Unterversorgung am Wiener Büromarkt

Der Wiener Büromarkt ist aktuell von einer Unterversorgung geprägt und befindet sich im Wandel. Das zeigt der nun veröffentlichte Büromarktbericht 2024 von CBRE. Bei einem Gesamtbestand von rund 11,5 Millionen m² kommen heuer in Wien neue Flächen im Ausmaß von rund 87.000 m² dazu. Das ist im Vergleich zu den vergangenen fünf Jahren überdurchschnittlich, allerdings immer noch zu wenig, um den unterversorgten Markt zu entlasten. Die Leerstandsrate befindet sich mit 3,3 Prozent auf einem – auch im europäischen Vergleich – historisch niedrigen Niveau. Dementsprechend selbstbewusst agieren Vermietende, deren Bereitschaft bei modernen Flächen zu „incentivieren“ aktuell eher gering ist, heißt es im Bericht.
Im ersten Halbjahr 2024 lag die Vermietungsleistung mit 95.000 m² um sieben Prozent höher als im Vergleichszeitraum des vergangenen Jahres. Für das Gesamtjahr erwarten die Research-Experten von CBRE eine dem Vorjahr ähnliche Vermietungsleistung in der Höhe von rund 175.000 m². Der Grund dafür liegt neben den geringen Fertigstellungen auch in der noch abwartenden Position vieler Unternehmen, die noch nicht das geeignete Angebot vorfinden. „Die erwarteten attraktiven, neu errichteten Büroflächen der kommenden Jahre werden den Büromarkt wieder beleben und mehr Auswahl für Mieter schaffen“, so Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE. Die Spitzenmiete liegt aktuell bei 28 Euro/m²/Monat. „Wir gehen von einem weiteren, jedoch verlangsamten Anstieg in den kommenden Monaten aus“, so Schild.
Auch in den anderen Landeshauptstädten unterliegt der Büromarkt nach wie vor einer stetigen Veränderung. In Graz und Salzburg ist eine Orientierung zu den peripher aufkommenden Lagen mit guter Verkehrsanbindung sowie ein wachsendes Angebot an großflächigen und modernen Büros zu erkennen. Linz entwickelt sich in seiner Rolle als zweitwichtigster Büromarkt mit einer besonders gut gefüllten Pipeline weiter.
Einer von CBRE durchgeführten europaweiten Umfrage zufolge („European Office Occupier Sentiment Survey 2024“) verbringt der größte Anteil der Angestellten zwei Tage pro Woche im Büro. Die Mehrheit der Arbeitgebenden – fast die Hälfte der Befragten – wünschen sich zumindest drei Tage Präsenz. Nahezu ein Drittel der Unternehmen gaben an, in Zukunft Maßnahmen zu setzen, um für erhöhte Anwesenheit zu sorgen. Daher stellt die gute Lage bei der Suche nach neuen Flächen einen wichtigen Faktor für Unternehmen dar und die ESG-konforme, moderne Ausstattung ist ein bedeutendes Kriterium für die erfolgreiche Vermietung.
Gebäudezertifizierungen gewinnen weiter an Relevanz und haben sich mittlerweile als monetär manifester Mehrwert etabliert, wie eine Untersuchung der Mieten in größeren europäischen Städten von CBRE zeigt. Die Studie (“Is Sustainability Certification In Real Estate Worth It?”) weist einen unterschiedlich hohen Preisaufschlag für zertifizierte Objekte auf. In Wien ist er sogar überdurchschnittlich.
Am österreichischen Investmentmarkt befindet sich mit einem Anteil von 43 Prozent der Sektor Büro wieder als Zugpferd an der Spitze – allerdings auch wegen der geringen Volumina anderer Assetklassen. Angesichts der konjunkturell bedingten Schwäche und der daraus resultierenden Notwendigkeit, Liquidität zu beschaffen, reduzieren aktuell vor allem Immobilienaktiengesellschaften oder Fonds ihren Bestand. Die Angebotsseite ist also gut gefüllt. „Davon profitieren heimische Investment Manager:innen und eigenkapitalstarke Family Offices, die nun eine seltene Gelegenheit vorfinden, attraktive Objekte im tendenziell konkurrenzarmen Umfeld erwerben zu können“, sagt Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE. Langsam kehren jedoch internationale Akteure auf den Markt zurück. Darüber hinaus konnte durch den Einstieg strategischer Partner:innen das Angebot an Neubauten stabilisiert werden. Die Spitzenrendite bei Transaktionen liegt stabil bei 5,25 Prozent.