19.09.2023

Verkäufe am Wiener Wohnungsmarkt sinken

Ein Drittel weniger Verkäufe

von Elisabeth K. Fürst

„Eine Marktsituation wie diese habe ich in den 40 Jahren meiner Berufstätigkeit nicht miterlebt“, schreibt Eugen Otto in seinem Vorwort für sein aktuelles Wohnmarktmagazin #Wien. So gingen laut Otto Immobilien die Zahl der Verkäufe ging im ersten Halbjahr 2023 um rund ein Drittel sehr deutlich zurück, der Verkaufsumsatz verzeichnete einen Rückgang um 37 Prozent. Bei Bauträgerwohnungen gingen die Verkäufe sogar um 49 Prozent zurück, bei Bestandswohnungen um 11 Prozent.
Keine guten Nachrichten gibt es daher auch für Eigentümer:innen. Denn erstmals seit der Finanzkrise 2008 verlieren Bestandswohnungen an Wert. Im Durchschnitt um ein Prozent, Es gibt erstmals einen Quadratmeterpreis von durchschnittlich 4.594 Euro. Anders ist die Situation bei Neubauwohnungen im Erstbezug. Hier haben sich die Preise im ersten Halbjahr 2023 nur geringfügig verändert. Derzeit liegt der Durchschnittspreis von verkauften Bauträgerwohnungen bei rund 7.369 Euro/m², eine leichte Steigerung von 3,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In elf Bezirken allerdings wurden Erstbezugsneubauwohnungen erstmals im Durchschnitt billiger, berichtet Martin Denner, Abteilungsleiter Research. „In den Bezirken 3., 4., 5., 8., 9., 11., 13., 14., 15., 16., 18. gingen die Preise um rund 3,6 Prozent zurück“.
Aktuell ist der Wiener Wohnungsmarkt daher sowohl auf Käufer:innen- als auch auf Verkäufer:innenseite von einer stark abwartenden Haltung geprägt. Kein Wunder mit der KIM-Verordnung. Sonja Kaspar, Otto-Abteilungsleiterin Immobilienvermarktung Wohnen: „Auf Käuferseite haben die aktuell verschärften Kreditvergabevorschriften und das steigende Zinsniveau dazu geführt, dass für viele private Kaufwillige der Traum vom Eigenheim derzeit finanziell nicht mehr realisierbar ist. Viele warten daher die künftige Entwicklung des Immobilienmarkts ab oder weichen kurzfristig auf die Mietvariante als Zwischenlösung aus,“
Und die Mietpreise steigen natürlich. Für frei vermietbare Wohnungen, für die die gesetzlichen Mietobergrenzen nicht gelten, kostet ein m² im Durchschnitt 14,41 Euro pro Monat (ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer). Dies entspricht einem Plus von 0,7 Prozent zum Vergleichszeitraum des Vorjahres. Deutliche Steigerungen gab es allerdings in den Bezirken 2., 5., 6., 10.,14. und 22., wo frei vereinbarte Mieten bei Neuvermietung sogar um mehr als 5 Prozent gestiegen sind.
Die Verkäufe von Häusern und Villen in Wien sind ebenso wie die Kaufpreise und das Angebot an verfügbaren Objekten gesunken. „Der mittlere Kaufpreis* hat sich im Jahr 2023 klar nach unten entwickelt: Der aktuelle Wert von 650.000 Euro entspricht einem deutlichen Rückgang von 7,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr“, sagt Denner. In fünf Wiener Bezirken, im 13., 14., 18., 22., und 23. Bezirk, gingen die Preise nach seinen Erhebungen sogar um rund 12 Prozent zurück.

Zum Vormonat Steigerung um 0,3 Prozent

Inflation bei 7,4 Prozent

von Leon Protz

Im August 2023 stieg der Verbraucherpreisindex laut Statistik Austria auf 120,9 Punkte. Damit lagen die Verbraucherpreise 7,4 Prozent über dem Niveau von August 2022 (Juli 2023: 7,0 Prozent). Im Vergleich zum Vormonat Juli 2023 erhöhte sich das durchschnittliche Preisniveau um 0,3 Prozent. „Das lag vor allem daran, dass die Treibstoffpreise die Inflation deutlich weniger dämpften als in den Monaten davor. Auch Haushaltsenergie und Gastronomie hielten die Inflationsrate mit zweistelligen Teuerungsraten hoch. Der Preisanstieg bei den Nahrungsmitteln lag zwar nach wie vor klar über der Gesamtteuerung, doch hier ließ der Preisdruck im August etwas nach: Mit 9,8 Prozent sank die Teuerung bei Lebensmitteln erstmals seit mehr als einem Jahr wieder unter die 10-Prozent-Marke“, so Statistik Austria-Generaldirektor Tobias Thomas. Die Preise für Wohnung, Wasser, Energie stiegen durchschnittlich um 10,1 Prozent und blieben damit der bedeutendste Treiber der Inflation im Jahresabstand. Die Teuerungen fielen schwächer aus als im Juli. Ausschlaggebend dafür war die Preisentwicklung für die Instandhaltung von Wohnungen. Als hauptverantwortlich dafür erwiesen sich die Materialkosten. Die Preise für Haushaltsenergie wurden um 14,4 Prozent erhöht, etwas weniger kräftig als im Juli. Gas verteuerte sich etwas weniger stark, ebenso die Fernwärme. Die Strompreise, wo u. a. die Strompreisbremse, der NÖ-Rabatt der Netzkostenzuschuss für GIS-befreite Haushalte sowie der Stromkostenergänzungszuschuss (für Haushalte mit mehr als drei Personen) stark dämpfend wirkten, wiesen ein etwas größeres Minus als zuletzt auf. Die Heizölpreise hingegen zeigten sich im August als merklich schwächerer Preisdämpfer als im Juli. Günstiger wurden feste Brennstoffe. Mieten (inkl. Neuvermietungen) verteuerten sich um 8,6 Prozent.

9. Wiener Immobilien-
und Mietrechtstag
ÖGNI und Inspiralia
Kooperation
Diwoky neu bei
Bondi Consult

Gollenz sieht eine unverständliche Blockadehaltung

FMA verhindert Eigentum

von Elisabeth K. Fürst

Gestern hat der Vorstand der Finanzmarktaufsichtsbehörde, Helmut Ettl, seine starre Haltung bezüglich der KIM-Vorordnung erneut medial bekräftigt. WKÖ-Fachverbandsobmann Gerald Gollenz findet dazu deutliche Worte: "Anstatt vor einer Lockerung der Auflagen zur Immobilienfinanzierung zu warnen, müssten Gespräche über eine Reform der so genannten KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) geführt werden." Über die Probleme, die die zu strengen Kreditauflagen mit sich bringen, könne Gollenz, aus eigener beruflicher Erfahrung berichten: „Sie verursachen erhebliche Probleme bei der Wohnimmobilienfinanzierung: Die Erfahrungen seit Sommer 2022 zeigen, dass die Anzahl der Darlehen um 50 bis 70 Prozent eingebrochen sind.“ Gleichzeitig mehren sich die Medienberichte, wonach heimische Wohnungs- und Hauskäufer erfolgreich für Finanzierungen nach Deutschland ausweichen. Fachverbandsobmann Gollenz plädiert vor diesem Hintergrund dafür, dass Zwischenfinanzierungen aus dem Geltungsbereich der Verordnung ausgenommen werden sollen, denn: „Der Immobilienwert aus der Immobilie, die verkauft werden soll, ist ja zu 100 Prozent vorhanden, was das Ausfallsrisiko für die Banken minimiert.“ Für diskussionswürdig hält Gollenz auch die Höhe der so genannten Schuldendienstquote, die mit 40 Prozent limitiert wurde: „Das treibt immer mehr Menschen in den Mietenmarkt, was dort – nach einem Rückgang der Mieten aufgrund hoher Angebotszahlen – neuerlich Druck auf die Höhe der Mieten auslösen könnte.“ Er rät zur Eigentumsbildung und mehr Flexibilität bei der Schuldendienstquote: „Diese sollte nicht starr vorgegeben sein, sondern alle Komponenten - wie etwa niedrige Kosten bei besonders energieeffizienten Gebäuden - berücksichtigen. Ganz wichtig wäre das vor allem bei Immobilienfinanzierungen mit Fixzinssatz auf eine Mindestlaufzeit.„Im Fokus stehen für uns allerdings die Immobilienkäufer:innen, die schon durch die Zinsanhebungen belastet sind und es generell immer schwerer haben, für sich und die nächsten Generationen Eigentum zu schaffen."

Die CA Immo soll 250 Millionen Euro ausschütten

Starwood fordert Sonderdividende

von Elisabeth K. Fürst

Starwood, der amerikanische Eigentümer, der über das Beteiligungsvehikel SOF-11 Klimt CAI S.à r.l. 59 Prozent an der CA Immo hält, will laut Medienberichten von dem Immobilienkonzern erneut Geld sehen. Der Mehrheitsaktionär fordere die Ausschüttung einer Sonderdividende in Höhe von 250 Millionen Euro, das entspreche 2,56 Euro je dividendenberechtigter Aktie. Zu diesem Zweck muss auch eine außerordentliche Hauptversammlung einberufen werden. Der Vorstand werde nach Abstimmung mit dem Aufsichtsrat zeitnah eine außerordentliche Hauptversammlung einberufen, heißt es. Starwood fordert nicht zum ersten Mal eine Sonderdividende. Bereits Ende 2021 wurde die CA Immo wegen der außertourlichen Dividende sogar von der Ratingagentur Moodys herabgestuft, weil eine höhere Verschuldung erwartet wurde. Damals verlangte Starwood 5 Euro je Aktie, das entsprach einer Ausschüttung von über 530 Millionen Euro.

Der 9. WIMT findet am 23.9.2023 als Onlinekongress statt

9. Wiener Immobilien- und Mietrechtstag

von Elisabeth K. Fürst

Der 9. Wiener Immobilien- und Mietrechtstag wird als Onlinekongress in Form eines Videostreams stattfinden und bietet wie gewohnt einen komprimierten Überblick über aktuelle Entwicklungen und Neuerungen in allen Bereichen des Immobilien- und Mietrechts. Die Veranstaltung richtet sich an Jurist:innen, Ökonom:innen und Praktiker:innen der Immobilienwirtschaft, die ihr Wissen auf den neuesten Stand bringen wollen. Als Referent:innen haben sich wieder hochkarätige Rechtsexpert:innen zur Verfügung gestellt, die neben ihrer Fachkenntnis auch über große Vortragserfahrung verfügen. Ergänzt wird das Rechts-Update durch Vorträge zu aktuellen Themen wie Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft und Trends in der Marktentwicklung. Die Anmeldung erfolgt über https://www.wimt.at/. Die Teilnahme an der Veranstaltung ist kostenlos.

Um Förderung von nachhaltigen Bauprojekten voranzutreiben

ÖGNI und Inspiralia kooperieren

von Leon Protz

Die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) hat eine Partnerschaft mit Inspiralia bekanntgegeben, um die Förderung von nachhaltigen Bauprojekten voranzutreiben. Inspiralia unterstützt Unternehmen von der Projektidee über die gesamte Förderungsbeantragung und -abwicklung bis hin zur Finanzierung. „Mit dieser Kooperation möchten wir unseren Consultants und Auditor:innen, die Bauherren bei der Zertifizierung begleiten, eine wertvolle Anlaufstelle bieten, um sich im komplexen Dschungel der zahlreichen Fördermöglichkeiten besser zurechtzufinden. Inspiralia verfügt über das Fachwissen und die Erfahrung, um unsere Mitglieder bei der effizienten Beschaffung von Fördermitteln zu unterstützen, was letztendlich dazu beitragen wird, nachhaltige Bauprojekte in Österreich und der EU voranzutreiben“, so Peter Engert, Geschäftsführer der ÖGNI.

Junior Projektmanagerin fürs TwentyOne und nachhaltige Projekte

Lena Maria Diwoky neu bei Bondi Consult

von Elisabeth K. Fürst

Seit Anfang September 2023 ist Lena Maria Diwoky neu bei Bondi Consult. Die 27-jährige wird Anton Bondi de Antoni und Projektleiter Christoph Nemetschke als Junior Projektmanagerin im Projekt TwentyOne unterstützen und bei der Umsetzung nachhaltiger Projekte mit Schwerpunkt auf rechtliche und ökologische Aspekte mitwirken. Diwoky bringt juristische Erfahrung im Bereich Immobilien- und Finanzrecht mit, die sie in verschiedenen Anwaltskanzleien gesammelt hat. Sie studiert Rechtswissenschaften mit Schwerpunkt Umweltrecht an der Johannes Kepler Universität in Linz, wo sie aktuell ihre Diplomarbeit verfasst.
Christoph Nemetschke, Projektleiter TwentyOne: „Wir freuen uns, dass Lena Maria unser Team verstärkt, denn es erwarten uns spannende Aufgaben im TwentyOne. Vor allem ihr Studienschwerpunkt Umweltrecht erweitert unsere In-House-Expertise in der Projektentwicklung.“

In den letzten 150 Jahren hat sich die Anzahl der Wohnungen verfünffacht

Wohnsitzmeldungen sukzessive gesunken

von Leon Protz

2,4 Millionen Gebäude und 4,9 Millionen Wohnungen gab es in Österreich laut Statistik Austria am 31. Oktober 2021, dem Stichtag der Gebäude- und Wohnungszählung. Darunter 4,0 Millionen Wohnungen, in denen mindestens eine Person mit Hauptwohnsitz gemeldet war. In 13,3 Prozent aller Wohnungen waren keine Personen gemeldet. Der Anteil an Hauptwohnsitzwohnungen ist in den vergangenen Jahrzehnten stetig gesunken (1971: 91,2 Prozent; 1991: 87,5 Prozent; 2021: 81,8 Prozent). Dementsprechend ist der Anteil an Wohnungen ohne Hauptwohnsitzmeldungen stetig gestiegen. Per 31.10.2021 gab es in 4,9 Prozent der Wohnungen nur Nebenwohnsitzmeldungen und in 13,3 Prozent aller Wohnungen waren keine Personen mit Wohnsitz gemeldet.
Die Gründe, warum eine Wohnung zum Stichtag keine Meldung hatte, sind vielfältig. Die Wohnung kann gerade zum Verkauf oder zur Vermietung gestanden haben, es kann sich um ein Kleingartenhaus handeln oder die Wohnung kann bewohnt sein, ohne dass jemand an der Adresse gemeldet ist. „In Österreich nimmt die Zahl der Wohnungen und ihre Fläche immer weiter zu. In den letzten 150 Jahren hat sich die Anzahl der Wohnungen auf 4,9 Millionen im Jahr 2021 verfünffacht. Im selben Zeitraum hat sich die Bevölkerungszahl verdoppelt. Derzeit leben rund 9 Millionen Menschen in Österreich. Die Zuwächse bei den Wohnungen in den vergangenen zehn Jahren gehen vor allem auf den Bauboom vor 2020 zurück. Aktuell beobachten wir einen Rückgang der Baubewilligungen. Derzeit ist in fast jeder siebten Wohnung niemand gemeldet. Die Gründe dafür sind sehr unterschiedlich und reichen von der Eigennutzung oder Vermietung von Ferienwohnungen über Renovierungstätigkeiten bis hin zum Leerstand vor Neuvermietung bzw. Verkauf“, erläutert Statistik Austria Generaldirektor Tobias Thomas. Seit der letzten Gebäude- und Wohnungszählung im Jahr 2011 ist der Gebäudebestand um 8,4 Prozent gewachsen und lag bei rund 2,4 Millionen Gebäuden. Die meisten Gebäude in Österreich werden für Wohnzwecke genutzt. Dabei ist die österreichische Wohnungslandschaft vor allem von Einfamilienhäusern geprägt. Zum Stichtag der Gebäude- und Wohnungszählung waren 64,5 Prozent des Gebäudebestandes Einfamilienhäuser, danach folgten Zweifamilienhäuser (12,3 Prozent), andere Gebäude (11,7 Prozent) und Mehrparteienhäuser (11,5 Prozent). Zu anderen Gebäuden zählen unter anderem Hotels, Bürogebäude, Schulen, Einkaufzentren und Gebäude für Gemeinschaften, etwa Pensionist:innen- und Studierendenheime. Hier gibt es aber starke regionale Unterschiede. Der Wohnungsbestand ist seit 2011 von 4,4 Millionen auf 4,9 Millionen angestiegen. Von den 4,9 Millionen Wohnungen war in 81,8 Prozent der Wohnungen mindestens eine Person mit Hauptwohnsitz gemeldet.

44 Eigentumswohnungen in Liesing

Dachgleiche beim Kh:Ek:51

von Elisabeth K. Fürst

Beim Wohnbauprojekt Kh:Ek:51 konnten nun Projekteentwickler Invester United Benefits und Generalunternehmer GU Traisenbau Dachgleiche feiern. Das markante Gebäude an der Ecke von Korb- und Khekgasse in Wien Liesing sticht mit unregelmäßig gesetzten Fenstern und abgerundeten Balkonen heraus. Es entstehen 44 Eigentumswohnungen auf einer Wohnnutzfläche von rund 2.200 m2 sowie eine kleine Gewerbefläche. Für die Energiegewinnung gibt es eine lokale Wärmeerzeugung mittels Luftwärmepumpen und PV-Anlage auf den Dächern, die das Gebäude teilautark mit Energie versorgen. Weiters gibt es Vorrichtungen für Stromtankstellen, Splitgeräte für zusätzliche Kühlung in den Dachgeschoßen, gute Dämmwerte und eine Dachbegrünung. Die Vermarktung und Vermietung durch Ekazent Management ist in vollem Gange. Mit Frühlingsbeginn 2024 sollen die ersten Bewohnenden einziehen.

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