Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt sah sich im ersten Halbjahr 2024 mit einer Vielzahl an Herausforderungen konfrontiert. Hohe Inflation und steigende Zinsen seit Beginn der Ukrainekrise haben zu wirtschaftlicher Unsicherheit geführt, was sich in einem deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens im 1. Halbjahr 2024 widerspiegelte. Das zeigt der EHL-Immobilieninvestmentmarkt-Update H1 2024. Mit nur etwas mehr als einer Milliarde Euro lag das Volumen im 1. Halbjahr deutlich unter den Vorjahreswerten. Mit etwa 43 Prozent des Gesamtvolumens dominieren Büroimmobilien den Investmentmarkt. Wohnimmobilien machten rund 24 Prozent aus. Für beide Assetklassen gilt: In Spitzenlagen bleiben die Preisrückgänge noch vergleichsweise moderat, während in weniger zentralen Lagen stark rückläufige Preise zu verzeichnen sind. Gemischt genutzte Immobilien, die etwa 12 Prozent des Gesamtvolumens ausmachten, zeigen das zunehmende Interesse an diversifizierten Nutzungskonzepten. Diese Immobilien kombinieren Wohn-, Büro- und Einzelhandelsflächen, wodurch sie Investoren eine Risikostreuung bei leicht attraktiveren Renditen bieten. Hotelimmobilien, auf die 11 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen, profitieren von der dynamischen Erholung des Tourismus. Einzelhandelsimmobilien trugen etwa 5 Prozent zum Gesamtvolumen bei. Während die Nachfrage nach Supermärkten und Fachmarktzentren besteht, die überwiegend Nahversorgungsfunktion haben, konnte seit längerer Zeit keine Transaktion über ein großes, überregional strahlendes Shoppingcenter in Österreich verzeichnet werden. Die Nachfrage nach Logistikflächen ist, obwohl der Umsatz im Online-Bereich im vergangenen Jahr das erste Mal nicht gewachsen ist, noch vergleichsweise solide. Insgesamt kann sich aber auch der Logistikbereich der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und den Auswirkungen durch die gestiegenen Zinsen nicht entziehen. Die Käuferstruktur zeigt eine deutliche Dominanz einheimischer Investoren. Etwa 95 Prozent der Investitionen stammen von österreichischen Käufern, während deutsche Investoren nur etwa 5 Prozent des Marktes ausmachen. Das Interesse seitens nicht deutschsprachiger Investoren ist zwar im 1. Halbjahr merkbar gestiegen, hat sich aber noch nicht in Transaktionen niedergeschlagen. Diese Verteilung ist wahrscheinlich wie in den meisten europäischen Ländern auf die Marktkenntnisse der lokalen Investoren und die damit verbundenen Fokussierung und in vielen Fällen auch Einschränkung auf den Heimmarkt zurückzuführen. Um wieder stärker internationales Kapital anzulocken, müssen die Renditen noch steigen und gegenüber anderen Ländern wieder an Konkurrenzfähigkeit gewinnen. In Bezug auf die Käuferart entfällt der größte Teil der Investitionen mit 58 Prozent auf Kapital von Privatinvestoren, Family Offices und den öffentlichen Sektor. Nur rund 38 Prozent der Investitionen wurden von institutionellen Käufern umgesetzt. Entwickler kommen aufgrund der „verstopften“ Exit-Kanäle hingegen nur auf 4 Prozent. Die sinkenden Preise haben die Renditen gegenüber dem Niveau vor 2022 bereits merklich nach oben gedrückt. In Bestlagen ist der Preisrückgang zwar wesentlich moderater, aber keine Lage oder Assetklasse kann sich dem generellen Trend gänzlich entziehen. Auf dem aktuellen Preisniveau werden Büro- und Wohnimmobilien von den Investoren zunehmend wieder als attraktive Veranlagungen wahrgenommen, die den Vergleich mit anderen Assetklassen merklich öfter wieder bestehen. Die Renditen für institutionelle Wohninvestments sind im Jahresvergleich trotz der allgemeinen wirtschaftlichen Situation nahezu unverändert geblieben.Die Entwicklung im 2. Halbjahr 2024 wird von einigen teils globalen Risikofaktoren überschattet. Neben der Präsidentenwahl in den USA sind hier vor allem die Konflikte in der Ukraine und im Nahen Osten zu nennen. Obwohl erwartet wird, dass die EZB den eingeschlagenen Kurs der Zinssenkungen beibehalten wird, ist ein durchwachsenes Halbjahr zu erwarten, das auch noch nicht ausreichend Wirtschaftswachstum ausweisen wird. Weiters ist zu erwarten, dass die Insolvenzwelle im Immobilienbereich bis ins 4. Quartal weitergehen wird.
Der Baupreisindex für den gesamten Hochbau stieg im 2. Quartal 2024 auf 136,5 Punkte und lag damit um 0,9 Prozent über dem Niveau des Vorjahresquartals und um 0,3 Prozent unter dem Vorquartal. Die Preise in den beiden Hochbausparten Wohnhaus- und Siedlungsbau sowie sonstiger Hochbau erhöhten sich im Vergleich zum 2. Quartal des Vorjahres um 0,6 Prozent bzw. 1,4 Prozent auf 135,1 bzw. 138,6 Indexpunkte. Insgesamt stiegen die Tiefbaupreise im 2. Quartal 2024 auf 104,2 Indexpunkte und damit um 0,8 Prozent zum Vorjahresquartal bzw. um 0,1 Prozent zum Vorquartal. Der Teilindex Straßenbau (105,3 Indexpunkte) wuchs um 1,2 Prozent, der des Brückenbaus (106,1) um 1,3 Prozent und der des sonstigen Tiefbaus (103,0) um 0,5 Prozent im Vergleich zum 2. Quartal 2023. Im Hochbau trugen vor allem die gestiegenen Preise für Bauleistungen wie Natur- und Kunststeinarbeiten, Beschichtungen auf Holz, Metall, Mauerwerk, Putz, Beton, Leichtbauplatten sowie Elektroinstallationen zu den Preisanstiegen bei. Im Tiefbau waren in den einzelnen Sparten unterschiedliche Leistungsgruppen für die Preisanstiege im Vergleich zum Vorjahr verantwortlich. Für Preiserhöhungen im Straßenbau sorgten teurere Schächte und Abdeckungen sowie Straßenausrüstung, Rückhaltesysteme. Im Brückenbau waren die Preisanstiege im Bereich Brückenausrüstung sowie bituminöse Trag- und Deckschichten hauptverantwortlich für die Teuerung. Im sonstigen Tiefbau verzeichnete die Gruppe Unterbauplanum und ungebundene Tragschichten den höchstens Anstieg im Vorjahresvergleich.
Nachdem Deloitte im Vorjahr den Bestätigungsvermerk des Jahres- und Konzernabschlusses 2022 der 6B47 Real Estate Investors widerrufen hatte, hat der Wirtschaftsprüfer nun eine negatives Prüfungsurteil abgegeben (immoflash berichtete exklusiv via Sonderflash). Laut der Beurteilung von Deloitte entspricht der Jahresabschluss "nicht den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt kein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage zum 31. Dezember 2022 sowie der Ertragslage der Gesellschaft für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften." Im Bestätigungsvermerk heißt es weiter, dass die Liquiditäts- und Finanzlage der Gesellschaft seit geraumer Zeit angespannt sei. "Die Unternehmensfortführung ist von Mittelzuflüssen aus Tochtergesellschaften abhängig, welche ihrerseits von Zuflüssen aus Verkaufstransaktionen sowie der Verlängerung und Neuaufnahme von Projektfinanzierungen abhängen. Aufgrund geänderter Marktbedingungen am relevanten Immobilienmarkt sowie signifikant gestiegener Bau- und Finanzierungskosten ist die Sicherung von Liquidität und Finanzierung für die Gesellschaft als kritisch einzustufen. Die Gesellschaft verfügt nicht über ausreichende Finanzierungszusagen, welche die Liquidität auch für den Fall, dass keine Verkäufe realisiert werden können, über einen kurzfristigen Zeithorizont hinaus sicherstellt", heißt es weiter. "In den letzten Monaten wurden intensive Gespräche mit Deloitte über das weitere Vorgehen im Zusammenhang mit dem Jahres- und Konzernabschluss 2022 geführt. Trotz der positiven Entwicklungen in Bezug auf die Liquiditätssituation der 6B47 Gruppe und den Verkauf von Immobilien in Österreich und Polen hat Deloitte für 2022 ein negatives Prüfungsurteil abgegeben", heißt es in einer Stellungnahme des Vorstands der 6B47 Real Estate Investors. Es seien 2024 wesentliche Transaktionen erfolgreich abgeschlossen worden bzw. deren Closing würden in den nächsten Tagen erwartet, womit der Finanzmittelbedarf der AG aus Sicht des Vorstands bis Q1 2025 gesichert sei. Zudem bestehe eine rechtsverbindliche Zusage der Aktionäre, weitere Mittel zur Verfügung zu stellen, sollte es hier zu Planabweichungen kommen. Für den Jahresabschluss 2023 würden derzeit Gespräche mit Deloitte stattfinden, und es werde angestrebt, bis Ende August 2024 ein positives Prüfungsurteil zu erhalten. "Dies wird aufgrund der nach wie vor schwierigen Situation der Immobilienbranche in jedem Fall Einschränkungen hinsichtlich des Fortbestands, wie auch ursprünglich im Jahresabschluss 2022, beinhalten. Trotzdem sieht der Vorstand aktuell keinen Grund für ein negatives Prüfungsurteil von Deloitte für 2023", so der 6B47-Vorstand.
Die aktuelle Gemengelage der Immobilienbranche hat nun zu einer besorgniserregenden wirtschaftlichen Entwicklung der Baubranche geführt. Wie schon im ersten Quartal, mussten im ersten Halbjahr wieder viele Bauunternehmen einen Insolvenz anmelden. Insgesamt waren es mit 600 Baufirmen gleich um 37,2 Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Nur im Segment der Finanzdienstleister gab es noch mehr Insolvenzen, allerdings war dort der prozentuelle Anstieg mit + 16,8 Prozent deutlich geringer. Gleichzeitig sind vor diesem Hintergrund auch die Neugründungen an Bauunternehmen drastisch, nämlich um 15,3 Prozent zurückgegangen. Nur noch 787 Neuregistrierungen wurden verzeichnet. Damit liegt die Baubranche erwartungsgemäß deutlich schlechter, als die ohnedies schwächelnde Gesamtwirtschaft. Insgesamt gab es von Jänner bis Juni 2024 um rund ein Viertel mehr an Insolvenzen, wobei allerdings das zweite Quartal deutlich besser ausfiel als das erste. Auch in der Baubranche war es im zweiten Quartal etwas weniger schlecht, aber immer noch deutlich steigend, nämlich um gut 15 Prozent. Damit haben die Probleme der Immobilienbranche nunmehr, wie erwartet, auch die Baubranche voll im Griff. Denn weniger Projekte bedeuten natürlich weniger Aufträge an die Baufirmen. Insbesonders der nahezu zum Stillstand gekommenen frei finanzierte Wohnbau ebenso wie der deutlich geringer soziale Wohnbau bringen die Baufirmen unter Druck. Nach wie vor ist eine der Ursachen die KIM-Verordnung, wo man immer noch nicht weiß, wie es mittelfristig damit weiter geht. Aber auch die viel zu schnell gestiegenen Zinsen belasten die Immobilien- und Baufirmen ebenso wie die Gesamtwirtschaft.
Trotz einer leichten Abkühlung am Markt bleibt Wohnen im Eigentum weiterhin kostspielig. Wie eine aktuelle Deloitte Analyse zeigt, verzeichnete Österreich im europäischen Ländervergleich die höchsten Immobilienpreise der teilnehmenden Länder bei freifinanzierten Neubauwohnungen - dicht gefolgt von Deutschland und Frankreich. Stadtwohnungen hingegen bleiben im Vergleich relativ erschwinglich. Und auch die Mieten in Österreichs Städten gestalten sich vergleichsweise preiswert. Mit einem Quadratmeterpreis von 10,50 Euro ist die Hauptstadt Wien sogar günstiger als Linz und Graz. Österreicher:innen mussten 2023 im Durchschnitt ganze 4.920 Euro pro Quadratmeter für eine freifinanzierte Neubauwohnung auf den Tisch legen. Im europäischen Ländervergleich der an der Studie teilnehmenden Länder ist die Alpenrepublik damit Spitzenreiter bei Immobilienpreisen, allerdings dicht gefolgt vom Nachbarland Deutschland mit einem Quadratmeterpreis von 4,700 Euro Frankreich liegt mit 4.538 Euro auf dem dritten Platz. „Die Preise bei bestehenden Häusern und Wohnungen sind in den vergangenen Monaten zwar gesunken, bei Neubauten blieben sie aber eher stabil. Das trifft insbesondere auf nachhaltig errichtete Immobilien zu, zumal der Faktor Klimaeffizienz und damit verbunden niedriger Energieverbrauch zunehmend an Bedeutung gewinnen“, erklärt Gabriele Etzl, Partnerin und Immobilienexpertin bei Deloitte Legal. „Wohneigentum bleibt in Österreich teuer: Der Traum vom Eigenheim wird für viele Menschen auch aufgrund hoher Zinsen und dem erschwerten Zugang zu Krediten aufgrund der KIM-Verordnung und des Rückgangs der Wohnbautätigkeit deutlich schwerer als in den letzten Jahren realisierbar. Dieser Entwicklung gilt es langfristig entgegenzuwirken.“ In der Analyse ebenfalls berücksichtigt wurde Israel: Mit 5.439 Euro pro Quadratmeter ist das Land in Vorderasien das teuerste Pflaster im Deloitte Ranking. Im europäischen Ländervergleich führt Österreich das Ranking der an der Studie teilnehmenden Länder an, beim Städtevergleich zeigt sich ein anderes Bild: Paris ist mit 14.900 Euro pro Quadratmeter die teuerste Stadt - damit müssen die Menschen dort mehr als das Dreifache vom Landesdurchschnitt für eine neue Wohnung auf den Tisch legen. Mit 10.900 Euro liegt München auf Platz Zwei und mit 8.018 Euro pro Quadratmeter Londons Innenstadt auf Platz Drei. Die teuerste Stadt Österreichs ist Wien - mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.023 Euro befindet sie sich aber deutlich hinter dem europäischen Spitzenfeld. „Zwar liegen die Immobilienpreise in Wien mehr als 20 Prozent über dem Österreichschnitt, im internationalen Vergleich kauft es sich in unserer Hauptstadt trotzdem relativ günstig“, so Gabriele Etzl. „Noch preiswerter ist es in Graz. Dort liegen die Wohnungspreise rund 25 Prozent unter dem Durchschnitt.“ Beim Mieten macht Wien - trotz spürbarer Preisanstiege - nach wie vor seinem Ruf als mieterfreundlichste Stadt alle Ehre. Während man in London oder Paris im Untersuchungszeitraum mit einem Quadratmeterpreis von über Euro 30,00 Euro rechnen musste, waren es in Wien durchschnittlich nur 10,50 Euro. Auch andere österreichische Städte können mit diesen Mietpreisen nicht mithalten. So zahlte man in Linz 11,00 Euro und in Graz 11,60 Euro pro Quadratmeter. „Die Gründe für die durchschnittlich günstigeren Mieten in der Hauptstadt sind vielfältig. Zum einen liegen sie in der tiefen Verankerung des kommunalen Wohnbaus sowie dem für Wien typischen Altbaubestand mit regulierten Richtwertmieten. Bei Neuvermietungen liegen die Mieten allerdings deutlich über diesem Durchschnittswert“, fasst Gabriele Etzl abschließend zusammen.
Am 22. Oktober 2012 unterzeichneten der Versicherungsnehmer und ein Versicherungsagent einen Antrag auf Abschluss einer fondsgebundenen Lebensversicherung in der Wohnung des Versicherungsnehmers. Der Versicherungsnehmer war an einer 18-jährigen Laufzeit nicht interessiert und teilte dem Versicherungsagenten mit, dass er den Vertrag nur abschließen würde, wenn er bei vorzeitiger Beendigung der Versicherungslaufzeit jedenfalls zumindest die einbezahlte Prämie in voller Höhe zurückerhalten wird. Der Versicherungsagent erklärte dem Versicherungsnehmer, dass er die Lebensversicherung nach einer Mindestfrist von 10 Jahren kündigen könnte und dabei die einbezahlten Prämien mit Ausnahme einer Verwaltungsgebühr von 500,00 Euro wieder zurückerhalte. Entgegen dieser Zusicherung lautet Punkt 4 im schriftlichen Antrag auf Abschluss der fondsgebundenen Lebensversicherung auszugsweise wie folgt: „Vorzeitige Kündigung des Vertrages (Rückkauf). Wird der Vertrag vor Ende der Laufzeit – nach Ablauf der gesetzlichen Mindestbindefrist von 10 Jahren – gekündigt (rückgekauft), erhalten Sie je nach abgelaufenem Versicherungsjahr den Rückkaufswert […] ausbezahlt. […] Im Falle der vorzeitigen Kündigung nach Ablauf der gesetzlichen Mindestbindefrist ist die Hälfte der staatlichen Förderung zurückzuzahlen. Zusätzlich werden in jedem Fall die effektiven Kapitalerträge mit 25 Prozent Kapitalertragsteuer (KESt) nachversteuert.“ Die Versicherung wurde am 5. November 2012 entsprechend dem Antrag polizziert. Der Versicherungsnehmer zahlte bis zum 1. April 2023 insgesamt 28.954,32 Euro an Prämien, der Rückkaufswert zu diesem Datum betrug 24.016,68 Euro. Basierend auf der Zusage des Versicherungsagenten brachte der Versicherungsnehmer eine Klage gegen den Versicherer ein. Nach dem Klagebegehren des Versicherungsnehmers sollte das Gericht feststellen (bestätigen), dass ihm bei Vertragsauflösung mindestens die eingezahlten Prämien abzüglich der Bearbeitungsgebühr Euro 500,00 zustehen. Fraglich war im vorliegenden Fall insbesondere, ob der Versicherungsnehmer überhaupt eine solche Feststellungsklage einbringen kann, ohne zuvor überhaupt den Vertrag aufgelöst zu haben.
Wie ist die Rechtslage? In seiner Entscheidung vom 22.05.2024, Geschäftszahl: 7 Ob 34/24m, führte der Oberste Gerichtshof (OGH) zunächst aus, dass jede Feststellungsklage ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen gerichtlichen Feststellung eines Rechtsverhältnisses erfordere. Ein Feststellungsbegehren sei somit unzulässig, wenn bereits eine Leistungsklage (auf Zahlung gerichtet) eingebracht werden könnte. Der OGH sprach weiters aus, dass der Versicherungsnehmer das Recht habe, den Lebensversicherungsvertrag nach Ablauf von 10 Jahren zum Ende der laufenden Versicherungsperiode zu kündigen. Die Versicherungsperiode gemäß § 9 VersVG betrage grundsätzlich ein Jahr, falls die Prämie nicht nach kürzeren Zeitabschnitten bemessen ist. Wenn die Zahlung der Versicherungsprämie, wie im vorliegenden Fall, ohne einen weiteren Hinweis monatlich vorgesehen ist, so sei auch die Versicherungsperiode als monatliche vereinbart. Im vorliegenden Fall kam der OGH zum Ergebnis, dass der Versicherungsnehmer das Recht habe, den Vertrag gemäß § 165 Abs 1 VersVG monatlich zu kündigen. Der Versicherungsnehmer hätte daher den Lebensversicherungsvertrag kündigen und im Anschluss daran eine Klage auf Zahlung der von ihm bisher geleisteten Prämien (abzüglich der Bearbeitungsgebühr von 500,00 Euro) einbringen können, da er ohne Weiteres die bis zur Kündigung bezahlten Prämien beziffern hätte können. Die gegenständliche Feststellungsklage sei daher nicht zulässig, sodass diese abgewiesen wurde.
Schlussfolgerungen Dazu Rechtsanwalt Roland Weinrauch: „Ist die Zahlung der Prämie in einem Lebensversicherungsvertragsverhältnis ohne einen weiteren Hinweis monatlich vorgesehen, so ist eine monatliche Versicherungsperiode vereinbart. Der Lebensversicherungsvertrag kann daher auch monatlich gekündigt werden.“
Mehr als ein Drittel (34 Prozent) der Mieter:innen in Österreich haben ihren Mietvertrag nicht gründlich gelesen und trotzdem unterschrieben, wie die aktuelle Studie „Wohnen und Leben“ von immowelt.at zeigt. Das ist riskant, da Mietverträge auch unvorteilhafte Regelungen oder nicht erkennbare Fallstricke enthalten können, die beim Nichtlesen oder reinen Überfliegen schnell übersehen werden können. Die zentrale Fragestellung der Studie hieß wie folgt: Haben Sie Ihren Mietvertrag komplett durchgelesen, bevor Sie ihn unterschrieben haben? Darauf wurden folgende Antworten gegeben. "Ja, ich habe ihn nur überflogen oder grob gelesen" sagten 13 Prozent. "Ja, ich habe ihn einmal gründlich gelesen" sagten 46 Prozent. "Ja, ich habe ihn mehrfach gründlich gelesen" sagten 20 Prozent. "Nein, weil das ein Standardmietvertrag ist (z. B. Vordruck der Mietervereinigung) – der ist in Ordnung" sagten 7 Prozent. "Nein, ich habe das meinem/meiner Partner(in) oder einer anderen Person meines Vertrauens überlassen" sagten 6 Prozent. "Nein, ich hätte sowieso nichts daran ändern können" sagten 5 Prozent. "Nein, ich habe nur das, was dort händisch eingetragen werden musste, überprüft (z. B. meine persönlichen Daten, Miethöhe)" sagten 3 Prozent. Überraschenderweise gibt es beim Vorschuss-Vertrauen kaum Unterschiede zwischen den Altersgruppen. Bei den 18- bis 20-Jährigen gaben 31 Prozent an, den Mietvertrag nicht oder nur grob gelesen zu haben. In der Altersgruppe von 30 bis 59 Jahren waren es 34 Prozent und bei den Über-60-Jährigen lag der Anteil bei 33 Prozent. Es scheint also, als ob weder jugendlicher Leichtsinn noch Gutgläubigkeit im Alter eine Rolle spielen. Leichte Unterschiede lassen sich beim Blick auf die Geschlechter feststellen. Hier gaben weniger Frauen (32 Prozent) als Männer (35 Prozent) an, den Mietvertrag nicht oder nicht gründlich gelesen zu haben. Dieses Ergebnis könnte darauf hindeuten, dass Frauen tendenziell vorsichtiger und gründlicher vorgehen, wenn es um wichtige Dokumente wie Mietverträge geht. Eine angemessene Sorgfalt beim Klausel-Check kann helfen, Missverständnisse und Probleme in der Zukunft zu vermeiden. Es ist zwar so, dass viele Mieter:innen in Österreich ihren Mietvertrag gar nicht lesen oder nur grob überfliegen, bevor sie ihn unterschreiben. Die Mehrheit der Mieter:innen schaut allerdings genau hin: 46 Prozent der Befragten haben ihren Mietvertrag einmal gründlich gelesen und 20 Prozent haben ihn sogar mehrfach gründlich geprüft. Diese Zahlen zeigen, dass ein erheblicher Teil der Mieter sich der Bedeutung ihres Mietvertrags bewusst ist und sicherstellen möchte, alle Bedingungen verstanden zu haben.
Recht: Gastbeitrag von Anela Blöch und Thomas Stadler
von Anela Blöch, Rechtsanwältin bei ATB.LAW und Thomas Stadler, Sachverständiger
Nachwievor werden in Österreich täglich rund 12 Hektar Fläche neu versiegelt, wobei allein die Versiegelung mit Beton oder Asphalt rund 6 Hektar pro Tag ausmacht. Das von der Bundesregierung für 2030 definierte Nachhaltigkeitsziel von 2,5 Hektar pro Tag wirkt dabei sehr ambitioniert und wird wohl aus heutiger Sicht nur schwer zu erreichen sein. Denn die definierten Ziele eines nachhaltigen Bauens stoßen in Österreich oft auf die starren Vorgaben der örtlichen Raumplanung. Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern verfügt Österreich weder über ein Bundesbaugesetz noch über ein Bundesraumordnungsgesetz. Diese föderale Vielfalt führt zu unterschiedlichen Regelungen in den Bundesländern, selbst bei der Farbwahl bei Bauplänen. Zudem müssen Baupläne immer noch meist in Papierform eingereicht werden, obwohl sie längst digital erstellt werden. Diese unvereinheitlichten Regelungen und die damit verbundenen ineffizienten Prozesse erschweren und verzögern bundesweite Maßnahmen erheblich. Um der täglichen Neuversiegelung von Flächen entgegenzuwirken, setzen Immobilienentwickler verstärkt auf sogenannte "Nachverdichtungsprojekte". Diese stoßen jedoch häufig an die Grenzen der städtebaulichen Überlegungen und politischen Vorgaben. Die Gemeinderäte entscheiden über Flächenwidmungs- und Bebauungspläne und bestimmen somit die Bebauungshöhe, die Quadratmeterzahl und die Anzahl der Wohneinheiten. Da es im Bereich der Raumplanung und über den Inhalt von Bebauungsplänen weder ein zugehöriges Rechtsmittel noch einen Rechtsanspruch der Bauwerber gibt, sind Immobilienentwicklern hier oftmals die Hände gebunden. In einigen Landeshauptstädten wurden bereits Nachverdichtungsprojekte, besonders in Kombination mit gefördertem Wohnbau, verhindert oder wirtschaftlich unattraktiv gemacht. Die lokalen Überlegungen stehen oft im Widerspruch mit den Ideen und Projekten, die notwendig sind, um die von der Bundesregierung definierten Nachhaltigkeitsziele zu erreichen. Der Österreichische Gemeindebund hat den diesbezüglichen Handlungsbedarf erkannt und im April einen Entwurf für einen „Kommunalen Bodenschutzplan“ vorgestellt, welcher als "Werkzeugkoffer" für die österreichischen Gemeinden dienen soll. Der Entwurf enthält grundsätzlich viele gute Ansätze, um mit Boden sorgsam und verantwortungsvoll umzugehen, ist letztendlich aber zu wenig innovativ. Insbesondere bleibt unklar, wie die geplanten Punkte tatsächlich auf den Weg gebracht bzw umgesetzt werden können. Der Ruf nach einer einheitlichen Bau- und Raumplanungsordnung und weg von den Befindlichkeiten lokaler Baubehörden wird deshalb in der Baubranche immer lauter. Ziel muss es sein, einen einheitlichen gesetzlichen Rahmen für Nachverdichtung, Umbau oder schlicht dichteres Bauen zu schaffen. Um mutige und innovative Projekte umzusetzen zu können, die Österreich auch tatsächlich klimafit machen, wird man von jahrelang praktizierten Vorgaben ein Stück weit abgehen müssen. Es ist notwendig, dass Bauwerber und Eigentümer bei Ablehnungen von Bebauungsplanänderungen auch rechtliche Mittel zur Verfügung haben. Auch eine Transparenz bei Entscheidungen zu einzelnen Projektvorschlägen sowie Umwidmungsvorgängen wird unabkömmlich sein. Es muss klar sein, warum ein neu zu bauendes Gebäude eher verbreitert (und dadurch wiederum mehr Bodenfläche in Anspruch genommen wird) anstatt höher gebaut werden soll. Ohne einen offenen Diskurs bei neuen Projekten werden die Ziele der Bundesregierung nicht erreicht werden können.
Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt sah sich im ersten Halbjahr 2024 mit einer Vielzahl an Herausforderungen konfrontiert. Hohe Inflation und steigende Zinsen seit Beginn der Ukrainekrise haben zu wirtschaftlicher Unsicherheit geführt, was sich in einem deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens im 1. Halbjahr 2024 widerspiegelte. Das zeigt der EHL-Immobilieninvestmentmarkt-Update H1 2024. Mit nur etwas mehr als einer Milliarde Euro lag das Volumen im 1. Halbjahr deutlich unter den Vorjahreswerten. Mit etwa 43 Prozent des Gesamtvolumens dominieren Büroimmobilien den Investmentmarkt. Wohnimmobilien machten rund 24 Prozent aus. Für beide Assetklassen gilt: In Spitzenlagen bleiben die Preisrückgänge noch vergleichsweise moderat, während in weniger zentralen Lagen stark rückläufige Preise zu verzeichnen sind. Gemischt genutzte Immobilien, die etwa 12 Prozent des Gesamtvolumens ausmachten, zeigen das zunehmende Interesse an diversifizierten Nutzungskonzepten. Diese Immobilien kombinieren Wohn-, Büro- und Einzelhandelsflächen, wodurch sie Investoren eine Risikostreuung bei leicht attraktiveren Renditen bieten. Hotelimmobilien, auf die 11 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen, profitieren von der dynamischen Erholung des Tourismus. Einzelhandelsimmobilien trugen etwa 5 Prozent zum Gesamtvolumen bei. Während die Nachfrage nach Supermärkten und Fachmarktzentren besteht, die überwiegend Nahversorgungsfunktion haben, konnte seit längerer Zeit keine Transaktion über ein großes, überregional strahlendes Shoppingcenter in Österreich verzeichnet werden. Die Nachfrage nach Logistikflächen ist, obwohl der Umsatz im Online-Bereich im vergangenen Jahr das erste Mal nicht gewachsen ist, noch vergleichsweise solide. Insgesamt kann sich aber auch der Logistikbereich der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und den Auswirkungen durch die gestiegenen Zinsen nicht entziehen. Die Käuferstruktur zeigt eine deutliche Dominanz einheimischer Investoren. Etwa 95 Prozent der Investitionen stammen von österreichischen Käufern, während deutsche Investoren nur etwa 5 Prozent des Marktes ausmachen. Das Interesse seitens nicht deutschsprachiger Investoren ist zwar im 1. Halbjahr merkbar gestiegen, hat sich aber noch nicht in Transaktionen niedergeschlagen. Diese Verteilung ist wahrscheinlich wie in den meisten europäischen Ländern auf die Marktkenntnisse der lokalen Investoren und die damit verbundenen Fokussierung und in vielen Fällen auch Einschränkung auf den Heimmarkt zurückzuführen. Um wieder stärker internationales Kapital anzulocken, müssen die Renditen noch steigen und gegenüber anderen Ländern wieder an Konkurrenzfähigkeit gewinnen. In Bezug auf die Käuferart entfällt der größte Teil der Investitionen mit 58 Prozent auf Kapital von Privatinvestoren, Family Offices und den öffentlichen Sektor. Nur rund 38 Prozent der Investitionen wurden von institutionellen Käufern umgesetzt. Entwickler kommen aufgrund der „verstopften“ Exit-Kanäle hingegen nur auf 4 Prozent. Die sinkenden Preise haben die Renditen gegenüber dem Niveau vor 2022 bereits merklich nach oben gedrückt. In Bestlagen ist der Preisrückgang zwar wesentlich moderater, aber keine Lage oder Assetklasse kann sich dem generellen Trend gänzlich entziehen. Auf dem aktuellen Preisniveau werden Büro- und Wohnimmobilien von den Investoren zunehmend wieder als attraktive Veranlagungen wahrgenommen, die den Vergleich mit anderen Assetklassen merklich öfter wieder bestehen. Die Renditen für institutionelle Wohninvestments sind im Jahresvergleich trotz der allgemeinen wirtschaftlichen Situation nahezu unverändert geblieben.Die Entwicklung im 2. Halbjahr 2024 wird von einigen teils globalen Risikofaktoren überschattet. Neben der Präsidentenwahl in den USA sind hier vor allem die Konflikte in der Ukraine und im Nahen Osten zu nennen. Obwohl erwartet wird, dass die EZB den eingeschlagenen Kurs der Zinssenkungen beibehalten wird, ist ein durchwachsenes Halbjahr zu erwarten, das auch noch nicht ausreichend Wirtschaftswachstum ausweisen wird. Weiters ist zu erwarten, dass die Insolvenzwelle im Immobilienbereich bis ins 4. Quartal weitergehen wird.
Der Baupreisindex für den gesamten Hochbau stieg im 2. Quartal 2024 auf 136,5 Punkte und lag damit um 0,9 Prozent über dem Niveau des Vorjahresquartals und um 0,3 Prozent unter dem Vorquartal. Die Preise in den beiden Hochbausparten Wohnhaus- und Siedlungsbau sowie sonstiger Hochbau erhöhten sich im Vergleich zum 2. Quartal des Vorjahres um 0,6 Prozent bzw. 1,4 Prozent auf 135,1 bzw. 138,6 Indexpunkte. Insgesamt stiegen die Tiefbaupreise im 2. Quartal 2024 auf 104,2 Indexpunkte und damit um 0,8 Prozent zum Vorjahresquartal bzw. um 0,1 Prozent zum Vorquartal. Der Teilindex Straßenbau (105,3 Indexpunkte) wuchs um 1,2 Prozent, der des Brückenbaus (106,1) um 1,3 Prozent und der des sonstigen Tiefbaus (103,0) um 0,5 Prozent im Vergleich zum 2. Quartal 2023. Im Hochbau trugen vor allem die gestiegenen Preise für Bauleistungen wie Natur- und Kunststeinarbeiten, Beschichtungen auf Holz, Metall, Mauerwerk, Putz, Beton, Leichtbauplatten sowie Elektroinstallationen zu den Preisanstiegen bei. Im Tiefbau waren in den einzelnen Sparten unterschiedliche Leistungsgruppen für die Preisanstiege im Vergleich zum Vorjahr verantwortlich. Für Preiserhöhungen im Straßenbau sorgten teurere Schächte und Abdeckungen sowie Straßenausrüstung, Rückhaltesysteme. Im Brückenbau waren die Preisanstiege im Bereich Brückenausrüstung sowie bituminöse Trag- und Deckschichten hauptverantwortlich für die Teuerung. Im sonstigen Tiefbau verzeichnete die Gruppe Unterbauplanum und ungebundene Tragschichten den höchstens Anstieg im Vorjahresvergleich.
Vorstand sieht Finanzmittelbedarf bis Q1 2025 gesichert
Negatives Prüfungsurteil für 6B47
von Stefan Posch
Nachdem Deloitte im Vorjahr den Bestätigungsvermerk des Jahres- und Konzernabschlusses 2022 der 6B47 Real Estate Investors widerrufen hatte, hat der Wirtschaftsprüfer nun eine negatives Prüfungsurteil abgegeben (immoflash berichtete exklusiv via Sonderflash). Laut der Beurteilung von Deloitte entspricht der Jahresabschluss "nicht den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt kein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage zum 31. Dezember 2022 sowie der Ertragslage der Gesellschaft für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften." Im Bestätigungsvermerk heißt es weiter, dass die Liquiditäts- und Finanzlage der Gesellschaft seit geraumer Zeit angespannt sei. "Die Unternehmensfortführung ist von Mittelzuflüssen aus Tochtergesellschaften abhängig, welche ihrerseits von Zuflüssen aus Verkaufstransaktionen sowie der Verlängerung und Neuaufnahme von Projektfinanzierungen abhängen. Aufgrund geänderter Marktbedingungen am relevanten Immobilienmarkt sowie signifikant gestiegener Bau- und Finanzierungskosten ist die Sicherung von Liquidität und Finanzierung für die Gesellschaft als kritisch einzustufen. Die Gesellschaft verfügt nicht über ausreichende Finanzierungszusagen, welche die Liquidität auch für den Fall, dass keine Verkäufe realisiert werden können, über einen kurzfristigen Zeithorizont hinaus sicherstellt", heißt es weiter. "In den letzten Monaten wurden intensive Gespräche mit Deloitte über das weitere Vorgehen im Zusammenhang mit dem Jahres- und Konzernabschluss 2022 geführt. Trotz der positiven Entwicklungen in Bezug auf die Liquiditätssituation der 6B47 Gruppe und den Verkauf von Immobilien in Österreich und Polen hat Deloitte für 2022 ein negatives Prüfungsurteil abgegeben", heißt es in einer Stellungnahme des Vorstands der 6B47 Real Estate Investors. Es seien 2024 wesentliche Transaktionen erfolgreich abgeschlossen worden bzw. deren Closing würden in den nächsten Tagen erwartet, womit der Finanzmittelbedarf der AG aus Sicht des Vorstands bis Q1 2025 gesichert sei. Zudem bestehe eine rechtsverbindliche Zusage der Aktionäre, weitere Mittel zur Verfügung zu stellen, sollte es hier zu Planabweichungen kommen. Für den Jahresabschluss 2023 würden derzeit Gespräche mit Deloitte stattfinden, und es werde angestrebt, bis Ende August 2024 ein positives Prüfungsurteil zu erhalten. "Dies wird aufgrund der nach wie vor schwierigen Situation der Immobilienbranche in jedem Fall Einschränkungen hinsichtlich des Fortbestands, wie auch ursprünglich im Jahresabschluss 2022, beinhalten. Trotzdem sieht der Vorstand aktuell keinen Grund für ein negatives Prüfungsurteil von Deloitte für 2023", so der 6B47-Vorstand.
Bauinsolvenzen: + 37 Prozent, Einbrüch bei Neugründungen
Die aktuelle Gemengelage der Immobilienbranche hat nun zu einer besorgniserregenden wirtschaftlichen Entwicklung der Baubranche geführt. Wie schon im ersten Quartal, mussten im ersten Halbjahr wieder viele Bauunternehmen einen Insolvenz anmelden. Insgesamt waren es mit 600 Baufirmen gleich um 37,2 Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Nur im Segment der Finanzdienstleister gab es noch mehr Insolvenzen, allerdings war dort der prozentuelle Anstieg mit + 16,8 Prozent deutlich geringer. Gleichzeitig sind vor diesem Hintergrund auch die Neugründungen an Bauunternehmen drastisch, nämlich um 15,3 Prozent zurückgegangen. Nur noch 787 Neuregistrierungen wurden verzeichnet. Damit liegt die Baubranche erwartungsgemäß deutlich schlechter, als die ohnedies schwächelnde Gesamtwirtschaft. Insgesamt gab es von Jänner bis Juni 2024 um rund ein Viertel mehr an Insolvenzen, wobei allerdings das zweite Quartal deutlich besser ausfiel als das erste. Auch in der Baubranche war es im zweiten Quartal etwas weniger schlecht, aber immer noch deutlich steigend, nämlich um gut 15 Prozent. Damit haben die Probleme der Immobilienbranche nunmehr, wie erwartet, auch die Baubranche voll im Griff. Denn weniger Projekte bedeuten natürlich weniger Aufträge an die Baufirmen. Insbesonders der nahezu zum Stillstand gekommenen frei finanzierte Wohnbau ebenso wie der deutlich geringer soziale Wohnbau bringen die Baufirmen unter Druck. Nach wie vor ist eine der Ursachen die KIM-Verordnung, wo man immer noch nicht weiß, wie es mittelfristig damit weiter geht. Aber auch die viel zu schnell gestiegenen Zinsen belasten die Immobilien- und Baufirmen ebenso wie die Gesamtwirtschaft.
Mieten sind im europäischen Vergleich hingegen erschwinglich
Österreich ist Neubau-Preisspitzenführer
von Leon Protz
Trotz einer leichten Abkühlung am Markt bleibt Wohnen im Eigentum weiterhin kostspielig. Wie eine aktuelle Deloitte Analyse zeigt, verzeichnete Österreich im europäischen Ländervergleich die höchsten Immobilienpreise der teilnehmenden Länder bei freifinanzierten Neubauwohnungen - dicht gefolgt von Deutschland und Frankreich. Stadtwohnungen hingegen bleiben im Vergleich relativ erschwinglich. Und auch die Mieten in Österreichs Städten gestalten sich vergleichsweise preiswert. Mit einem Quadratmeterpreis von 10,50 Euro ist die Hauptstadt Wien sogar günstiger als Linz und Graz. Österreicher:innen mussten 2023 im Durchschnitt ganze 4.920 Euro pro Quadratmeter für eine freifinanzierte Neubauwohnung auf den Tisch legen. Im europäischen Ländervergleich der an der Studie teilnehmenden Länder ist die Alpenrepublik damit Spitzenreiter bei Immobilienpreisen, allerdings dicht gefolgt vom Nachbarland Deutschland mit einem Quadratmeterpreis von 4,700 Euro Frankreich liegt mit 4.538 Euro auf dem dritten Platz. „Die Preise bei bestehenden Häusern und Wohnungen sind in den vergangenen Monaten zwar gesunken, bei Neubauten blieben sie aber eher stabil. Das trifft insbesondere auf nachhaltig errichtete Immobilien zu, zumal der Faktor Klimaeffizienz und damit verbunden niedriger Energieverbrauch zunehmend an Bedeutung gewinnen“, erklärt Gabriele Etzl, Partnerin und Immobilienexpertin bei Deloitte Legal. „Wohneigentum bleibt in Österreich teuer: Der Traum vom Eigenheim wird für viele Menschen auch aufgrund hoher Zinsen und dem erschwerten Zugang zu Krediten aufgrund der KIM-Verordnung und des Rückgangs der Wohnbautätigkeit deutlich schwerer als in den letzten Jahren realisierbar. Dieser Entwicklung gilt es langfristig entgegenzuwirken.“ In der Analyse ebenfalls berücksichtigt wurde Israel: Mit 5.439 Euro pro Quadratmeter ist das Land in Vorderasien das teuerste Pflaster im Deloitte Ranking. Im europäischen Ländervergleich führt Österreich das Ranking der an der Studie teilnehmenden Länder an, beim Städtevergleich zeigt sich ein anderes Bild: Paris ist mit 14.900 Euro pro Quadratmeter die teuerste Stadt - damit müssen die Menschen dort mehr als das Dreifache vom Landesdurchschnitt für eine neue Wohnung auf den Tisch legen. Mit 10.900 Euro liegt München auf Platz Zwei und mit 8.018 Euro pro Quadratmeter Londons Innenstadt auf Platz Drei. Die teuerste Stadt Österreichs ist Wien - mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.023 Euro befindet sie sich aber deutlich hinter dem europäischen Spitzenfeld. „Zwar liegen die Immobilienpreise in Wien mehr als 20 Prozent über dem Österreichschnitt, im internationalen Vergleich kauft es sich in unserer Hauptstadt trotzdem relativ günstig“, so Gabriele Etzl. „Noch preiswerter ist es in Graz. Dort liegen die Wohnungspreise rund 25 Prozent unter dem Durchschnitt.“ Beim Mieten macht Wien - trotz spürbarer Preisanstiege - nach wie vor seinem Ruf als mieterfreundlichste Stadt alle Ehre. Während man in London oder Paris im Untersuchungszeitraum mit einem Quadratmeterpreis von über Euro 30,00 Euro rechnen musste, waren es in Wien durchschnittlich nur 10,50 Euro. Auch andere österreichische Städte können mit diesen Mietpreisen nicht mithalten. So zahlte man in Linz 11,00 Euro und in Graz 11,60 Euro pro Quadratmeter. „Die Gründe für die durchschnittlich günstigeren Mieten in der Hauptstadt sind vielfältig. Zum einen liegen sie in der tiefen Verankerung des kommunalen Wohnbaus sowie dem für Wien typischen Altbaubestand mit regulierten Richtwertmieten. Bei Neuvermietungen liegen die Mieten allerdings deutlich über diesem Durchschnittswert“, fasst Gabriele Etzl abschließend zusammen.
RECHT: Weinrauch über die Versicherungsperiode bei monatlichen Prämien
Am 22. Oktober 2012 unterzeichneten der Versicherungsnehmer und ein Versicherungsagent einen Antrag auf Abschluss einer fondsgebundenen Lebensversicherung in der Wohnung des Versicherungsnehmers. Der Versicherungsnehmer war an einer 18-jährigen Laufzeit nicht interessiert und teilte dem Versicherungsagenten mit, dass er den Vertrag nur abschließen würde, wenn er bei vorzeitiger Beendigung der Versicherungslaufzeit jedenfalls zumindest die einbezahlte Prämie in voller Höhe zurückerhalten wird. Der Versicherungsagent erklärte dem Versicherungsnehmer, dass er die Lebensversicherung nach einer Mindestfrist von 10 Jahren kündigen könnte und dabei die einbezahlten Prämien mit Ausnahme einer Verwaltungsgebühr von 500,00 Euro wieder zurückerhalte. Entgegen dieser Zusicherung lautet Punkt 4 im schriftlichen Antrag auf Abschluss der fondsgebundenen Lebensversicherung auszugsweise wie folgt: „Vorzeitige Kündigung des Vertrages (Rückkauf). Wird der Vertrag vor Ende der Laufzeit – nach Ablauf der gesetzlichen Mindestbindefrist von 10 Jahren – gekündigt (rückgekauft), erhalten Sie je nach abgelaufenem Versicherungsjahr den Rückkaufswert […] ausbezahlt. […] Im Falle der vorzeitigen Kündigung nach Ablauf der gesetzlichen Mindestbindefrist ist die Hälfte der staatlichen Förderung zurückzuzahlen. Zusätzlich werden in jedem Fall die effektiven Kapitalerträge mit 25 Prozent Kapitalertragsteuer (KESt) nachversteuert.“ Die Versicherung wurde am 5. November 2012 entsprechend dem Antrag polizziert. Der Versicherungsnehmer zahlte bis zum 1. April 2023 insgesamt 28.954,32 Euro an Prämien, der Rückkaufswert zu diesem Datum betrug 24.016,68 Euro. Basierend auf der Zusage des Versicherungsagenten brachte der Versicherungsnehmer eine Klage gegen den Versicherer ein. Nach dem Klagebegehren des Versicherungsnehmers sollte das Gericht feststellen (bestätigen), dass ihm bei Vertragsauflösung mindestens die eingezahlten Prämien abzüglich der Bearbeitungsgebühr Euro 500,00 zustehen. Fraglich war im vorliegenden Fall insbesondere, ob der Versicherungsnehmer überhaupt eine solche Feststellungsklage einbringen kann, ohne zuvor überhaupt den Vertrag aufgelöst zu haben.
Wie ist die Rechtslage? In seiner Entscheidung vom 22.05.2024, Geschäftszahl: 7 Ob 34/24m, führte der Oberste Gerichtshof (OGH) zunächst aus, dass jede Feststellungsklage ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen gerichtlichen Feststellung eines Rechtsverhältnisses erfordere. Ein Feststellungsbegehren sei somit unzulässig, wenn bereits eine Leistungsklage (auf Zahlung gerichtet) eingebracht werden könnte. Der OGH sprach weiters aus, dass der Versicherungsnehmer das Recht habe, den Lebensversicherungsvertrag nach Ablauf von 10 Jahren zum Ende der laufenden Versicherungsperiode zu kündigen. Die Versicherungsperiode gemäß § 9 VersVG betrage grundsätzlich ein Jahr, falls die Prämie nicht nach kürzeren Zeitabschnitten bemessen ist. Wenn die Zahlung der Versicherungsprämie, wie im vorliegenden Fall, ohne einen weiteren Hinweis monatlich vorgesehen ist, so sei auch die Versicherungsperiode als monatliche vereinbart. Im vorliegenden Fall kam der OGH zum Ergebnis, dass der Versicherungsnehmer das Recht habe, den Vertrag gemäß § 165 Abs 1 VersVG monatlich zu kündigen. Der Versicherungsnehmer hätte daher den Lebensversicherungsvertrag kündigen und im Anschluss daran eine Klage auf Zahlung der von ihm bisher geleisteten Prämien (abzüglich der Bearbeitungsgebühr von 500,00 Euro) einbringen können, da er ohne Weiteres die bis zur Kündigung bezahlten Prämien beziffern hätte können. Die gegenständliche Feststellungsklage sei daher nicht zulässig, sodass diese abgewiesen wurde.
Schlussfolgerungen Dazu Rechtsanwalt Roland Weinrauch: „Ist die Zahlung der Prämie in einem Lebensversicherungsvertragsverhältnis ohne einen weiteren Hinweis monatlich vorgesehen, so ist eine monatliche Versicherungsperiode vereinbart. Der Lebensversicherungsvertrag kann daher auch monatlich gekündigt werden.“
RECHT: Ein Drittel der Österreicher:innen liest Mietvertrag nicht gründlich
Mehr als ein Drittel (34 Prozent) der Mieter:innen in Österreich haben ihren Mietvertrag nicht gründlich gelesen und trotzdem unterschrieben, wie die aktuelle Studie „Wohnen und Leben“ von immowelt.at zeigt. Das ist riskant, da Mietverträge auch unvorteilhafte Regelungen oder nicht erkennbare Fallstricke enthalten können, die beim Nichtlesen oder reinen Überfliegen schnell übersehen werden können. Die zentrale Fragestellung der Studie hieß wie folgt: Haben Sie Ihren Mietvertrag komplett durchgelesen, bevor Sie ihn unterschrieben haben? Darauf wurden folgende Antworten gegeben. "Ja, ich habe ihn nur überflogen oder grob gelesen" sagten 13 Prozent. "Ja, ich habe ihn einmal gründlich gelesen" sagten 46 Prozent. "Ja, ich habe ihn mehrfach gründlich gelesen" sagten 20 Prozent. "Nein, weil das ein Standardmietvertrag ist (z. B. Vordruck der Mietervereinigung) – der ist in Ordnung" sagten 7 Prozent. "Nein, ich habe das meinem/meiner Partner(in) oder einer anderen Person meines Vertrauens überlassen" sagten 6 Prozent. "Nein, ich hätte sowieso nichts daran ändern können" sagten 5 Prozent. "Nein, ich habe nur das, was dort händisch eingetragen werden musste, überprüft (z. B. meine persönlichen Daten, Miethöhe)" sagten 3 Prozent. Überraschenderweise gibt es beim Vorschuss-Vertrauen kaum Unterschiede zwischen den Altersgruppen. Bei den 18- bis 20-Jährigen gaben 31 Prozent an, den Mietvertrag nicht oder nur grob gelesen zu haben. In der Altersgruppe von 30 bis 59 Jahren waren es 34 Prozent und bei den Über-60-Jährigen lag der Anteil bei 33 Prozent. Es scheint also, als ob weder jugendlicher Leichtsinn noch Gutgläubigkeit im Alter eine Rolle spielen. Leichte Unterschiede lassen sich beim Blick auf die Geschlechter feststellen. Hier gaben weniger Frauen (32 Prozent) als Männer (35 Prozent) an, den Mietvertrag nicht oder nicht gründlich gelesen zu haben. Dieses Ergebnis könnte darauf hindeuten, dass Frauen tendenziell vorsichtiger und gründlicher vorgehen, wenn es um wichtige Dokumente wie Mietverträge geht. Eine angemessene Sorgfalt beim Klausel-Check kann helfen, Missverständnisse und Probleme in der Zukunft zu vermeiden. Es ist zwar so, dass viele Mieter:innen in Österreich ihren Mietvertrag gar nicht lesen oder nur grob überfliegen, bevor sie ihn unterschreiben. Die Mehrheit der Mieter:innen schaut allerdings genau hin: 46 Prozent der Befragten haben ihren Mietvertrag einmal gründlich gelesen und 20 Prozent haben ihn sogar mehrfach gründlich geprüft. Diese Zahlen zeigen, dass ein erheblicher Teil der Mieter sich der Bedeutung ihres Mietvertrags bewusst ist und sicherstellen möchte, alle Bedingungen verstanden zu haben.
Recht: Gastbeitrag von Anela Blöch und Thomas Stadler
Nachhaltigkeit versus Raumplanung
von Anela Blöch, Rechtsanwältin bei ATB.LAW und Thomas Stadler, Sachverständiger
Nachwievor werden in Österreich täglich rund 12 Hektar Fläche neu versiegelt, wobei allein die Versiegelung mit Beton oder Asphalt rund 6 Hektar pro Tag ausmacht. Das von der Bundesregierung für 2030 definierte Nachhaltigkeitsziel von 2,5 Hektar pro Tag wirkt dabei sehr ambitioniert und wird wohl aus heutiger Sicht nur schwer zu erreichen sein. Denn die definierten Ziele eines nachhaltigen Bauens stoßen in Österreich oft auf die starren Vorgaben der örtlichen Raumplanung. Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern verfügt Österreich weder über ein Bundesbaugesetz noch über ein Bundesraumordnungsgesetz. Diese föderale Vielfalt führt zu unterschiedlichen Regelungen in den Bundesländern, selbst bei der Farbwahl bei Bauplänen. Zudem müssen Baupläne immer noch meist in Papierform eingereicht werden, obwohl sie längst digital erstellt werden. Diese unvereinheitlichten Regelungen und die damit verbundenen ineffizienten Prozesse erschweren und verzögern bundesweite Maßnahmen erheblich. Um der täglichen Neuversiegelung von Flächen entgegenzuwirken, setzen Immobilienentwickler verstärkt auf sogenannte "Nachverdichtungsprojekte". Diese stoßen jedoch häufig an die Grenzen der städtebaulichen Überlegungen und politischen Vorgaben. Die Gemeinderäte entscheiden über Flächenwidmungs- und Bebauungspläne und bestimmen somit die Bebauungshöhe, die Quadratmeterzahl und die Anzahl der Wohneinheiten. Da es im Bereich der Raumplanung und über den Inhalt von Bebauungsplänen weder ein zugehöriges Rechtsmittel noch einen Rechtsanspruch der Bauwerber gibt, sind Immobilienentwicklern hier oftmals die Hände gebunden. In einigen Landeshauptstädten wurden bereits Nachverdichtungsprojekte, besonders in Kombination mit gefördertem Wohnbau, verhindert oder wirtschaftlich unattraktiv gemacht. Die lokalen Überlegungen stehen oft im Widerspruch mit den Ideen und Projekten, die notwendig sind, um die von der Bundesregierung definierten Nachhaltigkeitsziele zu erreichen. Der Österreichische Gemeindebund hat den diesbezüglichen Handlungsbedarf erkannt und im April einen Entwurf für einen „Kommunalen Bodenschutzplan“ vorgestellt, welcher als "Werkzeugkoffer" für die österreichischen Gemeinden dienen soll. Der Entwurf enthält grundsätzlich viele gute Ansätze, um mit Boden sorgsam und verantwortungsvoll umzugehen, ist letztendlich aber zu wenig innovativ. Insbesondere bleibt unklar, wie die geplanten Punkte tatsächlich auf den Weg gebracht bzw umgesetzt werden können. Der Ruf nach einer einheitlichen Bau- und Raumplanungsordnung und weg von den Befindlichkeiten lokaler Baubehörden wird deshalb in der Baubranche immer lauter. Ziel muss es sein, einen einheitlichen gesetzlichen Rahmen für Nachverdichtung, Umbau oder schlicht dichteres Bauen zu schaffen. Um mutige und innovative Projekte umzusetzen zu können, die Österreich auch tatsächlich klimafit machen, wird man von jahrelang praktizierten Vorgaben ein Stück weit abgehen müssen. Es ist notwendig, dass Bauwerber und Eigentümer bei Ablehnungen von Bebauungsplanänderungen auch rechtliche Mittel zur Verfügung haben. Auch eine Transparenz bei Entscheidungen zu einzelnen Projektvorschlägen sowie Umwidmungsvorgängen wird unabkömmlich sein. Es muss klar sein, warum ein neu zu bauendes Gebäude eher verbreitert (und dadurch wiederum mehr Bodenfläche in Anspruch genommen wird) anstatt höher gebaut werden soll. Ohne einen offenen Diskurs bei neuen Projekten werden die Ziele der Bundesregierung nicht erreicht werden können.
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Mit nur etwas mehr als einer Milliarde Euro lag das Volumen deutlich unter den Vorjahreswerten. © EHL
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