Der österreichische Immobilienmarkt stand auch 2024 vor zahlreichen Herausforderungen. Doch anstatt zu erstarren, findet die Branche laut Judith Kössner, Head of Immobilien bei Willhaben, neue Ansätze, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Willhaben ist davon überzeugt, dass der Immobilienmarkt die Herausforderungen des neuen Jahres bestmöglich meistern wird und skizziert vier zentrale Trends, die das Jahr prägen werden:

Der Traum vom Eigenheim wird greifbarer
Steigende Kreditzinsen und strenge Kreditvergaberichtlinien haben den Traum vom Eigenheim in den letzten Jahren erschwert. Doch die bevorstehende Aufhebung der KIM-Verordnung und sinkende Zinsen könnten vielen den Zugang zu Eigentum erleichtern. „Die Entscheidung, die KIM-Verordnung auslaufen zu lassen, sorgt für positive Stimmung in der Bau- und Immobilienwirtschaft. Ob und wie schnell sich dies auf den Markt auswirken wird, bleibt abzuwarten“, so Kössner.

Rückläufige Neubautätigkeit bleibt kritisch
Die Fertigstellungszahlen im Neubau sind seit 2022 rückläufig und werden laut Exploreal-Daten weiter sinken. Insbesondere freifinanzierte Neubauten stehen unter Druck, da hohe Baukosten und regulatorische Auflagen die Umsetzung erschweren. Dies führt bereits jetzt in bestimmten Lagen zu Verknappung und Preissteigerungen. Kössner mahnt, dass diese Entwicklung den Markt langfristig belasten könnte.

Digitalisierung treibt Innovation voran
Die Immobilienbranche hat einen massiven Digitalisierungsschub erlebt, der laut Kössner essenziell ist, um Resilienz und Wettbewerbsfähigkeit zu sichern. „Intelligente Technologien und mutige Innovationen sind unerlässlich.“ Ein Beispiel dafür ist die Zusammenarbeit von willhaben mit dem Wiener PropTech-Startup Shadowmap - immoflash berichtete. Im Herbst 2024 wurde die Lösung mit dem Publikumspreis der Austrian PropTech Initiative ausgezeichnet.

Nachhaltigkeit wird immer wichtiger
Nachhaltigkeit ist ein zentraler Faktor bei der Immobiliensuche und Bauplanung. Eine Marktstudie von willhaben zeigt, dass rund 80 Prozent der Befragten nachhaltige Kriterien bei der Immobilienwahl berücksichtigen. Die Revitalisierung von Altbeständen, energieeffizientes Bauen und die Verwendung umweltfreundlicher Materialien sind Schlüsselthemen. Kössner betont, dass Unternehmen, die ESG-Faktoren in ihre Entscheidungen einbeziehen, sich künftig vom Wettbewerb abheben werden.

Im Dezember 2024 lag der Verbraucherpreisindex laut Statistik Austria bei 125,1 Punkten. Damit waren die Preise in Österreich im Schnitt um 2,0 % höher als im Dezember 2023. Im Vergleich zum Vormonat November 2024 stieg das durchschnittliche Preisniveau um 0,6 %.
„Mit 2,0 % erreichte die Inflation in Österreich im Dezember 2024 exakt das 2-Prozent-Stabilitätsziel der Europäischen Zentralbank. In den vergangenen drei Monaten wurde es sogar leicht unterboten. Im Dezember sanken die Treibstoffpreise im Vergleich zum Vorjahr schwächer als zuletzt. Die Preise für Lebensmittel verteuerten sich nur noch moderat. In der Gastronomie war der Preisanstieg hingegen dreimal höher als die Gesamtinflation. Die nahezu unverändert günstigere Haushaltsenergie hatte nach wie vor den stärksten inflationsdämpfenden Effekt“, sagt Statistik Austria-Generaldirektor Tobias Thomas.

Die Teuerung für Wohnung, Wasser, Energie wies mit durchschnittlich +0,2 % fast die gleiche unauffällige Rate wie im November auf (+0,3 %; Einfluss in beiden Monaten: +0,05 Prozentpunkte). Haushaltsenergie verbilligte sich etwas weniger stark (Dezember: −10,9 %, Einfluss: −0,54 Prozentpunkte; November: −11,8 %, Einfluss: −0,60 Prozentpunkte). Das lag insbesondere an der Preisentwicklung von Heizöl (Dezember: −8,0 %, Einfluss: −0,06 Prozentpunkte; November: −14,4 %, Einfluss: −0,09 Prozentpunkte). Die Gaspreise gingen um 28,4 % zurück (Einfluss: −0,29 Prozentpunkte). Die Strompreise – bei denen auch die Strompreisbremse, der Netzkostenzuschuss für GIS-befreite Haushalte sowie der Stromkostenergänzungszuschuss (für Haushalte mit mehr als drei Personen) insgesamt dämpfend wirkten – wurden um 4,1 % gesenkt. Die Preise für feste Brennstoffe sanken um 14,6 %. Fernwärme verbilligte sich um 6,1 %. Die Mieten (inkl. Neuvermietungen) stiegen um 4,3 % (Einfluss: +0,24 Prozentpunkte) und damit etwas weniger stark als im November (+4,7 %; Einfluss: +0,27 Prozentpunkte). Auch die Preise für die Instandhaltung von Wohnungen wurden etwas weniger kräftig erhöht (Dezember: +4,0 %, Einfluss: +0,24 Prozentpunkte; November: +4,3 %, Einfluss: +0,27 Prozentpunkte).

Die Baukosten sind auch im Jahr 2024 im Jahresvergleich gestiegen. Laut den vorläufigen Daten der Statistik Austria waren die Kosten für den Wohnhaus- und Siedlungsbau um 3,6 % höher als 2023. Im Straßen- und im Brückenbau stiegen die Kosten im gleichen Zeitraum durchschnittlich um 3,5 % bzw. 2,6 %, im Siedlungswasserbau um 4,0 %. Der Baukostenindex für den Wohnhaus- und Siedlungsbau betrug für das Jahr 2024 im Durchschnitt 127,3 Punkte und erhöhte sich damit um 3,6 % im Vergleich zum Jahr davor. 2023 hatte die durchschnittliche Kostensteigerung 1,1 % betragen. Im Dezember 2024 hielt der Index bei 128,0 Punkten, was einem Anstieg von 3,9 % im Vergleich zu Dezember 2023 bzw. 0,1 % verglichen mit dem Vormonat November 2024 entspricht.
Im Tiefbau sind die Kosten im Jahresvergleich ebenfalls in allen Sparten gestiegen. Der Index für den Straßenbau erreichte im Jahresdurchschnitt 2024 135,4 Punkte und lag damit um 3,5 % über dem Vorjahr. Der Brückenbau hielt bei 128,9 Indexpunkten, was einem Anstieg von 2,6 % gegenüber 2023 entspricht. Die Kosten für den Siedlungswasserbau (131,1 Punkte) erhöhten sich im Vorjahresvergleich um 4,0 %. Betrachtet man die Werte für Dezember 2024, so erreichte der Index für den Straßenbau 135,0 Punkte und lag damit um 1,4 % über dem Wert von Dezember 2023 und um 0,2 % unter dem des Vormonats November 2024. Der Brückenbau hielt bei 129,2 Indexpunkten, die Kosten stiegen somit um 2,9 % gegenüber dem Vorjahresmonat und um 0,1 % zum Vormonat. Die Kosten für den Siedlungswasserbau (131,9 Punkte) erhöhten sich im Vorjahresvergleich um 3,5 %, verglichen mit November 2024 blieben sie konstant.

Nachhaltigkeit: Ein Begriff, der immer mehr zum Maßstab für Erfolg wird. Doch ist das Thema ESG tatsächlich der Schlüssel zu einer grüneren Zukunft oder nur ein weiterer Hype? Beim letzten Round Table des Immobilien Magazins wurde über das Spannungsfeld zwischen ambitionierten Klimazielen und wirtschaftlichem Druck diskutiert.

Im Interview:
Eva Aschauer, Head of ESG TPA Steuerberatung
Michael Dessulemoustier-Bovekercke, Partner Forvis Mazars
Stefan Jaitler, Geschäftsführender Gesellschafter Gutwerk Immobilien Treuhand
Sandra Hochleitner, Geschäftsführende Gesellschafterin Resh Advisory
Karl-Maria Pfeffer, Managing Director, Raiffeisen Property Holding International
Hannes Schlager, Partner Akela

Hartmut Hasenhüttl startet als neuer Geschäftsführer des Fachverbands Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Österreich. Der 45-jährige Steirer begann während seines Studiums der Politikwissenschaft sowie Publizistik- und Kommunikationswissenschaft an der Universität Wien seine berufliche Laufbahn als Parlamentarischer Mitarbeiter. Er war bereits Referent im Fachverband Immobilien- und Vermögenstreuhänder, bevor er Referent im Kabinett des Bundesministers für EU, Kunst, Kultur und Medien und zuletzt Referent im Kabinett des Bundesministers für Finanzen war. 
Hasenhüttl zu seiner neuen Aufgabe: „Gerade in wirtschaftlich fordernden Zeiten braucht es eine konsequente Interessensvertretung und eine starke Stimme für diese wichtige Branche. Ich freue mich auf die Aufgabe und Herausforderungen, denen ich mich im Sinne der rd. 12.500 Mitglieder im Fachverband bestmöglich stellen möchte.“ 

Die BNP Paribas Real Estate sieht für Hotel-Investments einen erkennbaren Aufwärtstrend: Für das Jahr 2024 wurde für den deutschen Hotel-Investmentmarkt ein Investmentvolumen von rund 1,4 Milliarden Euro registriert. Zwar wurde der langjährige Durchschnitt um 56 Prozent verfehlt, nichtsdestotrotz war im Jahresverlauf eine anziehende Marktdynamik zu beobachten. Gegegenüber dem Vorjahresresultat konnte ein Plus von 5 Prozent erreicht werden. 
Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services der BNP Paribas Real Estate: „Die Markterholung nahm in der zweiten Jahreshälfte deutlich an Fahrt auf; fast zwei Drittel des Jahresumsatzes wurden in diesem Zeitraum verbucht. Ein Beleg dafür, dass die Talsohle durchschritten zu sein scheint, ist die deutlich breiter gewordene Marktdynamik. So ist die Transaktionsanzahl mit mehr als 85 registrierten Deals um rund 43 Prozent gegenüber dem Vorjahr angestiegen."
Das Investmentvolumen liegt zwar weiterhin spürbar unterhalb des Vor-Pandemie-Niveaus, jedoch hat sich das Marktumfeld im Hotelsektor seit 2020 grundlegend geändert. So weicht das aktuelle Resultat im Vergleich mit dem durchschnittlichen Investitionsvolumen der Jahre 2022 bis 2024 (rund 1,9 Milliarden Euro) nur rund ein Viertel von diesem Durchschnittswert ab.
Maßgeblich hierzu beigetragen haben Corporates mit 27 Prozent. (380 Millionen Euro) sowie die eigenkapitalstarken Family Offices und privaten Käufer:innen, die zusammen rund ein Viertel (rund 350 Millionen Euro) des Hotel-Investmentvolumens verantworten. Hotelgruppen, die Objekte als Betreibende erwerben, sind aktuell aktiver als noch in den Vorjahren. Beispiele dafü sind das Roomers München sowie das Méridien Stuttgart mit zwei größeren Transaktionen zwischen 50 und 100 Millionen Euro. Berlin steuert mit einem Umsatz von gut 380 Millionen Euro einen deutlich überdurchschnittlichen Marktanteil von 27 Prozent zum Hotel-Investmentvolumen bei. Einen wesentlichen Anteil daran hatte der Abschluss des großvolumigen Verkaufs des Hotel de Rome.

Während 2023 noch fast die Hälfte des Hotel-Investmentvolumens auf das großvolumige Segment über 100 Millionen Euro zurückzuführen war, wurde 2024 mit dem zuvor benannten Hotel de Rome nur ein Deal in dieser Größenordnung registriert. Auch Portfoliotransaktionen sind im aktuellen Marktumfeld selten und kommen nur auf einen Marktanteil von 11 Prozent. Demgegenüber notiert der Investmentumsatz bei Transaktionen bis 10 Millionen Euro mit insgesamt 200 Millionen Euro über dem langjährigen Durchschnitt. Auch das mit
16 Millionen Euro niedrigste jemals registrierte durchschnittliche Volumen je Deal ist bezeichnend für einen kleinteilig strukturierten Markt.

„Die Fundamentaldaten sprechen mehr denn je für Investitionen in den deutschen Hotel-Investmentmarkt, da die Übernachtungszahlen größtenteils deutlich über dem Vor-Corona-Niveau notieren und auch die Auslastungsquoten steigen. Hierzu beigetragen haben nicht nur die Rückkehr von Geschäftsreisenden sondern insbesondere die Zunahme im Bereich privater Reisen. Vor dem Hintergrund der konstant hohen Reisefreudigkeit in Deutschland, des sich langsam aufhellenden Konsumklimas und zu erwartenden starken Lohnabschlüssen dürfte der Übernachtungsmarkt weiter an Dynamik gewinnen“, so Trobitz.

Nach der Neuübernahme des Projekts „Das Weiland“ in der Weilandgasse 5 im 21. Wiener Gemeindebezirk startet nun der Verkauf der verbleibenden Wohneinheiten. Der Bau wird planmäßig bis Sommer 2025 abgeschlossen. 
Von den ursprünglich 31 Wohneinheiten sind noch 13 Eigentumswohnungen und 6 Reihenhäuser verfügbar. Die Wohnungen variieren in der Größe von 46 m² bis 121 m² und verfügen über Freiflächen wie Balkone, Terrassen oder Gärten. 
„Die Weiland-Einheiten kombinieren natürlichen Charme mit modernem Design und zeichnen sich durch eine hohe Wohnqualität aus. Die Nachfrage nach Wohnraum am Wiener Stadtrand bleibt stark. Besonders die perfekte Mischung aus Nähe zur Natur und urbanem Lebensstil macht dieses Projekt so besonders und attraktiv“, meint Florian Wöhrle, Geschäftsführer von Alvarea, die gemeinsam mit Steup Realitäten die Einheiten vermarkten. 
„Den zukünftigen Eigentümer:innen bieten die Wohnungen nicht nur ein sicheres Zuhause, sondern auch vielfältige Freizeitmöglichkeiten für die ganze Familie. Die Lage nahe dem beliebten Naherholungsgebiet Marchfeldkanal sowie dem gut ausgebauten Radwegnetz ist ein weiteres Highlight“, ergänzt Dieter Steup, Geschäftsführer von Steup Realitäten.