Immobilienmarkt mit breiter Erholung

Deutschland ist bekanntlich beim Immobilienzyklus traditionell sechs bis zwölf Monate vor Österreich. Und das ist in diesem Fall ein sehr gutes Zeichen: Der deutsche Immobilienmarkt hat im ersten Quartal 2025 einen kräftigen Schritt aus der Zurückhaltung der Vorjahre gemacht. Mit einem Transaktionsvolumen von 8,3 Milliarden Euro wurde so viel Kapital wie seit drei Jahren nicht mehr investiert – ein klares Signal für die beginnende Normalisierung nach der Phase hoher Unsicherheit. Der Zuwachs gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht einer Verdopplung. Trotzdem bleiben geopolitische Spannungen, insbesondere durch die neue US-Zollpolitik, ein Unsicherheitsfaktor. Die Investoren richten ihren Fokus zunehmend auf konjunkturunabhängige und resiliente Assetklassen.

„Der Immobilienmarkt ist aus seiner Lethargie erwacht und es wird verstärkt Kapital investiert. Der große Immobilienboom wird in diesem Jahr aber ausbleiben“, ordnet Florian Wenner, Head of Research & ESG bei Praemia REIM Germany den Jahresauftakt ein.

Wohnimmobilien behaupteten mit einem Volumen von 2,6 Milliarden Euro erneut ihre Führungsposition. Die Nachfrage bleibt hoch, insbesondere für klassische Mietwohnungen und zunehmend auch für Apartmentkonzepte, die als flexible Wohnlösungen für mobile oder einkommensschwache Zielgruppen dienen. Die Spitzenrendite lag stabil bei 3,4 %. Trotz politischer Ankündigungen wie dem „Wohnungsbau-Turbo“ sind die Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen weiterhin niedrig, was das strukturelle Ungleichgewicht auf dem Wohnungsmarkt verstärkt.

Im Bürosegment zeigt sich ein durchwachsenes Bild: Zwar stieg das Transaktionsvolumen auf 1,1 Milliarden Euro und liegt damit über dem Vorjahresniveau, doch bleibt es unter dem langjährigen Durchschnitt. Die Spitzenrenditen in A- und B-Städten blieben mit 4,6 % bzw. 5,1 % stabil. Leerstände in Randlagen nehmen weiter zu, während zentral gelegene Flächen von einzelnen Großanmietungen profitieren. Besonders bemerkenswert ist die gestiegene Attraktivität von B-Städten, die mit vergleichsweise geringem Investitionsrisiko bei stabilen Fundamentaldaten punkten.

Einzelhandelsimmobilien erlebten mit 1,4 Milliarden Euro das stärkste Quartal seit drei Jahren. Getrieben wurde das Volumen unter anderem durch den Verkauf des Designer-Outlets in Wustermark. Insbesondere Supermärkte und Fachmarktzentren gelten als stabil, da der Lebensmitteleinzelhandel als krisenresilienter Anker wirkt. High-Street-Lagen erzielten Spitzenrenditen von 4,2 %, Shoppingcenter bis zu 5,9 %. Die Konsumstimmung bleibt jedoch gedrückt, was sich langfristig auch auf die Flächenumsätze im Non-Food-Bereich auswirken könnte.

Im Gesundheitsimmobilien-Sektor wurde mit 500 Millionen Euro das stärkste Quartal der letzten zehn Jahre registriert. Besonders institutionelle Anleger nutzten das günstige Preisniveau für Zukäufe. Die Assetklasse gilt zunehmend als konjunkturunabhängig und profitiert von der demografischen Entwicklung. Trotz einzelner Insolvenzen wie jener von Argentum stabilisierten sich viele Betreiber zuletzt wieder. Pflegeheime und betreutes Wohnen rücken stärker in den Fokus, auch kommunale Akteure treten wieder als Käufer auf.

Das Hotelsegment zeigt sich überraschend robust. Mit einem Transaktionsvolumen von 700 Millionen Euro und mehreren Großtransaktionen konnte das Vorjahresergebnis deutlich übertroffen werden. Trotz leicht rückläufiger touristischer Übernachtungen präsentierten sich die Zimmerpreise stabil – ein Hinweis auf weiterhin zahlungsbereite Gäste. Hotelimmobilien profitieren von flexiblen Betreiberstrukturen und internationalen Investoren, die das Potenzial urbaner Tourismuslagen nutzen wollen.

Logistikimmobilien bleiben weiterhin gefragt: Mit 1,9 Milliarden Euro lag das Transaktionsvolumen nur knapp hinter dem Wohnsegment. Die Spitzenrendite beträgt 4,4 %. Der Vermietungsmarkt zeigt mit einem Flächenumsatz von 1,2 Millionen Quadratmetern ein Plus von 16 % gegenüber dem Vorjahr. Insbesondere ausländische Investoren treiben das Interesse. Die zunehmende Flächenknappheit in Metropolregionen könnte jedoch mittelfristig zu einem Angebotsengpass führen – und somit weiteren Preisdruck erzeugen.