Jetzt also doch: Die neue Regierung dürfte alles daran setzen, tatsächlich auch frei vereinbarte Mieten zu begrenzen und die Inflationsanpassung aussetzen.
Nach dem bereits beschlossenen Mietpreis-Stopp für Richtwert-, Kategoriemieten und gemeinnützige Wohnungen will die Regierung nun auch in den privaten Mietmarkt eingreifen und dort die Indexierungen – also die automatische Anpassung der Mieten an die Inflation – begrenzen.
Vizekanzler Babler spricht von einem „Mietpreis-Stopp in der Republik“. Bislang sind nur regulierte Mieten von den Maßnahmen betroffen, nun sollen auch freie Mietverträge – etwa für Neubauten oder Einfamilienhäuser – erfasst werden. Die Regierung arbeitet laut Babler und Staatssekretärin Michaela Schmidt bereits an einem Gesetzesentwurf, der in den nächsten Monaten präsentiert werden soll. 
Konkret sieht das Regierungsprogramm vor, die Indexierung der privaten Mieten für 2025 auszusetzen. Für 2026 ist eine maximale Erhöhung um 1 Prozent, für 2027 um 2 Prozent geplant. Ab 2028 soll die Indexierung nicht mehr an die Inflation, sondern an den EZB-Leitzins gekoppelt und mit einem jährlichen Deckel von zwei Prozent versehen werden. Bei hoher Inflation dürfen Mieten künftig nur noch um die Hälfte der über drei Prozent liegenden Inflationsrate steigen.

Tatsächlich scheinen diese Pläne immer konkreter zu werden. Denn nach immoflash-Informationen scheinen auch die Koalitionspartner aus Furcht um Wählerstimmen hier grundsätzlich mitzumachen, wenn auch nicht ganz so radikal. Aktuell wird an mehr oder minder grossflächigen Ausnahmeregelungen gefeilscht. Die konkrete Gesetzesvorlage wird in den kommenden Monaten erwartet; die Umsetzung könnte noch 2025 erfolgen. Gegen diese Eingriffe in privates Vertragsrecht hat sich öffentlich bislang nur die FPÖ ausgesprochen.

Rechtlich dürfte es jedenfalls spannend werden. Eine zwangsweise Deckelung von Indexierungen könnte als Enteignung oder unverhältnismäßige Inhaltsbestimmung von Eigentumsrechten gewertet werden. Der Eingriff muss zudem verhältnismäßig sein. Ob ein kompletter Index-Stopp oder eine dauerhafte Kopplung an den EZB-Leitzins  diesem Prinzip entspricht, ist zumindest strittig.
Auch die diskutierte Kopplung an den EZB-Leinzins könnte mit EU-Recht kollidieren, da die EZB unabhängig agieren muss.
Grundsätzlich kann der Staat zwar durch Gesetze in private Verträge eingreifen, wenn dies überwiegende öffentliche Interessen rechtfertigen. Dies ist jedoch an strenge verfassungsrechtliche Grenzen gebunden. Und ob solche rückwirkenden Eingriffe im Sinne des Interessenausgleiches tatsächlich in letzter Instanz halten, wird man wohl erst sehen.

Die Inflationsrate in Österreich steigt laut Schnellschätzung der Statistik Austria im April 2025 auf 3,1 %. Damit liegt sie leicht über dem März-Wert von 2,9 %. Hauptverantwortlich für den Anstieg sind deutlich teurere Pauschalreisen, die im Jahresvergleich stark zulegten – insbesondere durch den späten Ostertermin.
Die gute Nachricht für Vermieter - weil diese die Mietverträge vielfach anpassen können, da ein üblicher Schwellenwert  vielfach 3 % sind - ist gleichzeitig auf lange Sicht auch eine weniger gute. Denn mit den damit einhergehenden steigenden Mietkosten für Wohnungen wird auch die Diskussion rund um eine Mietenbremse wieder zusätzlich angefacht.
Dienstleistungen verzeichnen ein Plus von 4,8 % und bleiben damit der stärkste Treiber der Inflation. 
Auch Nahrungsmittel, Alkohol und Tabak stiegen mit 3,2 % überdurchschnittlich, während Energie mit lediglich 0,7 % unter dem allgemeinen Preisniveau blieb. Hier konnten gesunkene Treibstoffpreise die gestiegenen Strompreise weitgehend kompensieren. Im Monatsvergleich erhöhten sich die Verbraucherpreise um 0,2 %.

Ein kräftiges Lebenszeichen gibt es von Deutschlands Immobilienmärkten: Das Transaktionsvolumen ist im ersten Quartal 2025 um satte 12,1  Prozent auf 70,2 Milliarden Euro gestiegen – ein Wert, der nicht nur Immobilienprofis aufhorchen lässt. Und auch ein positives Vorzeichen für Österreich ist. Denn Deutschland ist bei den Markttrends so rund neun Monate vor Österreich. Das war beim - letztlich heftigen -  Ende des Zykluses so. Und sollte hoffentlich auch beim neuen, jetzt offensichtlich einsetzenden Zyklus so sein.

Laut aktueller Marktanalyse des Immobilienverbands Deutschland (IVD) setzt sich der Aufwärtstrend fort, der bereits seit Mitte 2024 beobachtet wird. Die Stimmung dreht – und das nicht nur punktuell, sondern flächendeckend in ganz Deutschland.

„Die Investitionsbereitschaft kehrt zurück, und zwar bundesweit“, erklärt IVD-Präsident Dirk Wohltorf. Was die Branche lange erhofft hat, zeigt sich nun auch in Zahlen: Ein sich stabilisierendes Marktumfeld, moderate Bauzinsen und ein Ende der politischen Irritationen rund ums Heizungsgesetz befeuern das Comeback der Immobilienmärkte. Die Preise zeigen sich vielerorts stabil oder steigen nur leicht – ein Setup, das insbesondere bei Eigennutzern und sicherheitsorientierten Anlegern den Kaufimpuls auslöst. Wohltorf verweist auf eine Forsa-Umfrage, wonach zwei Drittel aller Mieter vom Eigenheim träumen. Dieser Wunsch manifestiert sich nun zunehmend in konkreten Transaktionen.

Richtig Fahrt aufgenommen hat der Markt vor allem in Berlin, Sachsen und Hessen. In der Hauptstadt schnellten die Umsätze um spektakuläre 56,1 Prozent nach oben, dicht gefolgt von Sachsen mit 44,1 Prozent und Hessen mit 41,1 Prozent. In Rheinland-Pfalz dagegen bleibt der Aufschwung verhalten – hier liegt das Plus bei lediglich 2,5 Prozent.

Unverändert an der Spitze der volumenstärksten Länder bleibt Nordrhein-Westfalen mit einem Anteil von 19,5 Prozent am Gesamtvolumen. Bayern liegt mit 19,2 Prozent nur knapp dahinter, Baden-Württemberg folgt mit 14,0  Prozent. Die drei wirtschaftsstarken Flächenländer bleiben somit das Rückgrat des deutschen Immobilienmarkts – aber das Rennen um Marktanteile ist eröffnet.

Die Re/Max Convention 2025 war ein beeindruckendes Zusammentreffen von Vision, Engagement und echter Gemeinschaft. Inmitten spannender Vorträge, inspirierender Erfolgsgeschichten und mitreißender Momente stellte sich eine zentrale Frage: Was macht den Erfolg von Re/Max wirklich aus? Antworten darauf gab Alois Reikersdorfer, Gründer von Re/Max Austria, der in einem bewegenden Auftritt über die Anfänge, die Entwicklung und die Zukunft der Marke sprach. Die Convention endete mit einem krönenden Abschluss- die Night Of The Stars.

Im Interview:
Christian Haidinger
Bernd Senn
Ines Lobnik
Christian Pfurtscheller
Valentin Bauer
Chirstian Kaindl
Alois Reikersorfer

immoflash sprach im Vorfeld des Real Estate Circle 2025 mit den BIG/ARE-Geschäftsführenden Gerald Beck und Christine Dornaus über Marktentwicklung, Zinssätze und Trends.

Wie hat sich der Markt seit Jahresbeginn entwickelt – ist die lang erhoffte Trendwende jetzt endlich da?

Gerald Beck: Seit Jahresbeginn können wir auf dem Immobilienmarkt erste Anzeichen einer Stabilisierung erkennen. Die Unsicherheiten bleiben aber hoch, die Wachstumsprognosen für den Euroraum und speziell für Österreich sind getrübt und es bleiben strukturelle Herausforderungen, die inflationstreibend wirken. Wir beobachten, dass Investitionen in Immobilien wieder steigen, auf die Trendwende zu einem starken Aufschwung warten wir aber noch.

Welche Auswirkungen haben die aktuellen Zinssätze und Finanzierungskonditionen?

Christine Dornaus: Das Finanzierungsumfeld bleibt für viele in der Branche herausfordernd. Bei Projektfinanzierungen sehen wir, dass die Banken nach wie vor deutlich höhere Eigenkapitalquoten fordern und bei der Vergabe von Krediten selektiv vorgehen. Diese Vorsicht ist auch geboten, nach den Insolvenzen, die wir seit eineinhalb Jahren beobachten müssen. Die BIG hat eine sehr hohe Eigenkapitalquote von über 50 Prozent und eine hervorragende Bonität. Wir beobachten auch, dass andere Marktteilnehmer mit einem solidem Track Record und guten Projekte durchaus Finanzierungen bekommen. Die niedrigeren Leitzinsen wirken sich inzwischen positiv auf Wohnungsankäufe aus. Wir können bei guten Wohnprodukten beobachten, dass der Ankauf von Eigentumswohnungen wieder interessanter wird und das Kaufinteresse zunimmt. Insgesamt tragen die aktuellen Zinssätze und Finanzierungskonditionen dazu bei, den Immobilienmarkt zu stabilisieren und die Nachfrage zu unterstützen.

Wie kann man als Bauträger und Projektentwickler jetzt agieren?

Beck: Als Bundesimmobiliengesellschaft konzentrieren wir uns auf unsere Kernaufgabe, also auf die Bereitstellung öffentlicher Infrastruktur wie Schulen, Universitätsgebäude oder Sicherheitsliegenschaften, mit unserer ARE auf Quartiersentwicklungen mit Büro und Wohnbau und in allen Bereichen auf die Dekarbonisierung unseres Bestandsportfolios. Das ist unser Auftrag und hier sehen wir gute Voraussetzungen für Investitionen in den kommenden Jahren. Wir haben für die kommenden Jahre Investitionen von mehr als fünf Milliarden Euro in Planung – damit kurbeln wir auch die heimische Wirtschaft an und schaffen Perspektiven für die Firmen aus der in die Krise geratenen Bauwirtschaft.

Welche langfristigen Trends – etwa im Bereich Nachhaltigkeit oder Digitalisierung – prägen derzeit den österreichischen Immobilienmarkt besonders stark?

Beck: Wir befinden uns in einem gewaltigen technologischen Umbruch, die Geschwindigkeit der Entwicklungen ist teilweise atemberaubend und beim Thema künstliche Intelligenz herrscht eine Mischung aus Aufbruchsstimmung und Berührungsangst. Diese Entwicklungen bilden sich auf den Märkten ab und selbstverständlich – wenn auch oft mit etwas Verzögerung – auch auf dem Immobilienmarkt. Für die BIG ist die Planung mit BIM inzwischen eine Selbstverständlichkeit und wird in unseren Architekturwettbewerben bei den meisten Projekten gefordert. Darüber hinaus haben wir mehrere KI Anwendungen selbst entwickelt, unter anderem eine konzerninterne und damit sichere "BIG GPT"-Version. KI-Software soll aber auch bewirken, dass Digitalisierung und Nachhaltigkeit ineinandergreifen, woran wir auch intensiv arbeiten. Im Bereich der Nachhaltigkeit beobachten wir erfreulicherweise schon seit einigen Jahren ein wachsendes Bewusstsein und gestiegene Ansprüche unserer Kunden.

Dornaus: Ein Paradebeispiel dafür sind die heimischen Universitäten, die ihre Neubauten fast schon wie selbstverständlich mit Erdwärme und Wärmerückgewinnung ausstatten und ihre Campus-Standorte CO2-neutral betreiben wollen und Kreislaufwirtschaft vorantreiben. Auch für große Büro-Kunden sind die höchsten Nachhaltigkeitszertifizierungen inzwischen Voraussetzung. Nachhaltigkeit ist überdies unmittelbar mit dem Erhalt von Bestand verbunden. Auch hierfür steigt das Bewusstsein in unserer Branche und in der Zivilgesellschaft. Wir haben im vergangenen Jahr so viel in die Instandhaltung unserer Häuser investiert, wie nie zuvor. Insgesamt flossen konzernweit 45 Prozent unserer Investitionen in Sanierungsprojekte und Instandhaltung. Dabei geht es nicht nur um denkmalgeschützte Gebäude, sondern auch um etliche Gebäude aus der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts, die wir für moderne Nutzungen adaptieren. Auch der Denkmalschutz wird mehr und mehr vereinbar mit Energieeffizienzmaßnahmen, wir sind diesbezüglich in sehr gutem Austausch mit dem Bundesdenkmalamt.

Welche Hauptbotschaften dürfen sich die Teilnehmer:innen des Real Estate Circle 2025 von Ihrem Beitrag erwarten?

Beck: Bei der Podiumsdiskussion am Donnerstagnachmittag geht es um die intelligente Entwicklung und die Dekarbonisierung von Bestand. Zu diesem Thema kann der BIG Konzern etliche repräsentative Best-Practice Beispiele beisteuern – immerhin investieren wir in den nächsten Jahren an die zwei Milliarden Euro in die Dekarbonisierung unseres Bestandsportfolios.
Dornaus: Die Abschlussrunde steht unter dem Titel "Real Estate Perspectives". Ich freue mich darauf, die großen Themen der Immobilienwelt zusammen mit interessanten Gesprächspartnerinnen und Gesprächspartnern zu diskutieren, die jeweils einen anderen Blick auf die Branche haben, und die Perspektive der BIG einzubringen.

Der offene Immobilienpublikumsfonds „LLB Semper Real Estate“ der Liechtensteinischen Landesbank (Österreich) wird abgewickelt. Die LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft (KAG) teilte mit, dass der Fonds ab dem 24. Oktober 2025 in die gesetzlich geregelte Liquidationsphase übergeht. Die Entscheidung erfolgt nach einer bereits im Oktober 2023 verhängten Aussetzung der Anteilsrücknahme, um eine drohende Illiquidität zu verhindern. Hintergrund sei die angespannte Lage am Immobilienmarkt infolge der gestiegenen Zinsen, berichtete heute morgen das immoflash-Morgenjournal.

Trotz bereits erfolgter 15 Immobilienverkäufe gelang es laut KAG nicht, die notwendige Liquidität zur Bedienung der Rücknahmeorders aufzubringen, ohne dabei die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquidität zu unterschreiten. Ein strukturierter Abverkauf der Immobilienbestände im Rahmen der Abwicklung ist nun vorgesehen. Die KAG weist darauf hin, dass dabei Wertverluste nicht ausgeschlossen werden können, da der Markt für Gewerbeimmobilien weiterhin unter Druck steht.

Der Fonds verwaltet laut „Handelsblatt“ ein Volumen von rund 615  Millionen  Euro und ist nahezu ausschließlich in Gewerbeimmobilien investiert. Etwa zwei Drittel des Bestands, konkret 28 Objekte, befinden sich in Deutschland. Weitere Immobilien liegen in Österreich und anderen europäischen Ländern. Die vollständige Abwicklung wird mehrere Jahre in Anspruch nehmen. Anlegerinnen und Anleger sollen über Teilausschüttungen an den Verkaufserlösen beteiligt werden – ein Vorgehen, das bei Fondsliquidationen gesetzlich vorgesehen ist.

Die Abwicklung des LLB Semper Real Estate-Fonds ist ein weiteres Signal für die zunehmenden Herausforderungen im Bereich offener Immobilienfonds. Neben der Marktdynamik spielen auch regulatorische Anforderungen eine zentrale Rolle bei der Entscheidungsfindung der Kapitalanlagegesellschaften.

Mit dem Verkauf des Sava Business Center in Belgrad hat CA Immo seinen Marktaustritt aus Serbien nun endgültig vollzogen. Dies berichtete heute morgen das immoflash-Morgenjournal. Die Büroimmobilie mit rund 19.600 m² Bruttomietfläche war zum Jahresende 2024 zu 96 Prozent vermietet und erwirtschaftete annualisierte Mieteinnahmen von rund 4 Millionen Euro. Käufer und Kaufpreis bleiben unter Verschluss – doch strategisch ist der Schritt ein weiterer Meilenstein im Kapitalrotationsprogramm des Konzerns.

CEO Keegan Viscius lässt keinen Zweifel am Kurs: „Seit 2018 haben wir uns systematisch aus Nicht-Kernmärkten und Sekundärstädten zurückgezogen. Serbien ist nun der nächste logische Schritt.“ Mit dem nun abgeschlossenen Deal setzt CA Immo seinen stringenten Fokus auf moderne, innerstädtische Büroimmobilien der Klasse A in den Kernmärkten um. Die Veräußerung fügt sich nahtlos in die langfristige Strategie ein, das Portfolio effizienter, hochwertiger und nachhaltiger auszurichten.

Die Kapitalfreisetzung aus dem Verkauf soll gezielt in neue Wachstumschancen reinvestiert werden – unter anderem in die stark gefragte Developmentpipeline in Berlin sowie in strategische Akquisitionen in den Kernmärkten. Der Verkauf des Sava Business Centers ist dabei mehr als nur eine Einzeltransaktion – er steht sinnbildlich für den strukturellen Umbau des Portfolios von CA Immo, das künftig noch stärker auf Qualität, Standort und Wertsteigerungspotenzial setzt.

Die Saller Unternehmensgruppe aus Weimar hat ein etabliertes Fachmarktzentrum im steirischen Kapfenberg für den Eigenbestand erworben. Vermittelt wurde die Transaktion von der EHL Investment Consulting, einem Unternehmen der EHL Immobilien Gruppe. Verkäufer ist ein Fonds der LLB Immo KAG.

Das FMZ Kapfenberg liegt zentral im Fachmarktkonglomerat der Stadt und verfügt über rund 14.000 m² vermietbare Fläche. Der Standort wurde 1991 eröffnet und 2014 umfassend modernisiert. Zum stabilen Mieterportfolio zählen unter anderem BILLA Plus, LIBRO, PAGRO Diskont, Action und Fressnapf. Ergänzt wird das Angebot durch Gastronomiebetriebe, eine Apotheke sowie mehrere Mode- und Drogeriegeschäfte. Potenzial zur Weiterentwicklung ergibt sich durch leerstehende Flächen im Erdgeschoss der Ladenstraße „Euromarkt“.

Für die Saller Gruppe markiert der Kauf den offiziellen Einstieg in den österreichischen Markt, der laut Unternehmensangaben in den kommenden Jahren weiter ausgebaut werden soll. Mit der Akquisition des FMZ wurde der Markteintritt innerhalb von nur sechs Monaten vollzogen.

Der Logistikmarkt im Ruhrgebiet ist mit einem Flächenumsatz von 79.000 m² solide ins Jahr 2025 gestartet. Trotz eines Rückstands von rund 29 % gegenüber dem langjährigen Durchschnitt konnte das Vorjahresergebnis um bemerkenswerte 76 % übertroffen werden. Sämtliche Abschlüsse erfolgten durch Mietverträge – ein typisches Bild für die Region. Ein besonders starkes Signal sendet die zunehmende Nachfrage asiatischer Unternehmen, darunter der größte Deal des Quartals: Shaoke Logistics sicherte sich 22.800 m² Logistikfläche in Bönen für die Betreuung chinesischer Onlinehändler.

Die Spitzenmiete im Ruhrgebiet liegt weiterhin bei 7,60 €/m² im Raum Duisburg, während sich die Durchschnittsmiete auf 6,40 €/m² beläuft. Die Mietentwicklung zeigt sich stabil – ein Indiz für ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Haupttreiber des Marktes bleiben die Logistikdienstleister, die etwa zwei Drittel des gesamten Flächenumsatzes generierten. Weitere wichtige Impulse kommen von Industrie- und Produktionsunternehmen wie Bayer, das in Bergkamen ein neues Lager für pharmazeutische Wirkstoffe errichtet.

Die durchschnittliche Vertragsgröße lag im ersten Quartal bei rund 13.000 m². Vor allem Flächen zwischen 12.001 und 20.000 m² waren gefragt. Insgesamt ist die Stimmung am Markt positiver als im Vorjahr, trotz geopolitischer Unsicherheiten wie dem drohenden Handelskonflikt mit den USA.

Ein messbarer konjunktureller Schub durch das geplante Infrastruktur- und Rüstungspaket wird zwar erst ab 2026 erwartet, doch mittelfristig könnte sich daraus eine steigende Nachfrage nach Logistikflächen ergeben. Sollte sich die positive Entwicklung fortsetzen, dürfte der Vorjahresumsatz von 358.000 m² im Jahresverlauf übertroffen werden.