Was bisher möglich war, wird bald teuer: Das Finanzministerium hat am 2. Mai 2025 überraschend den Entwurf zur Reform des Grunderwerbsteuergesetzes veröffentlicht – mit weitreichenden Folgen für Immobiliengesellschaften und Share Deals. Bereits ab 1. Juli 2025 soll die Grunderwerbsteuer (GrESt) bei Anteilsübertragungen deutlich verschärft werden. Ziel: Die steuerliche Gleichstellung von direkten Immobilienverkäufen mit sogenannten Share Deals.

Kern der Reform ist die Absenkung der maßgeblichen Schwelle für Anteilstransaktionen von 95 % auf 75 % – unabhängig davon, ob die Übertragung direkt oder mittelbar erfolgt. Erstmals gilt auch bei Kapitalgesellschaften eine 7-Jahres-Frist zur Beobachtung von Anteilsverschiebungen. Damit verlieren viele gängige Umgehungskonstruktionen – etwa der Verkauf von Anteilen an zwei getrennte Käufer – ihre Wirkung. Auch Konzernverhältnisse rücken stärker ins Visier der Steuerbehörden.

Für sogenannte Immobiliengesellschaften (d. h. Gesellschaften, deren Vermögen oder Einkünfte überwiegend aus Immobilien bestehen und nicht betrieblicher Nutzung dienen) gelten künftig besonders strenge Regeln: Bemessungsgrundlage wird nicht mehr der Grundstückswert, sondern der gemeine Wert – verbunden mit einem deutlich höheren Steuersatz von 3,5 % statt bisher 0,5 %. Nur Übertragungen im engen Familienkreis bleiben ausgenommen.

Experten wie Michael Pucher von LeitnerLeitner sprechen von einem Paradigmenwechsel: „Die Neuregelung erweitert nicht nur den steuerpflichtigen Personenkreis, sondern verändert die gesamte Strukturierungspraxis bei Immobilientransaktionen.“

Ausgenommen bleiben hingegen Einlagen in Gesellschaften und betriebliche Immobilien von Produktionsunternehmen – sie profitieren weiterhin von den günstigeren Tarifen. Doch für viele immobilienlastige Beteiligungsstrukturen dürfte die geplante Neuregelung das Ende steuerlich motivierter Anteilsübertragungen bedeuten.

Wer hätte das vor zwei Jahren gedacht? Die EU-Märkte werden für US-Immobilieninvestoren dermassen attraktiver, dass es absehrbar wohl zu deutlichen Investmentverlagerungen kommen könnte. Ein wichtiges Indiz dafür sind vor allem die deutlich besseren Finanzierungskonditionen in Europa, die einen wichtige Effekt auf die Profitabilität haben. Im Mai 2025 zeigt sich ein markanter Unterschied bei den Finanzierungskosten für Wohnimmobilien zwischen den USA und dem Euroraum: Die durchschnittlichen Zinssätze für 30-jährige Hypotheken liegen in den USA bei etwa 6,76 %. Die Zinssätze für Wohnbaukredite mit einer Zinsbindung von über zehn Jahren betragen im EU-Raum durchschnittlich 2,97 %.

Die niedrigeren Finanzierungskosten im Euroraum könnten dazu führen, dass Investoren vermehrt europäische Immobilienmärkte in Betracht ziehen. Die stabilen Zinsen und die Nähe zum Inflationsziel der Europäischen Zentralbank (EZB) bieten zusätzliche Planungssicherheit. Im Gegensatz dazu sehen sich Investoren in den USA mit höheren Finanzierungskosten und wirtschaftlicher Unsicherheit konfrontiert.

Dazu kommt, dass sich die Zinsdifferenz absehbar noch weiter vergrössern dürfte. Die Federal Reserve wird bei ihrer kommenden Sitzung am 6. und 7. Mai 2025 voraussichtlich keine Änderung ihrer Geldpolitik vornehmen. Trotz eines leichten Rückgangs der US-Wirtschaft im ersten Quartal spricht die robuste Inlandsnachfrage, ein starker Arbeitsmarkt und die weiterhin über dem Zielwert liegende Inflation gegen eine Zinssenkung. Der Zielzinssatz dürfte daher in der Spanne von 4,25 % bis 4,50 % bleiben.

Fed-Vorsitzender Jerome Powell wird voraussichtlich erneut betonen, dass die Geldpolitik flexibel und datenabhängig bleibt. Mit Blick auf die politischen Unsicherheiten rund um die neue US-Regierung, insbesondere in den Bereichen Handel, Steuern und Einwanderung, sei derzeit Zurückhaltung angebracht. Eine baldige Zinssenkung sei nur bei deutlich schwächeren Arbeitsmarktzahlen oder unerwartet stark fallender Inflation denkbar.

Der Wiener Zinshausmarkt hat sich nach dem historischen Preisgipfel 2022 spürbar abgekühlt. Laut dem Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) sind die Kaufpreise für Zinshäuser seither um rund ein Drittel gesunken – eine Entwicklung, die in einer aktuellen Studie der TU Wien im Auftrag der Arbeiterkammer (AK) unerwähnt bleibt. Die AK fordert stattdessen weitere Verschärfungen im Mietrecht, was der ÖVI als überzogen zurückweist.

ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel betont, dass klassische Altbau-Mietverhältnisse bereits umfassend durch das Mietrechtsgesetz geschützt seien. Vielmehr habe die Flut an Verbandsklagen seitens der AK zu massiver Rechtsunsicherheit geführt. Selbst erfahrene Jurist:innen tun sich zunehmend schwer, langfristig rechtssichere Mietverträge zu formulieren – was in der Praxis vermehrt zu kurzfristigen Vereinbarungen führt.

Der ÖVI fordert daher eine rasche Umsetzung jener Maßnahmen, die im Regierungsprogramm vorgesehen sind: eine Klarstellung zu Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen sowie die Entwicklung eines gesetzlichen Mustermietvertrags für unterschiedliche rechtliche Anwendungsbereiche. In einem Markt, der sich wieder stabilisiert, brauche es rechtliche Verlässlichkeit statt pauschaler Verunsicherung.

Eine aktuelle Analyse des Bewertungs- und Research-Teams von Rustler Immobilien bestätigt, dass das Angebot an verfügbaren Wohnungen entscheidend für die Mietpreisbildung ist. Besonders deutlich wird dies im Vergleich zwischen Wien und Graz: Während die durchschnittliche Nettomiete in Wien im Jahr 2024 bei 12,63 Euro pro Quadratmeter liegt, beträgt sie in Graz nur 9,26 Euro – ein Unterschied von fast 3,40 Euro.

Die Auswertung von tausenden realen Transaktionen berücksichtigt nicht nur Neubauten, sondern auch Bestandswohnungen der Kategorie A – ein relevanter Marktanteil in Wien, wie Maximilian Kainz, Leiter des Research-Teams, betont. Viele andere Mietpreisstatistiken seien hingegen verzerrt, da sie ausschließlich Erstbezugswohnungen berücksichtigen.

In Graz hat das anhaltende Bevölkerungswachstum in den letzten Jahren zu einer umfangreichen Neubauoffensive geführt. Auch wenn die Bautätigkeit mittlerweile ihren Höhepunkt überschritten hat, wirkt das entstandene Angebot weiterhin dämpfend auf die Mietpreise. Diese Marktdynamik zeigt laut Rustler deutlich: Ein ausreichendes Angebot ist die wirkungsvollste Maßnahme zur Mietpreisstabilisierung – weit effektiver als politische Eingriffe.

Die Erkenntnisse stärken die Argumentation jener Marktteilnehmer, die auf marktwirtschaftliche Mechanismen statt regulatorischer Maßnahmen setzen. Für Wohnungssuchende bedeutet dies, dass sich Regionen mit hoher Neubautätigkeit langfristig durch moderatere Preisentwicklungen auszeichnen.

Das traditionsreiche Arlberg Hospiz Hotel in St. Christoph am Arlberg steht vor einem bedeutenden Umbruch: Der Immobilienkonzern Soravia hat kürzlich weitere 42 % der Anteile von Florian Werner übernommen und hält nun über 97 % am Hotel. Florian Werner, der das Hotel seit 1997 in dritter Generation leitete, war bisher sowohl Eigentümer als auch Betreiber des Hauses.
Mit der Übernahme plant Soravia eine umfassende Neupositionierung des Hotels im Luxussegment. Das Unternehmen ist derzeit auf der Suche nach einem international renommierten Hotelbetreiber, der das Haus künftig führen soll.
Die geplante Renovierung umfasst eine Fläche von rund 15.000 Quadratmetern und soll in den Jahren 2025 bis 2026 realisiert werden. Das Projektvolumen beträgt etwa 100 Millionen Euro. Geplant sind 88 hochwertig ausgestattete Zimmer, ein Konferenzzentrum sowie ein erweiterter Wellnessbereich.
Trotz der umfassenden Neugestaltung soll der familiäre Charakter des Hauses erhalten bleiben. Die Gastgeberfamilie Werner wird weiterhin für das operative Geschäft verantwortlich sein. Mit dieser strategischen Neuausrichtung zielt Soravia darauf ab, das Arlberg Hospiz Hotel als führendes Luxushotel in den Alpen zu etablieren und gleichzeitig die traditionsreiche Geschichte des Hauses zu bewahren.

GalCap Europe hat für das Mandat eines deutschen Versorgungswerks eine moderne Wohnimmobilie in Wien-Simmering erworben. Die Off-Market-Transaktion markiert bereits den siebten Neuzugang ins GalCap-Portfolio innerhalb von zwölf Monaten. Das 2021 fertiggestellte Ensemble in der Dittmanngasse 4 umfasst zwei freistehende Baukörper mit insgesamt zwölf oberirdischen Geschossen und einer gemeinsamen Tiefgarage.

„Auch in einem herausfordernden Marktumfeld bleiben selektive, hochwertige Zukäufe in Wien möglich“, betont Marco Kohla, Managing Partner von GalCap Europe. Die Wohnungen mit Eigengärten, Balkonen oder Loggien sind kompakt geschnitten, hochwertig ausgestattet und besonders gut vermietbar. Die geplante Umstellung der Gaszentralheizung auf eine nachhaltigere Lösung ist Teil der Investmentstrategie.

Besonders hervorgehoben wird die innerstädtische Qualität der Lage: Nur wenige Minuten von der U3-Station Enkplatz entfernt, ist das Stadtzentrum in elf Minuten erreichbar. Eine durchdachte Architektur mit großzügigen Abständen zwischen den Gebäuden, eine begrünte Gartenanlage sowie das Nahversorgungsangebot vor Ort tragen zur hohen Wohnqualität bei.

Die Stimmung am Immobilienmarkt hellt sich 2025 deutlich auf: Zinssenkungen und das bevorstehende Ende der KIM-Verordnung machen Eigentum wieder leistbarer. Die Nachfrage ist im Vergleich zum Vorjahr um rund 30 Prozent gestiegen, vor allem gut gelegene und leistbare Immobilien sind gefragt. Besonders im Wiener Umland, in Salzburg und Vorarlberg trifft ein sinkendes Angebot auf steigendes Interesse – 56  Prozent der Österreicher:innen halten den jetzigen Verkaufszeitpunkt für günstig oder sehr günstig.

In diesem positiven Umfeld feiert s Real Immobilien ihr 45-jähriges Bestehen und unterstreicht ihre Rolle als moderner, hybrider Dienstleister. Das Unternehmen kombiniert persönliche Beratung mit digitalen Tools und reagiert damit auf geänderte Kundenbedürfnisse. Mit dem erweiterten Onlineportal my-sreal.at steht Verkäufer:innen nun auch ein kostenloser digitaler Marktbericht zur Verfügung – inklusive Wohnwert Pro Schätzung durch s Real Expert:innen. Damit unterstützt das Unternehmen Immobilieneigentümer:innen bei fundierten Entscheidungen.

Nach einem Baupstop im Krisenjahr 2024 startet die C&P Immobilien mit dem letzten Bauabschnitt im Brauquartier Puntigam wieder durch. Der im Mai 2025 begonnene Bau soll bis zum dritten Quartal 2026 über 70 neue Wohnungen bereitstellen – ein großer Teil davon als Anlegerwohnungen, die langfristig vermietet werden. Damit leistet das Projekt einen wichtigen Beitrag zur dringend benötigten Angebotserweiterung am angespannten Grazer Mietwohnungsmarkt.

Die Hintergründe für die Projektverzögerung lagen in der Zinsschockphase ab Mitte 2022: Der rapide Anstieg des Euribor auf rund 4 % sowie die Auswirkungen der KIM-Verordnung erschwerten sowohl die Finanzierung als auch den Vertrieb erheblich. Im Vergleich zum Boomjahr 2021 sank das Verkaufsvolumen bei Anlegerwohnungen zwischenzeitlich um rund 90 %.

Mit einer umsichtigen Finanzierung, einem stabilen Partnernetzwerk und einer erfolgreichen Vertriebsphase Anfang 2025 – mit einer Vorverwertungsquote von knapp 60 % – konnte C&P die Grundlage für den Re-Start schaffen. Bereits jetzt sind rund 90 % der bisher verkauften Einheiten an Anleger vergeben, die auf langfristige Vermietung setzen.

Das Projekt unterstreicht die Bedeutung privater Bauträger für die Wohnraumsicherung in Ballungszentren wie Graz. Die Wiederaufnahme der Bautätigkeit erfolgt zu einem Zeitpunkt, an dem sich der Markt dank fallender Zinsen und hoher Mietnachfrage wieder belebt. Mietwohnungsprojekte wie dieses gelten als doppelt wertvoll: Sie bieten Investoren stabile Ertragsaussichten und helfen gleichzeitig, das Wohnangebot zu erweitern.

Die Übergabe des Central Hub im Wiener Stadtentwicklungsprojekt Quartier TwentyOne ist erfolgreich abgeschlossen. Das rund 34.500 Quadratmeter große Büro- und Laborgebäude wurde planmäßig von der Habau Group und den Unternehmen der IGO Industries – Babak, Bacon sowie Elin – an Bondi Consult übergeben. Das Projekt gilt als eines der zentralen Bausteine des neuen Stadtquartiers im 21. Wiener Gemeindebezirk.

Der Central Hub vereint moderne Büroflächen mit innovativen Nutzungskonzepten: Neben klassischen Private Offices und flexiblen Shared Spaces wurden auch Laborbereiche, Schulungsräume und Konferenzzonen realisiert. Besonderer Wert wurde auf Flexibilität gelegt – etwa durch mobile Trennwände in Besprechungsräumen oder nutzungsoffene Erdgeschossflächen, die künftig als Showroom oder Verkaufsflächen dienen können. Ergänzt wird das Angebot durch begrünte Gemeinschaftsflächen, darunter eine große Dachterrasse und ein zentraler Innenhof zur Erholung.

Die Beteiligten unterstreichen die Bedeutung von Partnerschaft und Verlässlichkeit bei der Realisierung großer Immobilienprojekte. Für Bondi Consult ist der Central Hub nach dem Innovation Hub ein weiterer Meilenstein in der Entwicklung des Quartiers. Die Habau Group und die IGO-Unternehmen blicken auf eine erfolgreiche Zusammenarbeit zurück – mit einem Ergebnis, das Maßstäbe für zukünftige Projektentwicklungen setzen soll.