Der Wiener Büromarkt zeigt 2024 eine dynamische und stabile Marktlandschaft. Die Neubauleistung hat sich im Vergleich zu 2023 nahezu verdoppelt, die Vermietungsleistung bleibt auf einem konstant hohen Niveau. Das zeigt der aktuelle Marktbericht von Otto Immobilien zu den Entwicklungen im zweiten Quartal und den Ausblick für das restliche Jahr. Im Jahr 2024 wird ein Fertigstellungsvolumen von 98.900 m² erwartet, im Vergleich zu 45.300 m² in 2023 mehr als eine Verdopplung. Davon waren im 2. Quartal 2024 bereits rund 56.800 m² vorvermietet bzw. eigengenutzt und stehen somit dem Markt nicht mehr zur Verfügung. Für das Jahr 2025 ist derzeit mit 96.692 m² ebenfalls eine hohe Neuflächenproduktion zu erwarten, im Jahr 2026 und 2027 sollen rund 210.000 m² dazukommen, von denen sich zwei Drittel bereits in der Bauphase befinden. 2025 und 2026 konzentrieren sich die Projekte fast ausschließlich auf die Submärkte Erdberg–St. Marx, Norden, Hauptbahnhof und Donaucity. Die Vermietungsleistung wird für 2024 auf rund 150.000 m² geschätzt, nach 145.000 m² in 2023. Insbesondere Flächen über 1.000 m² dominieren den Umsatz, im 2. Quartal 2024 machten sie rund 70 Prozent aus. Im ersten Halbjahr 2024 wurden 84.674 m² vermietet, ein deutliches Plus von 14 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2023. „Unsere Daten unterstreichen das anhaltend hohe Interesse und die – im internationalen Vergleich aktuell ungewöhnliche – Stabilität des Wiener Büromarktes. Die Verdopplung der Neubauleistung und die konstant hohe Vermietungsleistung zeigt das Vertrauen in Wien als Bürostandort. Die Nachfrage nach modernen Büroflächen ist ungebrochen“, sagt Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien.
Die Leerstandsquote in Wien fiel im zweiten Quartal 2024 leicht auf 3,5 Prozent und blieb damit auf einem bemerkenswert niedrigen Niveau. Für das Gesamtjahr gehen die Otto-Expert:innen von einer steigenden Leerstandsquote aus, sie soll etwa 4,2 Prozent ausmachen. Spitzenmieten für Büroflächen bleiben stabil bei 28,50 Euro pro Quadratmeter, und die Durchschnittsmieten für Erstbezugsflächen liegen weiterhin bei 15,80 Euro pro m². Stärkster Wiener Submarkt sind die Inneren Bezirke (CBD), mit einer Vermietungsleistung von 28.862 m² im 2. Quartal 2024 und einer niedrigen Leerstandsquote von 2,56 Prozent. Der Hauptbahnhof erzielte mit 24,50 Euro/ m² die zweithöchste Spitzenmiete und mit 1,73 Prozent die niedrigste Leerstandsquote. „Wien zieht insbesondere langfristige Investitionen an. Die stabilen Spitzenmieten und die niedrige Leerstandsquote sind klare Indikatoren dafür“, so Philipp Granabetter, Senior Berater Büroflächen bei Otto Immobilien. „Umfangreiche Infrastrukturprojekte, wie etwa der Ausbau der U-Bahn Linien U2 und U5, erhöhen die Attraktivität des Standorts weiter.“

Im Juli 2024 ist die Inflation in Österreich auf 2,9 Prozent gesunken. Eine durchaus positive Entwicklung. Ein noch größeres Signal sollte es jedoch für die FMA sein, die KIM-Verordnung endlich zu lockern. "Die Inflation lag damit erstmals seit Juli 2021 wieder unter 3,0 Prozent. Insbesondere bei Lebensmitteln hat sich die Teuerung im Vorjahresvergleich deutlich abgeschwächt und der Preisauftrieb bei den Wohnkosten hat sich im Juli der allgemeinen Teuerung angeglichen. Die Preisanstiege in der Gastronomie hingegen haben die allgemeine Inflation im Juli um mehr als das Doppelte übertroffen“, sagt Statistik Austria-Generaldirektor Tobias Thomas.

Das Einfamilienhaus im Grünen bleibt die beliebteste Wohnform in Österreich. Das zeigt die „Traumhaus-Studie“ von Gallup im Auftrag von Raiffeisen Immobilien. Bei der Vorstellung der Studie merkt Peter Mayr, Sprecher von Raiffeisen Immobilien an, dass der Wunsch nach Eigentum zwar unverändert groß sei, aber Österreich, was den die Eigentumsanteil betrifft EU-weit an vorletzter Stelle steht. Seit Corona sei zudem der Wunsch nach Grünlagen stark gesteigen. Käufer:innen seien zudem beim Hauserwerb kompromissbereiter geworden: "Auch Reihenhäuser und Doppelhäuser kommen immer mehr in Frage", so Mayr. So ist ein Keller ist, aufgrund der hohen Baukosten, schon längst kein Muss mehr. "Die Leute schauen jetzt, wo man Kosten einsparen kann", sagt Peter Weinberger, ebenso Sprecher von Raiffeisen Immobilien. Spannend ist auch, dass die Österreicher:innen heute weniger mobil sind als früher: "Im Ort bleiben und vorort Einkaufen ist heute wichtiger geworden. Man bleibt lieber zu Hause, als mit dem Auto wo hinzufahren. Deswegen legen die Menschen auch mehr Wert auf die Einrichtung", erklärt Weinberger. 
Was die Leistbarkeit der Wohnträume betrifft, sehen Weinberger und Mayr nur wenig Verbesserung in Sicht. "Die Finanzierung von Eigentum ist oft nicht möglich. Dabei sind die Zinsen nicht das Thema, sondern die Kreditlaufzeit", erklärt Weinberger. Mayr weist auch darauf hin, dass es heute für junge Menschen sehr schwierig sei, auf Eigentum hinzusparen: "Auch, weil sie in den - immer teureren - Mietmarkt gezwungen werden. Mieten ist aber die teuerste Wohnform." Der Staat tue daher gut daran, den Weg zum eigenen Heim zu erleichtern und den Anteil von Wohneigentum in Österreich insgesamt zu erhöhen. "Zinsgünstige Wohnbaudarlehen, wie sie das Baukonjunktur-Paket der Bundesregierung vorsieht, könnten Haushalten helfen, ihre monatlichen Belastungen zu verringern und so den Erwerb von Wohneigentum zu erleichtern. Jetzt geht es darum, dass die Bundesländer rasch die Voraussetzungen für diese Darlehen schaffen, damit vor allem junge Menschen das Zeitfenster für die Schaffung von Eigentum bestmöglich nutzen können“, meint Peter Mayr.
Was die Immobilienpreise angeht sieht Weinberger bei Neubauten keine Tendenz nach unten. Etwas anders sieht es bei gebrauchten Immobilienmarkt aus, wo die Preise bereits zehn bis 15 Prozent nachgelassen haben. Aber auch da sieht Weinberger die Talsohle bereits erreicht.

Auch wenn die Herausforderung geeignete Flächenreserven in zentralen Lagen Wiens zu finden groß ist, gewinnen attraktive Quartiersentwicklungen gemäß dem neuesten „Future Cities Report“ von CBRE immer mehr an Bedeutung. „Der Schlüssel zum Erfolg liegt dabei vor allem in der vielfältigen Nutzungsmischung bestehend aus Büros, Einzelhandel, Gewerbe und Wohnen, die mit sozialen Komponenten und öffentlichen Begegnungsmöglichkeiten für Freizeit, Bildung und Kultur verknüpft werden“, sagt Andreas Ridder, Managing Director von CBRE. Die Vorteile einer Quartiersentwicklung für den urbanen Raum sind vielfältig. Stadtteile, die überwiegend aus Wohnungen bestehen, bleiben unter der Woche tagsüber weitgehend leer, selbst wenn die Erdgeschosszonen gewerblich genutzt werden. Daher entgeht den Geschäften ein großer Teil des potenziellen Umsatzes. In Vierteln, die neben Wohnen auch Büros umfassen, verteilt sich die Frequenz viel gleichmäßiger. Daraus resultiert eine durchgehende Belebung mit der Möglichkeit zur nachhaltigen Energieversorgung. Die Wege der Menschen werden kürzer und Belastungsspitzen im heimischen Verkehr reduziert.
Die Suche nach kürzlich entwickelten gemischt genutzten Quartieren gestaltet sich in Wien allerdings anspruchsvoll. Während in Gebieten wie dem Nordbahn- und Sonnwendviertel Wohnbauflächen stark dominieren, sind größere Büroentwicklungen eher in Randlagen anzutreffen. Die Gründe dafür lassen sich aus den städtebaulichen Leitbildern und Masterplänen ableiten. Sie liegen aber auch in dem hohen Druck, Wohnraum für steigende Bevölkerungszahlen zu schaffen.
Zwei aktuelle Wiener Projektentwicklungen zeigen hingegen prototypisch, welche Kriterien ein Quartier erfüllen sollte. Die Research Experten von CBRE haben diese in der „Future Cities Studie“ analysiert:
• Das „Village im Dritten“ ist ein 22 Hektar umfassendes Areal auf dem ehemaligen Aspangbahnhof in Wien Landstraße. Entwickelt wird das Gebiet, auf dem insgesamt 250.000 m² Bruttogeschossfläche (BGF) entstehen, in mehreren Etappen von der ARE Austrian Real Estate Management, einer Tochter der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG).
• Das zweite Projekt, dem sich die Studie detailliert nähert, ist das „LeopoldQuartier“ der UBM Development in Wien Leopoldstadt. Aufgrund seiner Holz-Hybrid-Bauweise setzt das Bauvorhaben in Europa neue Maßstäbe. Bis 2028 werden auf der rund 2,3 Hektar großen Liegenschaft entlang des Donaukanals 75.000 m² (BGF) errichtet. Nach der Realisierung dieser beiden Großprojekte sind die innenstadtnahen Flächenpotenziale weitgehend erschöpft. Jedoch können mit guter Planung und Kooperation viele der Kernprinzipien eines gemischt genutzten Quartiers auch in anderer Einbettung im städtischen Kontext umgesetzt werden - auch wenn die Lage weniger zentral ist, wie zum Beispiel bei dem Projekt „Zukunftsanker“ in Wien Favoriten. „Wenn Akteure wie Stadtverwaltung, Quartiersentwickler und die Bevölkerung kooperieren, können lebendige, vielfältige und zukunftsfähige Stadtquartiere und damit eine gelungene Wiener Melange entstehen“, resümiert Ridder.

Die Nonfood-Discounterkette TEDi wird im vierten Quartal 2024 ein neues Geschäftslokal mit einer Gesamtfläche von rund 770 m² im Shoppingcenter „Stadtpark Center“ in Spittal an der Drau eröffnen. Das Geschäftslokal wurde von EHL Gewerbeimmobilien vermittelt und ist die dritte Vermittlung an TEDi, die in Zusammenarbeit mit Kundörfer Consulting in den letzten Monaten realisiert wurde. Bereits Ende 2023 eröffnete ein ca. 800 m² großer Store in der Bahnstraße 1 im niederösterreichischen Bad Vöslau, Anfang des Jahres wurde eine 760 m² große Geschäftsfläche in attraktiver Lage in einem Mixed-Use-Gebäude in der Babenbergerstraße 17-19 in Graz eröffnet. „Diskonter sind österreichweit weiterhin auf Wachstumskurs“, erklärt EHL-Einzelhandelsspezialist Mario Schwaiger. „An guten Standorten wie in Bad Vöslau, Spittal an der Drau oder Graz nehmen Discounter mittlerweile eine sehr wichtige Nahversorgerfunktion ein. Gerade in gemischt genutzten Objekten werden sie von den Bewohner:innen besonders gut angenommen und als Aufwertung ihrer Wohnanlage empfunden – ähnlich wie es früher nur der Lebensmitteleinzelhandel geschafft hat.“ Rainer Kundörfer, Inhaber von Kundörfer Consulting in Graz fügt hinzu: „TEDi zeigt sich seit Jahren am Markt als verlässlicher Partner mit stetiger konzeptioneller Weiterentwicklung. Wir freuen uns, zu dieser Erfolgsgeschichte immer wieder aktiv beitragen zu können.“ TEDi-Geschäftsführer Jens Heine zeigt sich erfreut: „Wir sind begeistert, dass wir diese Stores in solch hervorragenden Lagen umsetzen konnten. Das positive Feedback unserer Kund:innen bestätigt uns, dass TEDi mit seinem Konzept genau ihren Geschmack trifft. Die Eröffnung in Spittal wird ein weiteres Highlight unserer Expansion in Österreich sein, und wir freuen uns darauf, den Standort mit einem attraktiven Sortiment und ausgezeichnetem Service zu bereichern.“

Immofinanz hat das myhive Victoriei-Büroentwicklungsprojekts in der Altstadt von Bukarest um rund 27 Millionen Euro verkauft. Die Immofinanz will damit einen weiteren Schritt im Rahmen ihrer Portfoliooptimierung setzen. Der Verkauf an AFI Europe erfolgt über dem aktuellen Buchwert der Immobilie.
„Der erfolgreiche Verkauf des Bukarester Büroentwicklungsprojekts zeigt, dass wir unsere fokussierte Portfoliostrategie auch in einem herausfordernden Marktumfeld konsequent umsetzen. Den Verkaufserlös werden wir wertschaffend in höher rentierende Immobilien in unseren Kernmärkten reinvestieren“, sagt Radka Doehring, Mitglied des Vorstands der Immofinanz.
Bei dem Bürokomplex handelt es sich um das höchste Gebäude im Zentrum von Bukarest mit einer Gesamtnutzfläche von rund 31.000 m². Das Objekt steht aktuell leer, um eine Generalsanierung durchzuführen. Die entsprechende Baugenehmigung für den Umbau in ein A-Klasse-Objekt geht an den Käufer über.

Der Münchner Immobilienmarkt zeigt sich im Jahr 2024 widerstandsfähig und bietet weiterhin attraktive Chancen für Investor:innen und Käufer:innen. Trotz eines Preisrückgangs um 10-20 Prozent in den letzten beiden Jahren bleibt München ein Top-Markt für solide und zukunftssichere Immobilieninvestitionen. Dies bestätigt der Marktbericht von Mr. Lodge, einem führenden Anbieter von möblierten Wohnungen und Häusern im Großraum München sowie Experte im Bereich Verkauf von Wohnimmobilien.
Der Münchner Immobilienmarkt hat in den letzten beiden Jahren eine signifikante Preisanpassung durchlaufen, was auf eine Phase der Überbewertung und wirtschaftlicher Unsicherheiten zurückzuführen ist. Im ersten Quartal 2024 setzten sich die Preiskorrekturen fort, was zu einem weiteren Rückgang der Kaufpreise führte. Laut Daten von Mr. Lodge erreichten die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in München einen Tiefstand von etwa 8.775 Euro. Dieser Rückgang bot vielen Käufer:innen die Gelegenheit, in den traditionell hochpreisigen Münchner Markt einzutreten.
Ab dem zweiten Quartal 2024 stabilisierten sich die Preise, begleitet von leichten Anstiegen in einigen Bereichen. Quellen wie Immobilienscout24 und Interhyp berichten von einem Anstieg der Preise zwischen 0,1 Prozent und 0,4 Prozent, was auf eine allmähliche Markterholung hindeutet. Aktuelle Daten zeigen, dass der durchschnittliche Quadratmeterpreis in München nun bei etwa 8.866 Euro liegt.
"Die leichte Erholung der Kaufpreise und die Zunahme der Transaktionen signalisieren, dass der Münchner Markt wieder an Dynamik gewinnt. Käufer:innen, die den Markt beobachten, erkennen die langfristige Wertstabilität und nutzen die Gelegenheit für Investitionen," erklärt Norbert Verbücheln von Mr. Lodge. Die Nachfrage ist sowohl bei Kapitalanlegern als auch bei Selbstbeziehern, wenn Lage, Ausstattung und Energieeffizienz der Immobilien ihren Ansprüchen entsprechen, erhöht. "Wir beobachten eine zunehmende Marktaktivität. Käufer:innen sind bereit, angemessene Preise für die richtige Immobilie zu zahlen, da sie wissen, dass Immobilien in München wertbeständig sind," ergänzt Norbert Verbücheln.
Diese Entwicklungen würden zeigen, dass der Münchner Immobilienmarkt trotz der jüngsten Herausforderungen stabil bleibt und weiterhin zu den attraktivsten Märkten in Deutschland zählt. Die aktuellen Bedingungen würden eine seltene Gelegenheit für Käufer:innen bieten, in einen Markt einzutreten, der langfristig die Möglichkeit für eine Wertsteigerung bietet.