17.04.2025

Happy Easter: Zinsen bald unter 2 %

Schrittweise Reduktion der Leitzinsen

von Gerhard Rodler

Noch vor dem Sommer 2025 könnte der Leitzins der Europäischen Zentralbank unter die 2-Prozent-Marke fallen – ein Signal, das auch für den Immobilienmarkt weitreichende Implikationen hat. Das prognostiziert nun auch Kevin Thozet, Mitglied des Investment-Komitees bei Carmignac. Die Kombination aus rückläufigen Öl- und Gaspreisen, einem erstarkten Euro und gedämpften Inflationserwartungen (aktuell bei nur 1,7 Prozent auf Sicht von fünf Jahren) führt zu einer Neujustierung der europäischen Geldpolitik. Bereits diese Woche wurde eine weitere Zinssenkung um 25 Basispunkte auf 2,25 Prozent eingepreist.

Für Investoren bedeutet das: Die Finanzierungskosten für Immobilienprojekte könnten weiter sinken, Anleihen werden jetzt wieder weniger attraktiv und damit fließt gleichzeitig wieder mehr Geld ins Betongold.

Die EZB steht angesichts geopolitischer Risiken, drohender Handelskonflikte mit den USA und wachsender Unsicherheit auf Unternehmens- und Verbraucherseite unter Zugzwang. In diesem Umfeld wirken Immobilien als verlässlicher Inflationsschutz und wertstabile Anlageform. Während sich das kurze Ende der Zinskurve weiter abflacht, rücken langfristige Finanzierungen mit Fixzinsbindung wieder stärker in den Fokus institutioneller und privater Investoren.

Die fortgesetzte geldpolitische Lockerung könnte insbesondere im zweiten Halbjahr 2025 für spürbare Impulse auf den Immobilienmärkten sorgen – sei es durch wachsende Kreditnachfrage, Reaktivierung von Transaktionen oder neu gestartete Projektentwicklungen. Dies gilt auch dann, wenn natürlich andererseits die aktuellen Liquiditätsbedürfnisse der Staaten durch aktuell starke Aufrüstung aber auch Investitionen in Infrastruktur (vor allem in Deutschland extrem) die Immobilienfinanzierung im speziellen umgekehrt wieder etwas nach oben drücken. Alles zusammen könnte es im Sommer und den Quartalen danach tatsächlich nochmals so weit sein, dass die Inflationsrate über den Zinsen zu liegen kommt.

Osterwunsch könnte sich erfüllen

Auferstehung von Retail

von Gerhard Rodler

Genau genommen seit Corona hat die Assetklasse Retail den Investoren eher wenig Freude gemacht - und den Entwicklern sowieso. Aber, das könnte sich jetzt überraschenderweise wieder ändern. Europa erlebt nämlich einen Kaufkraftaufschwung: Laut aktueller RegioData-Analyse ist die durchschnittliche Kaufkraft der Europäer in den letzten fünf Jahren deutlich gestiegen. Spitzenreiter ist die Schweiz mit einem Plus von über 13.000 Euro pro Kopf, gefolgt von Luxemburg, den Niederlanden, Irland, Österreich und Deutschland, die allesamt über 4.000 Euro jährlich zulegen konnten. Dynamische Entwicklungen zeigen sich auch in Osteuropa: Polen, Tschechien, Finnland und das Baltikum holen spürbar auf.

Während Westeuropa nominal dominiert, zeigen sich in Südosteuropa starke relative Zuwächse. Die Kaufkraftentwicklung in Ländern wie Malta, Ungarn, Rumänien und Irland deutet auf eine künftige Verschiebung wirtschaftlicher Dynamik hin. Am unteren Ende der Skala stagnieren hingegen Türkei, Ukraine, Albanien und der Kosovo – politische Unsicherheiten und hohe Inflation wirken hier als Wachstumsbremse.

Parallel zum Kaufkraftanstieg wird Nachhaltigkeit in der Handelsimmobilienbranche zur neuen Norm. In Europas Shopping-Centern nimmt der Anteil an Umweltzertifizierungen deutlich zu: 60 Prozent der Top-100-Center sind 2025 zertifiziert – ein Anstieg von 10 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr. BREEAM bleibt mit 40 Prozent führend, während LEED und DGNB ebenfalls zulegen. Viele Center setzen zusätzlich auf individuelle Maßnahmen wie energieeffiziente Technologien, grüne Freiflächen und natürliche Baustoffe.

Besonders für Immobilien- und Handelsunternehmen entscheidend: Die RegioData-Auswertung zeigt auch, wo sich die Eröffnung neuer Lebensmittelmärkte lohnt. Gemeinden mit Kaufkraftabfluss und geringer Wettbewerbsdichte gelten als aussichtsreichste Standorte für neue Vollversorger. Aktuelle Standortanalysen unterstützen Investoren bei der Wahl profitabler Regionen – mit Blick auf über 400 Warengruppen.

Mega-Preisunterschiede
beim Wohnen
KI möchte Makler
konkurrenzieren
Stuttgart
wartet noch

Transaktionen steigen deutlich

Premiumimmobilien erholen sich

von Gerhard Rodler aus Hamburg

Das sind wirklich gute Aussichten für Wien, denn Hamburg ist nicht nur in etwa gleich groß und auch sonst ganz gut vergleichbar. Vor allem aber ist Hamburg bislang in der Marktentwicklung in der Regel sechs bis neun Monate vor uns.
Nach einem schwierigen Jahr 2023 verzeichnete der Hamburger Premiumimmobilienmarkt 2024 eine spürbare Erholung. Wie eine aktuelle Analyse von Dahler zeigt, stiegen die Transaktionszahlen sowohl bei hochwertigen Eigentumswohnungen als auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern deutlich an. Die Marktbelebung wird dabei insbesondere durch eine gestiegene Nachfrage nach exklusiven Immobilien in den Top-Lagen Hamburgs getragen.

Im Premiumsegment – definiert durch Eigentumswohnungen mit Quadratmeterpreisen ab 10.000 Euro sowie Häuser ab 1 Millionen Euro – wurden 2024 insgesamt 294 Wohnungen verkauft, was einem Plus von 45 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Transaktionsvolumen betrug rund 398,9 Millionen Euro. Besonders aktiv waren die Teilmärkte Alster-Ost, Alster-West und Eimsbüttel. Die höchste Einzelsumme für eine Wohnung lag bei 7,4 Millionen Euro auf der Uhlenhorst, der Höchstpreis pro Quadratmeter bei 25.287 Euro in der HafenCity.

Auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern war ein Anstieg zu beobachten: 330 Verkäufe bedeuteten ein Plus von 13 Prozent gegenüber 2023. Das Transaktionsvolumen stieg auf 784,4 Millionen Euro. Spitzenreiter bei der Anzahl der Verkäufe waren die Elbvororte (147 Transaktionen), gefolgt vom Alstertal (95). Die teuerste Immobilie wechselte in Winterhude für rund 25,5 Millionen Euro den Eigentümer.

„Die Marktteilnehmer nähern sich wieder an – Eigentümer und Käufer finden zunehmend zueinander“, erklärt Geschäftsführer Björn Dahler. Zwar liege das Marktvolumen noch unter dem Niveau von 2022, doch in allen untersuchten Segmenten sei die Tendenz positiv. Einen zusätzlichen Schub könnte der Neubausektor liefern: Der Anteil an Neubauwohnungen im Premiumsegment lag 2024 bei 43,9 Prozent – ein leichter Anstieg gegenüber dem Vorjahr.

STC startet neues Projekt in Ottakring

Es gibt wieder Wohnbau in Wien

von Gerhard Rodler

Im 16. Wiener Gemeindebezirk fiel kürzlich der Startschuss für ein zukunftsweisendes Wohnbauprojekt: Mit dem Spatenstich von ODO25 beginnt die Umsetzung eines nachhaltigen Neubauprojekts in der Odoakergasse. Die STC Development errichtet gemeinsam mit der STRABAG AG als Generalunternehmen 61 Mietwohnungen sowie eine Gewerbefläche. Das Projekt setzt auf moderne, ökologische Standards und wurde bereits mit dem ÖGNI-Vorzertifikat in Gold ausgezeichnet.

Durch den Einsatz effizienter Energiesysteme, nachhaltiger Bauweise und ressourcenschonender Materialien wird bei ODO25 ein wichtiger Beitrag zur klimafreundlichen Stadtentwicklung geleistet. Das Vorhaben reiht sich in eine wachsende Zahl an ESG-konformen Immobilienprojekten in Wien ein und zeigt, wie innerstädtische Nachverdichtung mit hoher Lebensqualität verbunden werden kann.

Für die Stadt Wien bedeutet das Projekt nicht nur die Schaffung von dringend benötigtem Wohnraum, sondern auch einen städtebaulichen Impuls im aufstrebenden Bezirk Ottakring. Die Fertigstellung ist für Sommer 2026 geplant.

Mehr noch als in Österreich klafft die Schere auseinander

Mega Preisunterschiede beim Wohnen

von Gerhard Rodler

Trotz allgemeiner Preiskorrekturen in den letzten Jahren zeigen sich die Immobilienpreise in Deutschland auch 2024 äußerst heterogen. Während die Topregionen rund um München mit Quadratmeterpreisen von über 8.000 Euro das Ranking anführen, finden Käufer in ostdeutschen Landkreisen wie Greiz oder Altenburger Land noch Immobilien ab rund 1.100 Euro pro Quadratmeter. Die Studie von von Poll analysiert die Kauf- und Mietpreisentwicklung in allen 400 Stadt- und Landkreisen – und zeigt eine deutlich auseinandergehende Preisschere.

In München bleibt Wohneigentum unangefochten am teuersten, dicht gefolgt vom Landkreis München und Miesbach. In diesen Regionen sorgt die Kombination aus wirtschaftlicher Stärke, hoher Lebensqualität und begrenztem Angebot für stabile bis steigende Preise. Deutlich günstiger ist es in strukturschwächeren Regionen Thüringens, wo Immobilien im ländlichen Raum für rund ein Achtel der Münchner Preise zu haben sind.

Bemerkenswert: Trotz des insgesamt verhaltenen Marktumfelds verzeichneten einige dieser günstigen Regionen starke Preiszuwächse – etwa der Saale-Orla-Kreis mit +13,8 % im Jahresvergleich. Damit zeigt sich, dass insbesondere Investoren auch abseits der Ballungsräume zunehmend Chancen erkennen.

Die Mietpreise entwickelten sich 2024 nahezu bundesweit nach oben – vor allem in A-Lagen und bei energetisch effizienten Neubauten. In Metropolen wie Berlin, Frankfurt und München liegt die Miete teils deutlich über 15 Euro pro Quadratmeter. In ländlichen Regionen sind hingegen weiterhin Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter möglich.

Für Käufer bietet der Markt aktuell Chancen – insbesondere durch die Preiskorrektur in vielen Regionen und das stabile Zinsumfeld. Der Erwerb von Wohneigentum bleibt damit nicht nur ein Schutz vor steigenden Mieten, sondern auch ein strategisches Investment in die Altersvorsorge.

Bislang höchster Büroumsatz in Q1/25

In Dortmund geht die Post ab

von Gerhard Rodler

Der Dortmunder Büromarkt hat das erste Quartal 2025 mit einem historischen Rekordergebnis abgeschlossen. Mit einem Flächenumsatz von 43.000 m² liegt die Ruhrgebietsmetropole nicht nur 27 Prozent über dem Vorjahr, sondern auch beeindruckende 79 Prozent über dem langjährigen Durchschnitt. Die Analyse von BNP Paribas Real Estate macht vor allem großvolumige Anmietungen der öffentlichen Verwaltung – insbesondere durch die Stadt Dortmund – für diese Entwicklung verantwortlich.

Rund 68 Prozent des Gesamtumsatzes entfallen auf diese Nutzergruppe, allein 15.000 m² wurden im Teilmarkt City durch einen Großvertrag der Stadt angemietet. Auffällig ist zudem der überproportionale Anteil an Verträgen mit Flächen über 5.000 m², die mit 86 Prozent den Markt dominieren. Die Premiumsegmente sind stark gefragt, wodurch die Spitzenmiete auf 20,00 €/m² gestiegen ist – ein Plus von 18 Prozent im Jahresvergleich.

Trotz leichtem Leerstandsanstieg auf 142.000 m² bleibt die Leerstandsquote mit 4,4 Prozent niedrig. Besonders knapp ist das Angebot an modernen Flächen: Nur 10 Prozent des Leerstands entfallen auf hochwertige Ausstattungsqualitäten – im Zentrum sogar nur 5 Prozent.

Das Bauvolumen ist mit 37.000 m² gering, bei einer Vorvermietungsquote von lediglich 6 Prozent. Die starke Konzentration auf ESG-konforme und moderne Büroflächen dürfte den Druck auf weniger attraktive Bestandsobjekte erhöhen.

Die Aussichten bleiben trotz globaler Unsicherheiten optimistisch. Politische Impulse und eine zu erwartende konjunkturelle Belebung könnten die Nachfrage weiter ankurbeln und dafür sorgen, dass Dortmunds Büromarkt 2025 ein weiteres Rekordjahr erlebt.

Individualisierter Suchagent plattformübergreifend

KI möchte Makler konkurrenzieren

von Gerhard Rodler

Die KI eines Berliner StartUp ist angetregen, um den klassischen Wohnungsmaklern Konkurrenz zu machen. Zumindest, wenn diese den Abnehmer und nicht den Vermarkter vertreten.
Konkret setzt das Berliner PropTech-Startup keymatch.ai mit einer individuellen Suche an und will mit künstlicher Intelligenz neue Dynamik in die festgefahrene Immobiliensuche bringen. Das System durchsucht täglich rund 1,5 Millionen Inserate aus über 2.000 Quellen – von Portalen über Makler bis hin zu lokalen Zeitungen – erkennt automatisch passende Angebote, sortiert Dubletten aus und priorisiert relevante Treffer.

Die Plattform funktioniert nicht wie ein herkömmliches Immobilienportal, sondern wie ein digitaler Makler, der individuelle Bedürfnisse versteht. Neben der klassischen Miete kann keymatch.ai auch aufzeigen, ob sich der Kauf einer Eigentumswohnung – inklusive Kreditrechner – als Alternative lohnen würde.

Besonders in der Immobilienbranche, wo digitale Services für Mieter bislang kaum verfügbar waren, setzt das Startup neue Maßstäbe. Die KI analysiert persönliche Suchkriterien wie Lage, Haustierfreundlichkeit oder Nähe zum Arbeitsplatz und gleicht sie permanent mit aktuellen Angeboten ab. So entsteht ein datengetriebenes Matching, das sowohl für Wohnungssuchende als auch für Anbieter Mehrwert schafft.

Freilich: Noch befindet sich das Projekt in der Testphase.

Aufschwung nach dem Sommer

Stuttgart wartet noch

von Gerhard Rodler

Der Stuttgarter Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien ist mit einem verhaltenen Ergebnis ins Jahr 2025 gestartet. Laut aktueller Analyse von BNP Paribas Real Estate wurden im ersten Quartal lediglich 71 Millionen Euro umgesetzt – ein nach wie vor unterdurchschnittliches Niveau. Immerhin liegt das Ergebnis damit um 16 Prozent über dem Vorjahresquartal. Der Markt bleibt dennoch von Unsicherheit geprägt, insbesondere bei großvolumigen Büroinvestments.

Büroimmobilien machten mit rund 58 Prozent den größten Anteil des Transaktionsvolumens aus, allerdings wurden bislang lediglich zwei Deals abgeschlossen. Das zeigt: Die Zurückhaltung bei größeren Investments ist weiter deutlich spürbar. Die Spitzenrenditen bleiben gegenüber Ende 2024 stabil: 4,40 Prozent für Büroimmobilien, 4,25 Prozent für Logistik und 3,85 Prozent für Geschäftshäuser.

Trotz des schwachen Auftakts sieht BNP Paribas Real Estate mittelfristig positives Potenzial. Die jüngsten Konjunkturimpulse durch Infrastruktur- und Rüstungsausgaben könnten ab der zweiten Jahreshälfte 2025 auch den Immobilienmarkt stärken – insbesondere durch eine steigende Flächennachfrage im Office-Segment.

Ein starker Anstieg der Transaktionen ist allerdings erst bei stabileren politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu erwarten. Das Ziel, den langjährigen Durchschnitt beim Investmentvolumen zu erreichen, bleibt vorerst ambitioniert – aber nicht ausgeschlossen.

Rüdiger und Schenck ziehen ein, Abstimmung in HV Ende Mai

Zwei Neue im Vonovia-Aufsichtsrat

von Gerhard Rodler

Vonovia will mit frischer Expertise im Aufsichtsrat die Weichen für eine stabile Zukunft stellen. Zur Hauptversammlung am 28. Mai 2025 sollen Michael Rüdiger und Dr. Marcus Schenck in das Gremium einziehen. Beide bringen langjährige Erfahrung im Finanz- und Energiesektor mit.

Michael Rüdiger war unter anderem Vorstandschef der DekaBank, einem führenden Immobilien-Investmenthaus, und sitzt heute in mehreren bedeutenden Aufsichtsräten. Marcus Schenck, mit Stationen bei E.ON, Deutsche Bank und aktuell Lazard, gilt als Spezialist für regulierte Märkte und Unternehmensstrategie. Die Nominierung signalisiert Vonovias Ziel, die Unternehmensführung weiter zu stärken und den Herausforderungen am Immobilienmarkt proaktiv zu begegnen.

Mit über 500.000 Wohnungen im Bestand ist Vonovia ein zentraler Akteur am deutschen Wohnimmobilienmarkt.

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