27.07.2023

Leichter Aufwind bei den Immo-Markttrends

Investmenttätigkeit wird wieder Fahrt aufnehmen

von Elisabeth K. Fürst

Die Prognose der CBRE für das Q2 zeigt die aktuellen Trends der Immobilienbranche. Und die lassen in einigen Assetklassen leichten Optimismus zu. Andreas Ridder, Managing Director CBRE Österreich: „Während der Büro- und Retailimmobilienmarkt angespannt bleiben, erleben Logistikimmobilien ein All Time High und der Hotelimmobilienmarkt profitiert von der neuen Reiselust. Prognosen sind nach wie vor schwierig, nachdem sich die Rahmenbedingungen laufend verändern. Wir gehen davon aus, dass die Investmentaktivität im zweiten Halbjahr zwar Fahrt aufnehmen wird, das Gesamtjahr aber dennoch verhalten ausfallen wird."
Die wichtigsten Trends:
+ Immobilieninvestmentmarkt
Die Zinsanhebungen hatten zur Folge, dass im zweiten Quartal 2023 nur sehr wenige Transaktionen in Österreich abgeschlossen werden konnten. Im ersten Quartal konnten noch einige bereits im Vorjahr initiierte Prozesse abgeschlossen werden. Im zweiten Halbjahr 2023 soll das aktuelle Zinsumfeld stabilisiert werden. Um die hohe Inflation zu bekämpfen, wird mit einem weiteren Zinsschritt der EZB gerechnet In allen Assetklassen wurden die Spitzenrenditen in den letzten 12 Monaten im Schnitt um rund 100 Basispunkte angehoben. Es wird mit einer weiteren – moderaten – Steigerung der Renditen gerechnet. Die Prognosen für die einzelnen Assetklassen fallen unterschiedlich aus: Während bei Logistikimmobilien mit einer rascheren Stabilisierung zu rechnen ist, sorgen die zu erwartenden ESG Kriterien bei Büroimmobilien für Unsicherheit.
+ Büromarkt
Der Leerstand am Wiener Büromarkt ist auf historisch niedrigem Niveau. Die Situation am Markt bleibt angespannt. Im Fokus des Interesses der Nutzer:innen liegen moderne Büroflächen in zentraler Lage die den ESG Kriterien entsprechen und flexible wie hybride Arbeitsstrategien erlauben. Dadurch steigt der Druck auf all jene Flächen, die das nicht erfüllen. In zentralen Lagen sind weitere Mietsteigerungen zu erwarten, das Mietwachstum ist noch nicht ausgeschöpft. Effizienzsteigerung, Konsolidierung und Verkleinerung sind die wichtigsten Kernthemen für Portfoliostrategien. Optimierungen entwickeln sich zu immer anspruchsvolleren Prozessen.
+ Retailmarkt
Die anhaltend hohe Inflation beeinflusst das Konsumklima negativ und erschwert den wirtschaftlichen Aufschwung. Die Zahl der Insolvenzen ist beinahe auf Vor-Corona-Niveau, besonders betroffen sind Handelsunternehmen, darunter prominente Namen wie kika/Leiner oder Forstinger. Diskonter profitieren von der schwierigen Lage und dem sich verändernden Konsumverhalten und expandieren laufend. Aufgrund des anhaltenden Arbeitskräftemangels im Lebensmitteleinzelhandel reduzieren Handelsketten wie etwa Hofer ihre Öffnungszeiten außerhalb der Ballungszentren. Die realen Umsatzverluste im Onlinehandel beliefen sich in den ersten vier Monaten des Jahres auf -9 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
+ Logistikmarkt
Der Flächenumsatz am Logistikmarkt wird 2023 einen neuen Rekordwert erreichen und überschreitet die Fertigstellungsleistung. Kurzfristige Anmietungen von größeren Flächen sind aktuell unmöglich. Die Vorverwertungsrate bei neuen Projekten ist nach wie vor hoch. Die Nachfrage am Logistikmarkt wird aktuell primär durch B2B Business getrieben. Die Spitzenmieten steigen weiter, das Mietwachstumspotenzial ist noch nicht ausgeschöpft.
+ Wohnungsmarkt
Investmentaktivitäten am österreichischen Wohnimmobilienmarkt sind im Jahr 2023 sehr verhalten. Während im ersten Halbjahr 2023 keine einzige Transaktion von institutionellen Investor:innen erfolgte, ist im zweiten Halbjahr mit einigen wenigen zu rechnen. Preisvorstellungen von Projektentwickler:innen und potenziellen Käufer:innen decken sich aktuell nicht. Die Renditen sind seit Jahresbeginn um 55 Basispunkte gestiegen. Die Umsetzung von ESG Maßnahmen sind mit hohen Ausgaben verbunden, die für wenig attraktive Konsequenzen am Mietmarkt sorgen. Bautätigkeit und Fertigstellungsvolumen nehmen in den kommenden Jahren ab, was bei wachsender Bevölkerung zu mehr Druck am Wohnungsmarkt führen wird.
+ Hotelmarkt
Die Auslastungen in den Hotels kann noch nicht an das Vor-Corona-Niveau anknüpfen, die Tagesraten steigen allerdings. Die Reiselust ist groß, die Euphorie in Tourismus und Hotellerie ebenso. Investor:innen und Betreiber:innen setzen aufgrund der schlanken Kostenstruktur auf Budget Hotels sowie Serviced Apartments. Die Dynamik am Hotelinvestmentmarkt steigt. In der Ferienhotellerie kommen Bestandsobjekte sowie Developments auf den Markt. Die Preisvorstellungen von Käufer:innen und Verkäufer:innen nähern sich langsam an.

Hawkishe Haltung der EZB auf die Probe gestellt

EZB am Scheideweg

von Leon Protz

In der heutigen Sitzung der Europäischen Zentralbank wird sehr wahrscheinlich kein Weg an einer weiteren Erhöhung der Leitzinsen vorbeiführen. Martin Wolburg, Senior Economist bei Generali Investments, sieht den Zinserhöhungszyklus aber schon bald am Ende angekommen: „In den letzten Monaten überraschte die EZB immer wieder mit einer hawkishen Rhetorik. Angesichts der jüngsten enttäuschenden Indikatoren, die auf eine noch schwächere Konjunktur hindeuten, wird diese optimistische Haltung nun auf die Probe gestellt. Die Diskrepanz zwischen den Signalen der Konjunkturindikatoren und den rosigen Makroprognosen der EZB vom Juni nimmt zu. Während eine weitere Zinserhöhung um 25 Basispunkte am Donnerstag immer noch sehr wahrscheinlich ist, erwarten wir eine offenere Kommunikation hinsichtlich weiterer Zinsschritte. Dabei dürfte insbesondere auf die Septembersitzung und die dann aktualisierten Makroprognosen verwiesen werden. Alles in allem dürfte aber klar werden, dass der Zinserhöhungszyklus bald zu Ende geht.“ Die jüngsten Beschlüsse des EZB-Rats zu den Leitzinsen und den anderen Instrumenten der EZB werden heute jeweils um 14:15 Uhr MEZ veröffentlicht.

findmyhome skaliert
Luxussparte
Für Durchschnitt
Eigenheim unmöglich
Hamburger Logistik-
Markt lebhaft

Ziel ist Gleichgewicht zwischen Wohn- und Tourismussektor

Stadt Wien gegen Kurzzeitvermietungen

von Leon Protz

Um den Wohnungsmarkt zu schützen und die Wohnraumschaffung zu fördern, plant die Stadt Wien eine Novelle zur Wiener Bauordnung. Diese soll die gewerbliche Kurzzeitvermietung und die Auflassung von Wohnungen in Wohnzonen stark einschränken. Mit der geplanten Neuregelung wird die "Kurzfristigkeit" entsprechend der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs definiert, wobei Beherbergungen von weniger als 30 Tagen als kurzfristig gelten. Markus Busta, Partner von HSP.law, kommentiert diese Entwicklung: "Die geplante Novelle zur Wiener Bauordnung berücksichtigt die immerwährende Debatte um die Kompatibilität von Kurzzeitvermietung und Sicherung von Wohnraum für die lokale Bevölkerung. Es ist essenziell, eine klare rechtliche Definition der Kurzfristigkeit zu schaffen, um eine angemessene und verhältnismäßige Regulierung zu gewährleisten." Die geplante Novelle sieht vor, dass die Kurzzeitvermietung von Wohnungen zu touristischen Zwecken künftig für maximal 90 Tage im Jahr zulässig ist, sofern der Wohnungsnutzer:innen (Eigentümer:innen oder Mieter:innen) seinen Hauptwohnsitz in der betroffenen Wohnung nicht aufgibt. Diese Bestimmung zielt darauf ab, die kurzfristige Vermietung der eigenen Wohnung während einer Urlaubsreise zu ermöglichen, jedoch gewerbliche, gewinnorientierte Kurzzeitvermietungen faktisch zu verhindern. „Die Begrenzung der Kurzzeitvermietung auf 90 Tage pro Jahr ist ein Schritt, um die Balance zwischen dem Tourismussektor und dem Wohnungsmarkt herzustellen. Es ist wichtig, dass Eigentümer:innen weiterhin die Möglichkeit haben, ihre Wohnung während ihrer Abwesenheit zu vermieten, ohne den langfristigen Wohnungsmarkt zu beeinträchtigen," so Markus Busta. Bereits nach der derzeit geltenden Rechtslage dürfen Wohnungen grundsätzlich nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Die geplante Neuregelung unterscheidet nicht mehr zwischen Wohnungen innerhalb und außerhalb von Wohnzonen, sondern sieht eine gesonderte Bestimmung vor. Dabei fallen unter den Begriff "Wohnungen" alle Räumlichkeiten, die baurechtlich als Wohnung gewidmet sind. Die Einhaltung dieser Regelung soll durch den Zugriff auf Daten im Zusammenhang mit der Ortstaxe sichergestellt werden. Zusätzlich wird das Anbieten von Kurzzeitvermietungen von Wohnungen im Internet mit Strafen belegt. Markus Busta betont dazu: "Die Einführung der Zugriffsmöglichkeit auf Ortstaxendaten ist ein wichtiger Schritt, um die Einhaltung der neuen Regelungen zu überwachen und die Transparenz im Zusammenhang mit Kurzzeitvermietungen zu erhöhen."

17 freifinanzierte Wohnungen in Mödling, weitere Projekte in Planung

ImmOH! baut für WSTW

von Elisabeth K. Fürst

Nach dem im März stattgefundenen Markenrelaunch der FM- und HV-Unternehmen Facilitycomfort und dem Tochterunternehmen Hauscomfort zu ImmOH! geht es nun mit dem Spatenstich für 17 Wohnungen im Herzen von Mödling auch im Projektgeschäft in die Vollen. Dafür wurde als Klammer die WSTW IMMO als Marke genommen. Sie ist ein gemeinsames Projekt der immOH! Energie und Gebäudemanagement GmbH zusammen mit der Gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsgesellschaft der Wiener Stadtwerke GmbH (GWSG). immOH! ist dabei Eigentümerin des Grundstücks, Bauherrin und macht die Immobilienentwicklung. Sie nutzen das Knowhow der GWSG, die ihnen beratend zur Seite stehen. WSTW IMMO ist die Marke, unter der die Projekte verwertet werden. Erfahrung darin gibt es bereits mit dem ersten 2022 gemeinsam abgeschlossenen Projekt "Gutenberg" im 12. Wiener Gemeindebezirk. Das Wohnhausprojekt in Mödling ist damit das Zweite. Es entstehen 3 Wohnhäuser mit insgesamt 17 frei finanzierten Wohnungen. Die Grundrisse von 47-107 m² haben 2 bis 4 Zimmern. Alle Apartments verfügen über eine Freifläche (Garten/Balkon/Loggia/Terrasse). Das Projekt wird nach den Kriterien von GREENPASS®, zur Errichtung klimafitter Immobilien & Freiräume im Gold-Standard, errichtet und zertifiziert und soll bis Ende 2024/Anfang 2025 abgeschlossen werden. Die so entstehenden Wohnungen werden grundsätzlich Mitarbeiter:innen der Wiener Stadtwerke angeboten. Einheiten, die jedoch so nicht weggehen, gehen in den freien Markt. Thomas Angerer, Geschäftsführer immOH!: „Ziel des Projekts ist die wertschöpfende Nutzung von Grundstücken und die nachhaltige Errichtung von Wohnflächen.“ Die nächsten drei weiteren gemeinsame Projekte in Wien und Niederösterreich mit ähnlichen Größenordnungen sind bereits in Planung.

Eigene Direkt-Domain und erweitertes redaktionelles Angebot

findmyhome skaliert Luxussparte

von Leon Protz

Die beiden Findmyhome.at Gründer Benedikt Gabriel und Bernd Gabel-Hlawa machen die Luxusplattform findmyhome.at/premiumliving mit 1. August des Jahres eigenständig. Damit soll der Service unter der Direktdomain www.premium-living.at aufrufbar sein. „Jemand, der ein Chalet um 20 Millionen Euro sucht, interessiert neben Immobilien kein Marktplatz von gebrauchten Waren. Und ein Immobiliensuchender, der so günstig wie möglich wohnen muss, braucht Sparhilfen statt Anzeigen von Luxusgütern gleich auf der Startseite“, sagt Gabel-Hlawa. Neben der Direktdomain wird auch die Myhome-"All about Living" Redaktion auf Premium Living stark ausgebaut. Die rund 200 Artikel pro Jahr aus der eigenen Redaktion sollen 2024 verdoppelt werden, um neben den Angeboten die Zielgruppe „Luxury Purchaser“ gezielter mit Inhalten zu bespielen. Ein Newsletter soll etwaige Kund:innen immer wieder zurück auf die Seite bringen. „Im Luxusbereich ist jeder User hart verdient, umso mehr müssen wir uns bemühen, einen unvergesslichen Fußabdruck bei dieser Klientel zu hinterlassen“, so Benedikt Gabriel.

Wohnungspreise, Zinsen und KIM machen Eigenheim fast unmöglich

Für Durchschnitt Eigenheim unmöglich

von Leon Protz

Die relativen Kosten für einen Wohnungsneukauf in Österreich sind seit dem Vorjahr regelrecht explodiert. Musste ein durchschnittlicher Doppelverdienerhaushalt zur Tilgung eines Kredits für eine 90m²-Neubauwohnung in Wien jahrzehntelang um die 40 Prozent des Monatseinkommens aufwenden, wären es jetzt fast 70 Prozent, zeigt eine aktuelle Analyse von durchblicker.at, die heute veröffentlicht wurde. Für die Untersuchung hat sich das Vergleichsportal die Preise für eine 90m²-Wohnung in Wien-Landstraße und die damit verbundenen Kreditfinanzierungsraten von 1997 bis heute angesehen und dem monatlichen Nettoeinkommen eines durchschnittlichen Doppelverdienerhaushalts gegenübergestellt. Ein Wiener Durchschnittshaushalt müsste demnach mittlerweile theoretisch 69 Prozent seines monatlichen Netto-Monatseinkommens aufwenden, um sich eine solche Neubauwohnung auf Kredit zu leisten. Selbst in der oberen Einkommenshälfte wären es im Mittel bereits 53 Prozent des Monatseinkommens. Weil die strengen Kreditvergaberichtlinien aktuell maximal eine Schuldentilgungsquote von 40 Prozent zulassen, erhält damit derzeit in Österreich fast niemand mehr einen neuen Wohnungskredit. Für eine 90m²-Wohnung im dritten Bezirk in Wien zahlt man mit rund einer dreiviertel Million Euro aktuell sogar immer noch mehr als vor einem Jahr und drei Mal so viel wie vor 25 Jahren. Das verfügbare Nettoeinkommen eines durchschnittlichen Doppelverdienerhaushalts hat sich im Vergleich dazu seit 1997 um nur 89 Prozent auf rund 4.250 Euro bzw. in der oberen Einkommenshälfte im Mittel um 93 Prozent auf 5.570 Euro erhöht. Hätte man 1997 für einen variablen Kredit mit 30-jähriger Laufzeit und 30 Prozent Eigenmitteln im ersten Monat 1.267 Euro bezahlt, wären es heute für die gleiche Wohnung 3.427 Euro. „In den gesamten 25 Jahren, die wir betrachtet haben, haben die Kreditkosten für Haushalte der oberen Einkommenshälfte zwischen 30 und 40 Prozent des Monatseinkommens gependelt. In nur einem Jahr ist selbst für Besserverdiener die Schuldendienstquote im Mittel von 35 auf 53 Prozent explodiert. Das kommt einem radikalen Marktversagen gleich“, sagt Andreas Ederer. Zieht man die aktuellen Kreditkosten vom durchschnittlichen Haushaltseinkommen ab und lässt das 13. und 14. Gehalt, das zur Berechnung der Schuldendienstquote herangezogen wird, unberücksichtigt, blieben dem Zwei-Personen-Haushalt pro Kopf und Monat weniger als 500 Euro für weitere Fix- und Lebenshaltungskosten. „Eine Überarbeitung der Kreditvergaberichtlinien in Österreich ist angesichts dessen dringend geboten, ändert aber nichts daran, dass sich die überwiegende Mehrheit der österreichischen Haushalte damit ein Eigenheim derzeit schlichtweg nicht leisten kann, selbst wenn die Haushalte einen Kredit bekämen“, sagt Ederer.

Viele Vermietungen, aber nur in kleineren Größenkategorien

Hamburger Logistikmarkt lebhaft

von Leon Protz

Das Ergebnis auf dem Hamburger Logistikmarkt ist zur Jahresmitte differenziert zu betrachten: Auf der einen Seite fiel der Flächenumsatz in den ersten sechs Monaten mit insgesamt rund 165.000 m² knapp 38 Prozent geringer aus als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Auf der anderen Seite ist die gestiegene Zahl der registrierten Abschlüsse jedoch als ein klares Indiz für das lebhafte Marktgeschehen zu werten, was sich lediglich im Ergebnis bislang noch nicht widerspiegelt. Das ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. „Für ein gutes Resultat fehlten hierbei Deals ab 20.000 m², die in der Regel ausschlaggebend für hohe Flächenumsätze sind“, so Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate. Als bedeutendste Verträge sind mit den Vermietungen an die TST Gruppe in Neu Wulmstorf (19.400 m²), ein Handelsunternehmen am Hafen (14.600 m²) und die Igepa Group in Barsbüttel (13.600 m²) drei Verträge zu nennen, die sich auf ganz unterschiedliche Teillagen im Hamburger Marktgebiet verteilen. Sehr dynamisch zeigt sich weiterhin die Mietentwicklung, wobei die Spitzenmiete in den letzten 12 Monaten um knapp 14 Prozent auf 7,90 Euro/m² zugelegt hat. Während Großabschlüsse in der ersten Jahreshälfte bisher nicht registriert werden konnten, waren Verträge in den mittleren Segmenten zwischen 5.000 und 20.000 m² marktbestimmend: Zusammengenommen entfielen fast zwei Drittel des Flächenumsatzes auf Kategorien, die sich hinter diesen Größenklassen verbergen. Bei den Branchen generierten die drei wichtigsten Nachfragergruppen jeweils vergleichbare Umsatzanteile, was die hohe Attraktivität der Hamburger Logistikregion für ganz unterschiedliche Nutzer unterstreicht. Die meisten Abschlüsse und das höchste Volumen entfielen hierbei auf die Handelssparte, die auf knapp ein Drittel des Gesamtergebnisses kommt. Eine gute Marktdynamik in den kleineren und mittelgroßen Segmenten ist aber auch bei Logistikdienstleistern und Industrieunternehmen zu vermelden, die mit gut 29 Prozent bzw. fast 27 Prozent beteiligt sind. Erfreulich ist darüber hinaus, dass es vor allem in peripheren Lagen immer wieder gelingt, kleinere Eigennutzerprojekte zu initiieren, die anteilig gut 19 Prozent beitragen (Durchschnitt A-Städte: 5 Prozent). Insgesamt lässt sich die Situation auf dem Hamburger Logistikmarkt klar in den Marktzahlen ablesen: So spricht die gestiegene Anzahl an Deals für eine gute Nachfragesituation, während das sehr geringe Volumen pro Abschluss (knapp 4.000 m²) als Indikator für das fehlende Angebot im Großflächensegment zu werten ist. „Zu den wichtigsten Determinanten auf der Angebotsseite gehören vor allem die vergleichsweise verhaltenen Entwicklungen im Neubausegment. Hierbei sind spekulative Projekte in der Hamburger Logistikregion aktuell kaum anzutreffen. In der Konsequenz treffen größere Gesuche derzeit in der Regel nur selten auf ein adäquates Angebot. Im Zuge der angespannten Angebots-Nachfrage-Relation ist bei den Mietpreisen trotz des bereits hohen Niveaus auch für die zweite Jahreshälfte ein weiterer Anstieg nicht auszuschließen“, sagt Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate.

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