Vor zehn Jahren schon hatte der Wiener Rechtsanwalt Oliver Koch sein Herz für Immobilieninvestments entdeckt - und war mit der dafür eigens gegründeten C.R.E. Immobilien GmbH aktiv. Aufgrund der Tätigkeit als Anwalt aber ressourcenbedingt schaumgebremst. Spannend: Ausgerechnet jetzt verlagert er seine Aktivitäten ausschließlich auf Immobilien und emeritiert als Rechtsanwalt.
Das soll bereits bis Ende des Monats erfolgen. Danach will er sich ausschließlich auf die Vermittlung und Entwicklung von Gründerzeit-Zinshäusern und historischen Prunkbauten konzentrieren. Koch: "Die Leidenschaft für architektonisch und künstlerisch wertvolle Immobilien hat über die Jahre zugenommen und steht nun im Mittelpunkt der unternehmerischen Tätigkeit."
Die eigene Zinshaus-Investment-Tätigkeit in Niederösterreich, Oberösterreich und der Steiermark bleibt erhalten, wird jedoch durch eine verstärkte Vermittlungsaktivität in Wien ergänzt. Besonders exklusive Zinshäuser in guten Lagen, die nicht am Markt angeboten werden, werden künftig an gezielt vorgemerkten Investor:innen vermittelt. Der Fokus liegt dabei auf monumentalen Altbau-Objekten mit erheblichem Wertsteigerungspotenzial. Diese Marktnische erfordert eine diskrete Abwicklung und enge Zusammenarbeit mit Anwaltskolleg:innen, Notar:innen, Stiftungen, Steuerberater:innen, Banken und institutionellen Investor:innen.
Der Wiener Zinshausmarkt stehe laut Koch vor einer Phase der Erholung und Neubewertung. Nach über zwei Jahren des Transaktionsrückgangs und gesunkener Preise bei gleichzeitig hoher Inflation sei mit einer starken Nachhol- und Aufwertungsbewegung zu rechnen. Besonders Investor:innen, die unabhängig von Fremdfinanzierung agieren, haben ihre Ankäufe zurückgestellt, wodurch ein erheblicher Investitionsrückstau entstanden ist. Da sich der Markt stabilisiert und eine Zinswende bereits im Gange ist, dürften fremdfinanzierte Käufe wieder deutlich zunehmen.
Warum ausgerechnet in dieser Phase ein Markteinstieg? Koch dazu: "Die Preisentwicklung zeigt langfristig eine klare Richtung: Über die letzten 100 Jahre hinweg gab es keinen nachhaltigen Preisverfall bei Zinshäusern in Wien. Besonders in den zentralen Lagen hat sich ein starkes Aufwertungspotenzial aufgebaut, das durch die jüngste Inflation zusätzlich verstärkt wird. Die Rückkehr von Kapitalanleger:innen auf den Markt und die steigende Nachfrage nach wertbeständigen Anlageimmobilien unterstreichen die Attraktivität dieser Assetklasse."

Mit dem Ende der Boomphase an den Immobilienmärkten und der jüngsten Zinsentwicklung sind Zinshäuser zuletzt unter Druck geraten. Viele Expertinnen und Experten sehen jedoch Anzeichen dafür, dass sich der Markt langsam wieder stabilisiert - und das Interesse an dieser traditionsreichen Form der Immobilienanlage zurückkehrt. Genau darüber wurde beim jüngsten Roundtable intensiv diskutiert.

Philipp Maisel, Teamleiter Zinshaus, Otto Immobilien
Roman Eisenmagen, Leiter Gewerblicher Wohnbau, Erste Bank
Thomas Gruber, Geschäftsführender Gesellschafter, Plenus Immobilien
Hubert Fröschl, Leitung Zinshaus- und Investmentbereich, s Real Immobilien
Benedikt Grossmann, Geschäftsführender Gesellschafter, Grossmann + Kaswurm Immobilien
Benedikt Stockert, Partner im Immobilienrechtsteam, FSM Rechtsanwälte

Der österreichische Hotelmarkt zeigt nach den unsicheren Jahren 2020-2023 laut Christie & Co wieder positive Tendenzen. Die Nächtigungen in Österreich erreichten 2024 ein neues Allzeithoch, was die starke touristische Nachfrage unterstreicht. Der Wiener Flughafen verzeichnete zudem mit rund 32 Millionen Passagieren ein neues Rekordhoch, das sogar das Niveau von 2019 übertrifft.
Trotz dieser positiven touristischen Entwicklungen hinkt der Investmentmarkt noch etwas hinterher. Zwar stieg das Transaktionsvolumen im Jahr 2024 im Vergleich zu 2023 an, es liegt jedoch weiterhin unter dem 10-Jahres-Durchschnitt. Die aktivsten Akteure waren neben opportunistischen Käufer:innen vor allem Hotelbetreiber:innen und Entwickler:innen.
Ein Highlight des Jahres war die größte Einzeltransaktion, das Austria Trend Hotel Ananas, das mit 539 Zimmern erheblich zum Investmentvolumen von 190 Millionen Euro im ersten Halbjahr beitrug. Im zweiten Halbjahr wechselten Hotels im Wert von 160 Millionen Euro den Besitzer:innen, was insgesamt ein Transaktionsvolumen von 350 Millionen Euro ergibt – etwa 25 % unter dem 10-Jahres-Durchschnitt. Der Großteil der Transaktionen entfiel auf Wien, aber auch in anderen Regionen wie Vorarlberg und der Steiermark gab es bedeutende Verkäufe.
Die Finanzierungslandschaft entspannte sich aufgrund des gesunkenen Leitzinses, und Hotels gelten wieder als attraktive Anlageklasse. Dennoch dauern Hoteltransaktionen im Vergleich zu vor dem Zinsanstieg im Jahr 2022 weiterhin länger. Die durchschnittliche Dauer von der Marktansprache bis zur Vertragsunterzeichnung beträgt meist über sechs Monate. Ausnahmen bestätigen die Regel: Christie & Co konnte 2024 zwei Transaktionen für institutionelle Investoren in etwa vier Monaten erfolgreich abschließen.
Zu den bedeutenden Transaktionen in Wien zählten neben dem Austria Trend Hotel Ananas auch das Courtyard by Marriott Vienna Messe Prater, das Moxy/Residence Inn Erdberg und das NH Wien City. Weitere bemerkenswerte Verkäufe waren das Night Inn in Feldkirch, das Mozart Vital Hotel nahe Serfaus-Fiss-Ladis und das Hotel Tauernblick in Schladming.
Manuel Strasser, Associate Director bei Christie & Co, kommentiert: „Die starke touristische Nachfrage in Kombination mit einer langsamen Entspannung in der Immobilienbranche sowie einer entspannteren Zinspolitik, gepaart mit der Attraktivität der Assetklasse Hotel, sind positive Vorzeichen für ein transaktionsreiches Jahr 2025.“

Investor:innen suchen weiterhin nach attraktiven Renditen, was 2025 insbesondere für Immobilienunternehmen neue Chancen im Bereich alternativer Finanzierungen eröffnet. Private Credit bleibt eine bedeutende Kapitalquelle für den Immobilienmarkt, da regulatorische Einschränkungen bei Bankkrediten die Nachfrage nach flexiblen Finanzierungsmodellen steigern. Laut Kirsten Bode, Co-Head Private Markets Pan-Europe bei Muzinich & Co., besteht weltweit ein anhaltender Bedarf an Immobilienfinanzierungen.
Für Immobilieninvestor:innen, Projektentwickler:innen und Immobilienfonds eröffnet Private Credit eine attraktive Möglichkeit, Kapital für Wachstum und Akquisitionen zu sichern. Besonders Unternehmen, die auf nachhaltige und innovative Immobilienprojekte setzen, profitieren von flexiblen Finanzierungsmodellen, die nicht auf hohe Verschuldung, sondern auf strategisches Wachstum ausgelegt sind. Private-Debt-Finanzierungen bieten in einem sich wandelnden Immobilienmarkt die notwendige Stabilität und ermöglichen es, Marktpotenziale effizient zu erschließen.
Die größten Investmentchancen für Immobilienprojekte liegen laut Muzinich-Analyse im unteren Mittelstandsmarkt. Während große institutionelle Investoren ihr Kapital in großvolumige Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien investieren, eröffnen sich für Private-Debt-Geber im kleineren Segment attraktive risikoadjustierte Renditen. Banken reduzieren weiterhin ihre Kreditvergabe, wodurch besonders Immobilienentwickler mit soliden Fundamentaldaten profitieren. Gleichzeitig bleibt der Markteintritt anspruchsvoll, da fundierte Marktkenntnisse und regionale Expertise erforderlich sind, um lokal angepasste Immobilienkredite bereitzustellen.
Besonders in Europa ergeben sich zahlreiche Opportunitäten für alternative Immobilienfinanzierungen. Stabilität und langfristige Mietrenditen sind entscheidend, weshalb insbesondere Büroimmobilien, Logistikimmobilien und Wohnprojekte als attraktive Investitionsziele gelten. In den USA bieten sich hohe Renditechancen bei Gesundheitsimmobilien, digitaler Infrastruktur und Gewerbeimmobilien. Asien zeigt Potenzial für Immobilieninvestitionen in Singapur, Hongkong und Indonesien, insbesondere in den Sektoren Versorgungsunternehmen, industrielle Fertigung und urbane Entwicklung.
Der Markt für Private Debt wächst rasant und weist weiterhin eine erhebliche Finanzierungslücke für mittelständische Immobilienunternehmen auf. Laut einer Bloomberg-Analyse beträgt diese rund 5,7 Billionen US-Dollar jährlich. Während viele Kapitalgeber auf großvolumige Immobilienkredite setzen, profitieren mittelgroße Unternehmen von stabilen Spreads und weniger Wettbewerbsdruck. Dies steht im Kontrast zu großvolumigen Finanzierungen, wo eine Margenkompression durch steigenden Wettbewerb und breit syndizierte Kredite spürbar ist.
Der Private-Credit-Markt hat sich in den letzten zehn Jahren verdreifacht und erreicht mittlerweile ein Volumen von rund 1,5 Billionen US-Dollar. Mehr als 50 Prozent der globalen Immobilienfinanzierungen entfallen inzwischen auf Nicht-Bank-Kredite, wobei Private Debt nach Private Equity zur zweitgrößten Anlagestrategie im Bereich alternativer Investments zählt. Besonders Immobilienunternehmen profitieren von dieser Entwicklung, da maßgeschneiderte Finanzierungslösungen mehr Flexibilität für Expansionen, Neubauprojekte und Revitalisierungen bieten.
Mit dem erwarteten Zinssenkungszyklus dürfte die Nachfrage nach Private Debt Immobilienfinanzierungen weiter steigen. Bereits jetzt zeichnet sich eine Erholung des Transaktionsvolumens ab: Ein aktueller Private-Debt-Deal-Tracker zeigt, dass die Zahl der Immobilientransaktionen in Europa von 119 im ersten Quartal 2024 auf 252 im zweiten Quartal gestiegen ist – ein neuer Höchststand.

Der RICS Global Commercial Property Monitor (GCPM) für das vierte Quartal 2024 zeigt, dass die zaghaften Anzeichen einer Verbesserung der weltweiten Immobilienstimmung im dritten Quartal des vergangenen Jahres gegen Ende des Jahres 2024 zum Stillstand gekommen sind. So lag der Wert des Gesamtindex, Global Commercial Property Sentiment Index (CPSI), bei -8, verglichen mit -7 zuvor und -11 im zweiten Quartal. Der globale Mieterindex (Occupier Sentiment Index, OSI) fiel von -6 auf -9, während sich der Investorenindex (Investment Sentiment Index, ISI) von -9 auf -7 verbesserte.
Es zeigen sich dabei erhebliche Unterschiede sowohl auf regionaler als auch auf Länderebene. So lag der CPSI in Nord- und Südamerika bei +2 im Vergleich zu +1 zuvor. Für APAC lauten die entsprechenden Zahlen -22 und -18, aber wie schon seit einiger Zeit sind die Unterschiede auf Länderebene in dieser Region deutlicher als in anderen Regionen. In Europa blieb der CPSI unverändert bei -7. In der Region MEA ist die Stimmung nach wie vor am positivsten, der CPSI lag bei +11 gegenüber +8 und +9 in den vorangegangenen Quartalen.
In Europa ergab sich  bei den Kreditkonditionen ein ähnliches Bild wie in Nord- und Südamerika, wenn auch mit niedrigeren Nettoergebnissen. Von den wichtigsten Märkten in der Region erzielten die meisten weiterhin Ergebnisse, die eine weitere Lockerung der Bedingungen demonstrieren. Bemerkenswert ist jedoch, dass die Rückmeldungen aus Frankreich vorsichtiger ausfielen (Nettosaldo -27 Prozent). Gleichzeitig verzeichnete Großbritannien einen leicht negativen Trend (-7 Prozent). 
Auch wenn die wichtigsten Stimmungsindikatoren nicht an die Verbesserung im dritten Quartal anknüpfen konnten, zeigen andere Ergebnisse eine leicht positive Veränderung der Stimmungslage. Das globale Feedback dazu, wo im Zyklus die Befragten ihren lokalen Markt zeigt diese Tendenz. Wie im dritten Quartal ist knapp ein Drittel der Befragten der Ansicht, dass sich der Immobilienmarkt noch in der Abschwungphase befindet, während etwas mehr als ein Drittel sagt, dass er sich jetzt in einem Aufschwung befindet. 
Die stärksten Renditen sehen die Befragten die in den so genannten alternativen Anlageklassen. Rechenzentren sind nach wie vor die Spitzenreiter mit einem erwarteten durchschnittlichen Preisanstieg von weiteren 3 Prozent in diesem Zeitraum. Auf regionaler Ebene wird davon ausgegangen, dass dieser Vermögenswert den stärksten Anstieg des Kapitalwerts in MEA (mit 5 Prozent) und in Europa und Nord- und Südamerika (mit 4 Prozent) verzeichnen wird. Bei anderen alternativen Vermögenswerten wird mit etwas bescheideneren Preissteigerungen gerechnet. Von einer stärkeren Mietsteigerung wird insbesondere bei Mehrfamilienhäusern, Hotels und Freizeitimmobilien ausgegangen.
Die Ergebnisse in Europa zeichnen ein relativ enttäuschendes Bild für den Gewerbeimmobilienmarkt. Sowohl die Nachfrage der Nutzer:innen als auch die der Investor:innen stagniert insgesamt, und der größte Teil der Befragten ist der Ansicht, dass sich der Markt nach wie vor in der Talsohle des Immobilienzyklus befindet. Allerdings gibt es in Südeuropa einige Länder, die sich dem allgemeinen Trend widersetzen und eine insgesamt positivere Einschätzung der aktuellen Bedingungen abgeben.
Bei erstklassigen Büro- und Industrieobjekten wird laut GCPM für das kommende Jahr ein leichter Anstieg der Mieten und Kapitalwerte erwartet. Auch die Aussichten für erstklassige Einzelhandelsobjekte sind leicht positiv. Auf der anderen Seite wird davon ausgegangen, dass Sekundärimmobilien unter Abwärtsdruck geraten, wenn auch nur geringfügig im Fall von sekundären Industrieobjekten. Außerhalb der traditionellen Sektoren zeichnen sich Datenzentren durch eindeutig positive Prognosen für das kommende Jahr aus, wobei die meisten europäischen Länder eine ähnlich optimistische Einschätzung der Renditen in diesem Sektor abgeben. Gleichzeitig wird mit einem starken Wachstum der Mieten für Mehrfamilienhäuser gerechnet, und auch die Mieten für Studentenwohnungen weisen deutlich positive Prognosen auf. In den meisten alternativen Sektoren wird für das kommende Jahr zumindest ein gewisser Anstieg der Mieten und Kapitalwerte erwartet, wenngleich der Freizeitsektor etwas hinterherhinkt.
Das Fazit von Susanne Eickermann-Riepe, Vorsitzende des RICS European World Regional Board, ist: „Der Sentiment-Index zeigt erste kleine positive Signale, kann aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass wir uns nach wie vor in einer Phase der Stagnation befinden, denn die Unsicherheiten bleiben. Die Ergebnisse zeichnen weiterhin ein pessimistisches Bild für Europa, allerdings mit Süd-Nord-Gefälle. Doch der Motor springt noch nicht an, obwohl die Bewertung der Gewerbeimmobilien weniger überzogen als zuvor angesehen werden. Somit bleibt noch Spielraum für weitere Anpassungen in einigen europäischen Ländern, insbesondere in Deutschland und Frankreich. Die 12-Monats-Indikatoren lassen keinen großen Aufschwung erwarten. Es bleibt abzuwarten, ob wirtschaftliche oder politische Impulse das Bild bereits in 2025 drehen können.”

Die ARE Austrian Real Estate (ARE) entwickelt in Wien Landstraße gemeinsam mit Partnern das Stadtquartier Village im Dritten. Rund um einen zwei Hektar großen Park entstehen etwa 2.000 Wohnungen, Gewerbeflächen und Nahversorgungs- sowie Kinderbetreuungs- und Bildungseinrichtungen. Jetzt sind die ersten Gebäude des Quartiers fertiggestellt: Die bogenförmigen "Docks" entlang des Landstraßer Gürtels bieten auf über 9.000 Quadratmetern Gewerbeflächen für unterschiedliche Nutzungen. Eine Besonderheit des Quartiers ist das von ARE und Wien Energie entwickelte klimafreundliche Energiesystem.
"Die ARE hat mit den Docks zwei multifunktionale Gebäude entwickelt, die das Village IM Dritten und den Bezirk städtebaulich prägen und Raum für unterschiedliche gewerbliche oder kulturelle Nutzungen bieten. Die Neubauten erstrecken sich über 325 Meter mit einer fast ebenso langen PV-Anlage auf den Dächern. Sie wurden in Hybridbauweise mit Holzfassade errichtet und sind mit klimaaktiv Silber vorzertifiziert", sagt Gerald Beck, Geschäftsführer der ARE Austrian Real Estate.
Die von Artec Architekten geplanten Docks erstrecken sich im südwestlichen Teil des Quartiers und bilden das Tor zum Village im Dritten. Zwei bogenförmig verlaufende Gebäude bieten auf über 9.000 Quadratmetern Flächen für Loft-Büros, gewerbliche Nutzungen sowie städtische Produktion in bis zu sechs Meter hohen Räumen. Aber auch Einrichtungen für Kreativität, Bildung und Freizeit können in den Docks Platz finden. Die erste Retailfläche wird im Frühjahr mit Billa in Betrieb gehen. Die insgesamt 18 großvolumigen Mieteinheiten auf 4 Ebenen treffen auf eine gute Nachfrage. Noch sind Flächen verfügbar. Die Vermietung erfolgt über die ARE-Tochter ARE Urbaniq. Neben dem Standort und der Architektur überzeugen die 135 Garagenstellplätze im Untergeschoß sowie rund 1.300 Quadratmeter Lagerflächen. Die Neubauten ist bereits mit klimaaktiv Silber vorzertifiziert.

Wealthcore Investment Management baut sein Transaktions- und Asset-Management aus: Jens Zimmermann wechselt als Senior Director Transaction- und Asset-Management zum Münchner Investment Manager. Der 33-jährige Immobilienexperte verantwortet künftig den Ankauf von Wohn- und wohnähnlichen Immobilien in Deutschland und Österreich im mittleren zweistelligen Millionenbereich.
„Wir entwickeln derzeit mehrere neue Investmentstrategien im Core- und Value-Add-Segment, um den unterschiedlichen Rendite-Risiko-Profilen unserer Investoren gerecht zu werden. Jens Zimmermann wird mit seiner Expertise diesen Bereich deutlich stärken“, sagt Manuel Bugl, Managing Director bei Wealthcore Investment Management. Der Track Record von Zimmermann an europaweiten Transaktionen beläuft sich auf rund 350 Millionen Euro. In verschiedenen Führungspositionen betreute er in den vergangenen zehn Jahren Assets under Management (AuM) von rund 1,5 Milliarden Euro über alle Assetklassen hinweg.
Zu Zimmermanns Kernkompetenzen zählen die Durchführung komplexer Transaktionen sowie die systematische Entwicklung und Umsetzung von Wertsteigerungsstrategien. Bei Wealthcore soll er vor allem Core- und Value-Add-Konzepte für institutionelle Investoren entwickeln. Die Integration von ESG-Kriterien in die Investmentstrategien ist dabei ein zentraler Bestandteil des Investmentansatzes.
Vor seinem Wechsel zu Wealthcore war Zimmermann als Director Investment Management bei DeA Capital Real Estate tätig, wo er unter anderem Investmentstrategien für Micro-Apartments entwickelt hat. Zuvor verantwortete er als Senior Manager und Head of Frankfurt Branch bei Montano Real Estate den Aufbau und die Leitung des dortigen Niederlassungsbüros. Bei der KanAm Grund Group war er als Senior Asset und Investment Manager für internationale Mandate zuständig, bei M&G Real Estate betreute er als Senior Associate verschiedene Asset-Management-Portfolios.

Michaela Zwander verstärkt ab April 2025 das Colliers Valuation-Team als Senior Consultant Valuation & Advisory.
Zwander ist seit dem Jahr 2010 in der Immobilienbewertung tätig und war für die Abwicklung einer Vielzahl von nationalen und internationalen Bewertungsmandaten für private und institutionellen Kund:innen aller Anlageklassen verantwortlich. "Sie wird mit Ihrer Expertise als allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige eine wertvolle Unterstützung für unsere Bewertungsabteilung darstellen", heißt es vonseiten Colliers.