmerkt: In Wien sei ein überwiegender Anteil des Wohnungsbestands in kommunaler Hand oder gefördert. Für Keussen ist die aktuelle Lage mehr ein Beweis dafür, dass eine Subjektförderung wesentlich bessere Ergebnisse erzielen würde, denn: „Ein Erfolgsmodell ist Wien jedoch nicht, da beispielsweise im Altbestand zwar günstige Mieten zu verzeichnen sind, diese werden in der Regel dem Markt jedoch nicht zugeführt. Bei städtischen Wohnungen verstärkt sich der Sozialdruck auf junge Familien mit wachsendem Einkommen, allerdings ohne die Möglichkeit, sich zu verbessern. Geförderte Wohnungen sind für Besserverdienende nicht zugänglich, Neubauangebote decken die Nachfrage nicht ab.“
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Die jüngst beschlossene deutsche Mietpreisbremse hilft offenbar nicht. Denn besonders in den Metropolen herrscht ein extremer Nachfragedruck, neue Wohneinheiten wären dringend erforderlich. Doch die Neubauzahlen bleiben weiter hinter dem Bedarf zurück, auch wenn die Neubautätigkeit leicht angezogen hat. Doch es könnte bei weitem noch mehr sein.
Auch im Jahr 2020 werden besonders die Metropolregionen, wirtschaftsstarke Einzelstandorte sowie Großstädte mit Universitäten und Hochschulen, aber auch einige Nebenstandorte ohne Metropolcharakter von der verstärkten Wohnraumnachfrage profitieren. Strukturschwache ländliche Regionen verzeichneten 2019 erneut die stärksten Verluste. Rechnerisch kann der Wohnraumbedarf auf nationaler Ebene zwar gedeckt werden, auf regionaler Ebene bleiben die Unterschiede jedoch weiterhin bestehen und werden sich noch verstärken, so eine Analyse der ZBI und NAI Apollo, in der die sieben Top-A-Standorte und 50 Secondaries untersucht wurden.
Und: Während in vielen strukturschwachen, ländlichen Bereichen das Überangebot an Wohnraum weiter zunimmt, hat sich die Nachfrage nach Wohnraum in den Zuzugsgebieten weiter verstärkt. Infolgedessen steigen dort die analysierten Mieten für Wohnungen sowie die Preise für Eigentumswohnungen weiter an. In den begehrten deutschen Top-Wohnungsmärkten (Städte mit mehr als 600.000 Einwohnern) lagen die Wachstumsquoten im Analysezeitraum Q1 bis Q3/2019 im Vergleich zum Gesamtjahr 2018 mit im Schnitt 4,5 Prozent und 6,8 Prozent nahezu auf dem Niveau der Vorjahresuntersuchung. Eine vergleichbare Entwicklung zeigen auch die Städte ohne Metropolcharakter.
Am Unteren Schreiberweg 49 in Wien-Döbling entwickelt die Winegg mit dem Projekt „Cuvee Neun & Vierzig“ elf Eigentumswohnungen. Jetzt erfolgt der Verkaufsstart der Zwei- bis Vierzimmerwohnungen, die neben Freiflächen überdies auch separate Weinabteilen pro Wohnung sowie Degustationsraum verfügen werden. Der Baubeginn dieses einzigartigen Projekts hat bereits begonnen - die Fertigstellung ist für das Q2 2021 geplant, den exklusiven Verkauf begleiten die Winegg Makler und Otto Immobilien.
Hannes Speiser, Prokurist bei Winegg, will mit diesem Projekt individuellen Luxus für die Käufer bieten: „Jeder unserer Kunden hat andere Ansprüche, andere Vorstellungen von Luxus. Unser Ziel ist es, jedem das genau zu bieten, indem wir flexibel denken und planen, unsere Kunden frühestmöglich abholen um an der perfekten Wohnlösung zu arbeiten.“ Das „Cuvee Neun & Vierzig“ wird unter anderem ein Dachgeschoss-Penthouse mit eigenem Liftzugang, eine Erdgeschosswohnung mit 1.000 m² Eigengarten, Infinitypool sowie Poolhaus mit Sauna verfügen. Die Wohnungen sind als Smart-Home konzipiert.
Die österreichische Hotelgruppe Vienna House launcht mit "R.evo" eine neue Hotelmarke und baut damit gleichzeitig die Aktivitäten in Polen aus. Besagtes Hotelkonzept wird erstmals in der Stadt Katowice ausgerollt, im März des kommenden Jahres soll das Haus eröffnet werden. Der Pachtvertrag mit dem Eigentümer Pinewood Investment Management für das rund 203 Einheiten große Objekt, eine umgenutzte Büroimmobilie, sei bereits unterschrieben worden, heißt es vonseiten Vienna House.
Mit der neuen Marke "R.evo" will Vienna House Hotels und Serviced Apartments miteinander verschmelzen und auch digitale Tools einsetzen. So soll es unter anderem diverse 24/7 Self- und Serviceangebote sowie entsprechende mobile Zugangsmöglichkeiten geben. Man wolle dem Gast mehr Individualität bei Aufenthaltsdauer und Unterkunftsart einräumen. Herzstück des Vienna House R.evo Katowice ist der öffentliche Bereich mit Rezeption, Bar und Lounge. Hinzu kommen noch Co-Working-Spaces.
Rafal Mirowski, Vorstandsvorsitzender von Pinewood Investment Management, sieht dieses Konzept als wegweisenden Ansatz für die Hotellerie an: "Gemeinsam mit Vienna House werden wir das Erscheinungsbild von Hotels transformieren, entlang den Anforderungen und dem Lifestyle neuer Generationen. Wir bieten Ort, zum Schlafen, Arbeiten und Leute kennenlernen." Rupert Simoner, Vorstandsvorsitzender Vienna House: "Es freut mich, dass unsere Vision nun in Katowice klare Formen annimmt."
Nach dem "R.evo" in Katowice werde bereits ein zweites Hotel dieser Art in München gebaut. Dieses soll 2022 eröffnen.
Nachdem die UBM Development im Sommer des Vorjahres die Liegenschaft zwischen Siebenbrunnengasse und Stolberggasse in Wien Margareten von der S Immo erworben hatte (immoflash berichtete), wird gebaut. In den kommenden Tagen sollen die Bauarbeiten bereits starten, geht aus dem LinkedIn-Unternehmensprofil hervor. Das Objekt befindet sich auf einem 9.000 m² großen Grundstück und besteht aus mehreren Bauteilen, ein entsprechendes Nutzungskonzept ist bereits von der S Immo erarbeitet worden. Auch eine Baugenehmigung liegt bereits vor. Über den Kaufpreis wurden damals keine Angaben gemacht, das Projektvolumen ist mit rund 100 Millionen Euro angegeben worden.
Insgesamt werden auf diesem Areal 165 Wohneinheiten auf einer Nutzfläche von knapp 12.000 m² entstehen. Das Wohnbauprojekt, das auch einen Neubau umfassen wird, soll in der ersten Jahreshälfte 2022 fertiggestellt werden. Ebenso soll auch der Gewerbeteil des Projekts einem umfangreichen Refurbishment unterzogen werden. Am Ende der Bauarbeiten sollen so Wohn- und Gewerbeflächen mit zusammen 17.000 m² Nutzfläche zur Verfügung stehen, geht aus der Projektbeschreibung hervor.
Für ihren offenen Immobilienfonds Hausinvest hat die Commerz Real jetzt in Japan zugeschlagen. Dort hat sie in der Metropole Kyoto ein eben fertiggestelltes Hotel um 200 Millionen Euro erworben. Verkauft hatte die Immobilie der Fondsmanager PGIM, der unter anderem mit Teilen des Austria Campus in Wien investiert ist (immoflash berichtete damals). Das Hotel läuft unter der Marke „Onyado Nono“ und umfasst 472 Zimmer. Pächter ist die Betreibergesellschaft Kyoritsu Maintenance, mit der ein Vertrag für mindestens 20 Jahre besteht. Zusammen mit anderen Marken betreibt der Konzern mehr als 15.900 Hotelzimmer an 84 Standorten in Japan und Südkorea und gilt als eine der größten Hotelketten im asiatischen Raum.
Das Haus verfügt über eine Pachtfläche von circa 16.800 m² verteilt auf zehn Geschossen und ist mit dem asiatischen Nachhaltigkeitszertifikat CASBEE (Comprehensive Assessment System for Built Environment Efficiency) zertifiziert. Es ist nahe des Hauptbahnhofs gelegen, der mit dem Shinkansen zudem über eine schnelle Verbindung nach Tokio aufweist.
Für Dirk Schuldes, Global Head of Hospitality bei der Commerz Real, ist Kyoto vor allem bei internationalen Touristen beliebt: „2018 betrug die Auslastungsrate der Hotelzimmer in der Stadt 94,1 Prozent, der Umsatz pro Zimmer (RevPAR) stieg gar um 8,1 Prozent. Dabei übertrafen die Übernachtungen von internationalen Gästen nach einem Wachstum von zwei Prozent erstmals jene von Japanern.“
Der Private Equity Investor Commodus mit Schwerpunkt auf Value-Add-Investments im Office-Bereich, hat in der Düsseldorfer Innenstadt eine 14.200 m² umfassende Büroimmobilie an die AGIB Real Estate aus Luxemburg verkauft. Das 1992 errichtete Multi-Tenant-Bürogebäude befindet sich an der Kreuzung Am Wehrhahn, Ecke Pempelforter Straße und ist laut Angaben von Commodus nahezu vollvermietet. Die Transaktion erfolgte aus dem Portfolio des von Commodus aufgelegten Spezialfonds CREC Deutschland Fund I.
Matthias Mittermeier, Gründer und Managing Director der Commodus Real Estate Capital GmbH: „Ausschlaggebend für den erfolgreichen Exit war unsere aktive und umfassende Bewirtschaftung der Immobilie. In den vergangenen Jahren haben wir in die Gebäudesubstanz investiert, konnten Leerstand abbauen und die Mieteinnahmen um mehr als 20 Prozent steigern. Die aktuelle Mieterstruktur mit mittel- und langfristigen Mietverhältnissen ermöglicht nachhaltig stabile Mieteinnahmen.“ Leonhard Sachsen Hauser, Managing Director bei Commodus: „Unsere zwei weiteren Immobilien in Düsseldorf wollen wir mittel- bis langfristig im Bestand halten und weiterentwickeln. Darüber hinaus planen wir 2020 neue Zukäufe für unseren RAIF-Fonds Commodus Deutschland Fund II. Der Fokus liegt dabei auf Value-Add-Büroimmobilien in den Top-7-Städten und damit auch in den Rheinmetropolen Düsseldorf und Köln.“
Aus einer Abendveranstaltung wird diesmal ein Brunch: Erneut zeichnet die Immobilienplattform FindMyHome die Qualitätsmakler aus, basierend auf Kunden-Feedback aus rund 15.000 Feedback-Bögen, die dazu eingeholt wurden. Am 20. März werden nun die herausragenden Leistungen in den Kategorien „Qualitätsmakler“, „Top Developer“ und „Best Performer“ mit dem begehrten Qualitätssiegel im Reaktor in der Geblergasse im Rahmen eines „Miami Art Brunch“ honoriert. Start der Veranstaltung ist um 11 Uhr, die Verleihung selbst ist dann um 11.45 Uhr. Danach werden bei facettenreicher Street Art heimischer Künstler, souligen und lateinamerikanischen Klängen mit Live Acts lukullische Genüsse geboten.
Die qualitativsten Makler, die aus den Feedback-Bögen hervorgehen, werden heuer zum nunmehr achten Mal ausgezeichnet.
Wien ist bei Touristen, Investoren und auch bei den Einwohnern gleichermaßen beliebt. Doch wie wird sich die Stadt über die Jahre weiterentwickeln? Auf diese und viele weiteren Fragen sind beim 6. Immobilienforum des Management Circle im Park Hyatt mit namhaften Diskutanten die passenden Antworten gesucht worden. Eines der wesentlichsten Kernthemen als Klammer für die Zukunft: Die Digitalisierung - und ihre Auswirkungen auf Bauen, Investieren und Immobilien.
Eigene Best-Practice-Beispiele gab es bei der Veranstaltung jede Menge: Von der Seestadt Aspern, einer Stadtentwicklung, die auch über die Grenzen Österreichs Aufsehen erregt hatte - und wie sie geplant worden ist. Oder was es benötigt für dieses mehrdimensionale Wohnen - und wie Quartiersentwicklung als wesentlicher Baustein der Stadtentwicklung überhaupt funktioniert. Und natürlich, wie man das architektonisch am besten umsetzen kann.
Was sich beim Immobilienforum deutlich herauskristallisiert hat: Letztendlich geht es um den Menschen. Mit ein Grund, weswegen in der Stadtentwicklung, Arbeitsplatz von morgen und vieles mehr um eben diesen und dessen Bedürfnissse abhängt. Doch die ändern sich - Die Generation Y, die so eben im Arbeitsleben angekommen ist, hat ganz andere Vorstellungen vom idealen Arbeitsplatz als die Generation davor. Da spielt wiederum die Digitalisierung eine wesentliche Rolle, denn die Y-Generation sieht sich oft als Digital Natives. Doch auch auf diese Generation wird die nächste folgen - und je früher man sich damit auseinandersetzt, desto erfolgreicher können Stadtquartiere, ja Immobilien überhaupt geplant, gebaut und natürlich nachhaltig und ressourcenschonend (ja, das ist ein Must geworden) betrieben werden. Nachdem die österreichische Immobilienwirtschaft hier weltweit führend ist, dürfte die Antwort für die Zukunft Wiens einfach ausfallen: Sie wird gut werden. Dazu bedarf es aber auch, dass man miteinander redet. Dazu hat sich das Immobilienforum als gute Plattform erwiesen.
Die FCR Immobilien erweitert ihren Bestand und hat jetzt ein vollvermietetes Fachmarktzentrum im bayerischen Landau an der Isar mit rund 1.300 m² Verkaufsfläche erworben. Das Objekt befindet sich auf einem 4.000 m² großen Grundstück und ist langfristig an das Dänische Bettenlager und Deichmann vermietet. Über den Kaufpreis wurde mit Hinweis auf eine Stillschweigevereinbarung keine Angabe gemacht.
Die 1990 erbaute und in den Jahren 1999 und 2019 modernisierte Handelsimmobilie umfasst weiters 120 PKW-Stellplätze. Sie ist ein weiterer Bestandteil zur Erweiterung des FCR-Portfolios. Falk Raudies, Gründer und Vorstand der FCR Immobilien: „Mit Blick auf das heurige Jahr liegt unser klarer Fokus auf unser Kerngeschäft - und das sind renditestarke Handelsimmobilien an attraktiven Mikrostandorten in Deutschland.“
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Autofreie Städte? Gibt’s schon lange
Immer mehr Städte verbannen den Individualverkehr aus dem Stadtgebiet. Die Urban Future Global Conference zeigt, wie man ohne Auto auskommen kann.
Die Revolution hat als Evolution schon längst begonnen: In vielen Städten ist das private Auto längst verbannt. Über kurz oder lang wird auch Wien folgen. Als Willenserklärung ist das ja schon länger bekannt. Das hat aber auch massive Auswirkungen auf die Immobilienentwicklung. Was tun mit den - noch durchaus strikt den Bauträgern in Wien abverlangten - Pflicht-PKW-Stellplätzen? Gut für jene, welche die Pflichtstelle teuer abgelöst hatten, die müssen sich jetzt wenigstens keine Gedanken um eine Nachnutzung machen.
Von London bis Madrid: Immer mehr europäische Städte drängen dort auf Fahrverbote, wo sie noch nicht eingeführt worden sind. London, Madrid, Athen, Brüssel, Oslo. Und selbst Deutschlands Automobilstadt Nummer 1, nämlich Stuttgart, beschränkt den Individualverkehr massiv. In ganz Europa werden City-Mautsysteme installiert, ältere Fahrzeuge verbannt oder selektive oder gar generelle Fahrverbote ausgesprochen. Fahrbeschränkungen sind nun zunehmend auch in Österreich ein Thema, wie jüngst auch in Graz, wo die Grünen wieder einen autofreien Tag einführen wollen.
Thema Luftreinhaltung
Nahezu alle europäischen Großstädte kämpfen mit massiven Smog-Problemen. Rund 85% aller Bewohner europäischer Städte sind Feinstaubbelastungen ausgesetzt, die von der WHO als "schädlich" eingestuft werden. Laut der Europäischen Umweltbehörde EEA ist Luftverschmutzung in der EU für 467.000 vorzeitige Todesfälle verantwortlich. Trotz bestehender Grenzwerte war das Thema "Luftgüte" in der Vergangenheit für Städte und Regierungen nur ein Randthema. Vor ein paar Jahren hat die EU-Kommission gegen fast alle Mitgliedsstaaten Vertragsverletzungsverfahren eingeleitet.
Ein Urteil des EUGH (2007) räumt direkt betroffenen Bürgern das Recht ein, von den zuständigen Behörden Maßnahmen zur Verringerung von grenzwertüberschreitenden Feinstaubbelastungen einzufordern. Bürgerorganisationen klagen seitdem erfolgreich Städte und Regionen. Z.B. München: Das oberste Bayerische Verwaltungsgericht hat erst im März bestätigt, dass die Stadt ab 2018 Fahrverbote umsetzen muss. Städte stellen nationale Regierungen vor vollendete Tatsachen. Die Affäre um manipulierte Abgaswerte bei Dieselfahrzeugen hat das Vertrauen in die Automobilbranche insgesamt massiv erschüttert. Die tatsächlichen Emissionen eines Autos im Stadtverkehr liegen bis zu 15-fach über den Herstellerangaben. Londons Bürgermeister Sadiq Khan und die Bürgermeisterin von Paris, Anne Hidalgo, haben dem Straßenverkehr als Hauptverursacher von Feinstaub den Kampf angesagt. Der Schulterschluss führender Metropolen wie London, Paris und Madrid hat Signalwirkung und zwingt nun bislang eher unwillige Bürgermeister zum Handeln. Das Thema Luftgüte und die damit in Zusammenhang stehenden Fahrverbote in Städten zählen daher nicht zufällig zu den inhaltlichen Schwerpunkten der nächsten URBAN FUTURE Global Conference. Diese Konferenz ist der weltweit größte Treffpunkt von CityChangern - Menschen, die ihre Städte mit Begeisterung und Engagement nachhaltiger machen. Sie setzen konkrete Projekte in die Tat um und verbessern damit das Leben aller in der Stadt. Der inhaltliche Fokus liegt auf den vier Kernthemen Mobilität, Stadtplanung, Kommunikation und Ressourcenschonung. Die URBAN FUTURE Global Conference versammelt dabei die besten Köpfe unserer Zeit und versteht sich als eine neutrale Plattform ohne politische Agenda. Die Konferenz wurde 2014 von Gerald Babel-Sutter gegründet und findet ab 2018 jährlich in wechselnden europäischen Städten statt. Die Teilnehmerzahl hat sich seit 2014 bereits verdreifacht. Erstmalig tritt die Stadt Wien als Hosting City der UFGC auf: Von 28. Februar bis 2. März 2018 werden rund 3.000 TeilnehmerInnen aus 50 Ländern und über 400 Städten im Exhibition & Congress Center der Messe Wien erwartet.
Vordenker in Nordeuropa
Am weitesten vorangeschritten ist die Entwicklung autofreier Ballungszentren im Norden Europas. Dort gibt es das vereinzelt mittlerweile schon seit einem Jahrzehnt. Oslo schafft derzeit eine Zone in der Stadt, die Raum für ein Stadtleben bietet, wo Fußgänger und Radfahrer Vorrang vor Autos haben. Stockholm feiert bereits den 10. Jahrestag der Congestion Charge. Spannend an der Geschichte Stockholms ist vor allem die siebenmonatige Testphase. Diese hat die Einstellung der Bevölkerung gegenüber der City-Maut vollkommen auf den Kopf gestellt. Vor der Testphase waren 80% gegen eine fixe Einführung, nach der Testphase stimmten 53% dafür, und jetzt - zehn Jahre danach - befürworten über 65% der Bevölkerung die City-Maut.
Auch Wien gibt Gas
In Wien sind wir von "autofrei" zwar noch sehr weit entfernt, aber immerhin gibt es im Wiener Verkehrskonzept Zielsetzungen, den Anteil des Individualverkehrs weiter zu reduzieren. Angelika Winkler, stv. Leiterin der MA 18, äußerte sich vor Kurzem zum Wiener Verkehrskonzept. Ziel sei es, den Individualverkehr von 27 auf 20 % zu senken. Flächen sollen für Fußgänger und Radfahrer zurückgewonnen werden. Rund 65 Prozent der Flächen in der Stadt gehören dem Auto, also Parkplätze und Straßen. Gleichzeitig legen die Wienerinnen und Wiener nur rund 27 Prozent der Wege mit dem Auto zurück. Ein Wert, der seit einigen Jahren stabil ist. "Wenn man bedenkt, dass ein privates Auto circa 98 Prozent seiner Zeit herumsteht, ohne gefahren zu werden, ist es ein Thema, wie man den Raum effizienter nutzen kann", sagte Angelika Winkler von der zuständigen MA 18. Die Wiener sind hauptsächlich öffentlich unterwegs: 39 Prozent der Wege werden mit den "Öffis" zurückgelegt, 27 Prozent zu Fuß und sieben Prozent mit dem Rad. Das besagt der Modal Split der Stadt. 770.000 Jahreskarten stehen laut Winkler 680.000 Autos gegenüber. Bis 2025 will die Rathauskoalition den Anteil der Wege, die mit dem Auto zurückgelegt werden, auf 20 Prozent reduzieren.
Berliner Stadtquartiersentwicklung im Alleingang - das ist nicht alltäglich. Institutionelle Investoren, staatliche Förderungen sowie Projekt-Riesen wie BUWOG und Co würde man normalerweise mit Mega-Wohnbauprojekten der deutschen Hauptstadt in Verbindung bringen. Andreas Dahlke, geschäftsführender Gesellschafter und Kopf der SITUS GmbH Grundstück + Projekt, des Projektentwicklers, zeigt - zugegeben - auf eindrucksvolle Art und Weise, dass es auch anders geht.
Zur Ausgangslage: Das Areal, auf dem sich das Ludwig Hoffmann Quartier befindet, liegt im "hohen Norden" von Berlin, im Stadtteil Buch. Buch wurde erst 1898 in die Verwaltung der Metropole eingegliedert - mit dem erklärten Ziel, die Randlage zur Entlastung der städtischen Kliniken zu nutzen. Zwischen 1909 und 1915 wurde in der Folge das damals größte europäische Krankenhausprojekt unter Stadtbaurat Ludwig Hoffmann in Angriff genommen. Dieses war dann fast hundert Jahre eine wichtige Versorgungseinheit für medizinische Leistungen. Die Anlage wurde im Charakter einer Gartenstadt entwickelt, mit 33 neoklassizistischen Gebäuden. Die Anordnung in Pavillons war damals eine gängige Lösung, um dem Keimübertritt zwischen den Stationen entgegenzuwirken. Ein Umstand der von Beginn an, bei der Entwicklung von Umnutzungskonzepten des denkmalgeschützten Areals, sehr für Wohnbau gesprochen hat. Buch hat sich zudem aktuell zu einem sehr aufstrebenden Stadtteil von Berlin entwickelt. Nach einer kurzen schwierigeren Umbruchphase kurz nach der Wende, präsentiert sich Buch nun wieder als international bedeutender Gesundheits- und Forschungsstandort. Das Helios-Klinikum, der Bucher BioTech Park, das Leibnitz-Institut für Molekulare Pharmakologie, das Max-Delbrück-Centrum sowie verschiedene Forschungseinrichtungen der Berliner Charité führen das Feld an. Parallel zu der Vielzahl an High-Tech-Arbeitsplätzen steigt naturgemäß auch der Bedarf an einem modernen Wohnungsangebot - das Erfordernis einer Lösung steht daher bereits länger im Raum. Zumal die Wohnungspreise im 20 Autominuten entfernt gelegenen Hotspot Prenzlauer Berg in den letzten Jahren nahezu explodiert sind.
Das Projekt
Andreas Dahlke wurde auf das Ludwig Hoffmann Quartier aufmerksam, als er - bereits als Mitwirkender an einer Immobilienentwicklung - in Buch, in dem vergleichbaren, aber wesentlich kleineren Projekt "Ludwigpark", zu tun hatte. Dahlkes Background lag nämlich nicht von Anfang an im Immobilienbereich - sondern der Philosophie. Erst mit der Wiedervereinigung Deutschlands hat er seine beruflichen Aktivitäten in die Branche gelenkt. Mit einigen Jahren Erfahrung und vom Areal des ehemaligen Krankenhauses fasziniert, entwickelte er für die brach liegenden 28 Hektar ein Nutzungskonzept, dass neben Wohnbau auch einen Schwerpunkt auf soziale Infrastruktur und Quartiersentwicklung legt. Das Konzept fand bei der Bezirksverwaltung Pankow Anklang und wurde schließlich freigegeben. 2012 konnte er den Grund - nicht zuletzt wegen der strengen Auflagen - relativ günstig von einem Liegenschaftsfonds des Landes erwerben und mit seinen Aktivitäten im Rahmen der eigens gegründeten Projektgesellschaft starten. Mittlerweile wiegt das Vorhaben bereits an die 300 Millionen Euro Investitionsvolumen. Bei Fertigstellung 2020 werden über 280.000 Quadratmeter mit 900 Wohnungen sowie zwei Schulen, drei Kindergärten, einer Sporthalle und weiteren sozialen Einrichtungen, wie ein Seniorenwohnheim und betreute Wohnmöglichkeiten für Menschen mit besonderen Bedürfnissen, entwickelt sein.
Wie geht das?
Am Beginn steht laut Dahlke das Brennen für eine Idee. Die Entwicklung der kaufmännischen Lösung muss in der Folge darauf zugeschnitten werden. In Dahlkes Fall war das ein strenges aber stetig schrittweises Vorgehen bei der Entwicklung. Die ersten Wohngebäude wurden einzeln als Rohlinge an Bauträger verkauft, die nach den strengen Vorgaben des Gesamtprojektes die Substanz sanierten, im Rahmen der Denkmahlschutz-Auflagen Wohnungen entwickelte, und diese dann einzeln abverkauften. Mit den Erlösen hat Dahlke dann Gebäude für Gebäude in Angriff genommen und insbesondere die schulischen Versorgungseinheiten quersubventioniert. Eine bemerkenswerte Zusatzinfo ist in diesem Zusammenhang, dass das Vorhaben bislang auch entlang der Zeitachse planmäßig realisiert werden konnte. 2012 war der allererste Spatenstich. Über 500 Wohnungen sind in der Zwischenzeit fertiggestellt und bezogen worden und außerdem sind bislang keine verzögernden Faktoren für das Projektende 2020 erkennbar. Dem Erfordernis sämtliche Leitungen zu sanieren - von der Elektrik bis zur gesamten Verrohrung - und nicht zuletzt auch dem, des Einbringens moderner Standards gegenübergestellt, war ein wichtiger wirtschaftlicher Faktor, dass auch Neubauten am Grundstück möglich gemacht wurden. Die Großzügigkeit der Anlage wird dadurch aber nicht beeinträchtigt, das gesamte Projekt wird von den weitläufig angelegten Gartenanlagen dominiert. Die Parkplätze der Bewohner finden sich auch ausschließlich am Rande des Geländes, wobei für eine entsprechende Anlieferungs- und Versorgungsstruktur gesorgt ist. Das Teilkonzept für den Neubaubereich des Ludwig Hoffmann Quartiers bezieht verschiedene Innovationen für das "Wohnen der Zukunft" ein. So findet beispielsweise zur Energieversorgung nur modernste Technik Anwendung. Nach seiner fast hundertjährigen Vergangenheit im Dienste der Gesundheit hat das Ludwig Hoffmann Quartier nun zu einer neuen Bestimmung gefunden, die sich gewissermaßen auch in den Dienst der Allgemeinheit stellt. Ein schönes Beispiel für die vielfältigen Möglichkeiten in der Immobilienbranche.
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InterviewWie kommt es, dass quasi "ein Einzelkämpfer" zu so einem großen Projekt findet? Andreas Dahlke: Mit Sicherheit lässt sich sagen, dass ich für dieses Projekt den idealen Zeitpunkt erwischt habe. Fünf Jahre früher hätten sich nicht die nötigen Vermarktungschancen im Umfeld als Ausgangslage für so ein ambitioniertes Projekt gezeigt, fünf Jahre später hätte bestimmt eine der großen und namhaften Projektgesellschaften die Entwicklungschance für sich gewonnen.Wäre das nur ein Nachteil für Sie - oder auch generell einer für das Quartier gewesen? Andreas Dahlke: Im Ludwig Hoffmann Quartier, kurz LHQ, wird das derzeit viel zitierte "leistbare Wohnen" großgeschrieben. In dem Projekt steckt außerdem kein Cent Fördergeld und dennoch werden zukünftig über 1000 Schüler hier ihre Bildung erhalten. Die Errichtung der Montessori-Gemeinschaftsschule und der Gebäude für die Evangelische Grundschule Buch wurde aus den Erlösen des Gesamtprojektes getragen. Das wäre so bestimmt nicht möglich gewesen, wenn sämtliche Projektstufen hart kalkuliert wären - wie es in Rahmen von renditegetriebener Fonds und Investors Relations üblich ist. Ich wollte von Anfang zusätzlich zu den Wohnungen auch eine Sozialstruktur schaffen.Das klingt fast nach Weihnachten und ist wohl eher unüblich in der Branche? Andreas Dahlke: Ich bin Geschäftsmann und leite ein Unternehmen, das auf Gewinn ausgerichtet ist. Keine von uns arbeitet umsonst. Aber ich bin davon überzeugt, dass man geleichzeitig zum profitorientieren Wirtschaften auch etwas für die Allgemeinheit tun kann, ja muss. Mit dem Ludwig Hoffmann Quartier ist es uns, meinen zehn Mitarbeitern und mir, gelungen, sehr unterschiedlichen Bedürfnissen gerecht zu werden.Weitere Vorteile? Andreas Dahlke: Das Nutzungskonzept mit der sozialen Infrastruktur ist in der Umgeben sehr gut angekommen und wird unterstützt. Nicht zuletzt, weil wir frühzeitig alle umgebenden Player informiert und miteinbezogen haben. Und auch die bereits im LHQ ansässigen Bewohner sind Feuer und Flamme für das Projekt. Die Gemeinschaft fiebert und lebt mit den Entwicklungen des Projektes mit, es menschelt. Wir machen darüber hinaus regelmäßig Veranstaltungen um das Gemeinschaftsgefühl zu stärken. Zuletzt der Kunst-Event #48 LHQ wo sich unterschiedlichste Künstler mit Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft des Areals eindrucksvoll auseinandergesetzt und den Blick auf historische Anlagen "aufgebrochen" haben. Wir betreiben sozusagen aktives "Campusmanagment". Das ganze Projekt stößt auf größten Zuspruch und der ist für die Umsetzung von unschätzbaren Wert.Hat Ihnen der Denkmalschutz Kopfzerbrechen bereitet? Andreas Dahlke: Der Wohnungskauf im Denkmalschutz hat steuerliche Vorteile. Die meisten Wohnungen sind im Eigentum realisiert und werden von den Besitzern vermietet. Auf Grund der Steuervorteile ist es möglich, die Mieten gering zu halten, was für das Gesamtkonzept maßgeblich ist. Der Mietpreis liegt durchschnittlich bei € 10,50 pro Quadratmeter. Der Kaufpreis ist allerdings auf Grund der Marktentwicklungen mittlerweile von anfangs € 2.900,- auf etwa € 4.400,- gestiegen. Wir könnten mittlerweile jede Wohnung fünfmal verkaufen. Natürlich gehen mit Denkmalschutz auch spezielle Aufwendungen einher. Aber einerseits waren die Grundrisse der ursprünglichen Substanz gut für Wohnbau geeignet und andererseits überwiegen die Vorteile aus dem speziellen Charakter und dem dadurch mitgeformten Image.Apropos Image - Sie selber sind Bucher geworden und stehen authentisch hinter dem Stadtteil. Es heißt, Sie haben analog dazu das Projekt und die Errichtung gänzlich der Stadt Berlin verschrieben. Andreas Dahlke: Damit ist wohl die Auswahl der Gewerke gemeint. Abgesehen von der polnischen Firma, die uns mit Fenstern versorgt, sind alle unsere Lieferanten ausschließlich aus der Region.
Danke für das Gespräch.
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