Erholung am Wiener Büromarkt

Good News für den Wiener Büromarkt: Laut dem aktuellen Marktbericht von Otto Immobilien gibt es Anzeichen einer leichten Erholung. Das Neubauvolumen wird von 98.900 m² im Jahr 2024 auf 107.400 m² im Jahr 2025 steigen. Die Leerstandsquote bleibt mit 3,56 Prozent auf einem der niedrigsten Werte der letzten fünf Jahre. Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien: „Der Wiener Büromarkt bleibt dynamisch, aber auch anspruchsvoll. Die Nachfrage nach Premiumflächen mit nachhaltigen Standards nimmt zu, während die Vermietung von Flächen in weniger attraktiven Lagen zunehmend herausfordernd wird."
Der leichte Anstieg der heurigen Fertigstellungen zeigt eine positive Tendenz. Für 2026 ist eine Fertigstellung von knapp 125.700 m² prognostiziert, auch wenn einige Projekte noch auf Vorvermietungen warten, bevor der Baustart erfolgt. Mit Stand 4. Quartal 2024 waren nur rund 20.000 m² oder 19 Prozent der neuen Flächen 2025 vorvermietet oder eigengenutzt.
Der Großteil der neuen Flächen entsteht in den Bezirken nördlich der Donau, darunter zwei Bauteile des Vienna TwentyTwo mit knapp 20.000 m², der TwentyOne Central Hub sowie DC Waterline in der Donaucity. Im Submarkt Erdberg (St. Marx) werden heuer noch die Projekte Enna an der Erdberger Lände und MC15 in der Modecenterstraße sowie im Submarkt Hauptbahnhof das Village Works – ein Bauteil des Projektes Village im Dritten von ARE und UBM – mit rund 7.500 m² fertiggestellt. Ab 2026 gibt es neben dem im Viertel 2 gelegenen Büroturm Weitblick, der kürzlich von der Strabag RE gekauft wurde, und einem Baufeld am Kempelenpark aktuell keine konkrete Planung für weitere Büroprojekte.
Lage und Verkehrsanbindung sind maßgeblich für die Vermietungsquoten. Die Flächennachfrage blieb im Jahr 2024 mit insgesamt 144.985 m² stabil. Im Vergleich zum 5-Jahres-Durchschnitt von 149.001 m² entspricht das einem leichten Rückgang von 3 Prozent. Im vierten Quartal stieg die Vermietungsleistung im Vergleich zum dritten Quartal jedoch um bemerkenswerte 82 Prozent.
„Unternehmen setzen auf qualitative Upgrades. Die Nachfrage konzentriert sich klar auf zentrale Lagen und Premiumflächen. Besonders der erste Bezirk sowie die Gegend rund um den Hauptbahnhof sind äußerst begehrt. Hier stehen allerdings wenig freie Flächen zur Verfügung“, sagt Anthony Crow, Abteilungsleiter Immobilienvermarktung Gewerbe Otto Immobilien.
Die Leerstandsquote bleibt weiterhin niedrig und betrug im vierten Quartal 2024 nur 3,56 Prozent, eine der niedrigsten Raten der letzten fünf Jahre. Diese Knappheit an verfügbaren Flächen verstärkt den Wettbewerb, insbesondere um hochwertige Neubauten.
Die Mietpreise verzeichneten 2024 in allen Lagen deutliche Steigerungen. Die 20-Euro-Marke pro m2 wurde nicht nur im ersten Bezirk, sondern auch in vielen weiteren Lagen überschritten. Die Spitzenmieten liegen stabil bei 28,50 Euro. Moderne Büroflächen, die höchsten Standards entsprechen, erzielen überdurchschnittliche Mietpreise. Diese Entwicklung wird sich auch 2025 fortsetzen, wobei abzuwarten bleibt, wie der Markt auf die steigenden Preise reagiert. „Unternehmen wollen nicht nur moderne Arbeitswelten schaffen, sondern auch nachhaltige Gebäude nutzen und Mitarbeiter:innen langfristig binden. Die Bereitschaft, für klimafreundliche Büroflächen mit stabilen Betriebskosten höhere Mieten zu zahlen, zeigt, dass Nachhaltigkeit ein fester Bestandteil des Marktes ist“, erklärt Barbara Linder, Teamleiterin Büro Otto Immobilien. Der Fokus auf Nachhaltigkeit zeigt sich auch in der wachsenden Bedeutung von Refurbishment-Projekten. 
Für 2025 erwartet Otto Immobilien eine moderate Erholung des Marktes. Die Stabilisierung der Zinsen sowie eine leichte Belebung der Investmentmärkte könnten dazu beitragen, dass neue Projekte realisiert werden. „Die Herausforderungen der vergangenen Jahre haben den Markt verändert, aber auch neue Chancen geschaffen. Besonders ESG-konforme Projekte und flexible Arbeitsmodelle werden den Markt nachhaltig beeinflussen. Durch innovative Konzepte werden neue Möglichkeiten entstehen. Wir sind optimistisch, dass sich der Aufwärtstrend am Wiener Büromarkt heuer Schritt für Schritt fortsetzt“, meint Eugen Otto.