Nach einer längeren Flaute zieht die Nachfrage nach Wohnimmobileinkredite wieder an. Laut Finanzmarktaufsicht (FMA) sind private Wohnimmobilienkredite aktuell das einzige Segment mit wachsender Kreditnachfrage. Der Grund: sinkende Zinsen. Gleichzeitig mahnt die Aufsicht weiter zur Vorsicht bei der Vergabe.

„Soziale Probleme am Wohnungsmarkt können nicht durch Überschuldung gelöst werden“, betonte FMA-Vorstand Helmut Ettl bei der Jahrespressekonferenz. Auch wenn die sogenannte KIM-Verordnung Mitte des Jahres ausläuft, empfiehlt die FMA den Banken dringend, an den bisherigen Standards festzuhalten. Gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten mit steigender Arbeitslosigkeit sei das entscheidend, so Ettl: „Wir wissen nicht, wie lange die Krise dauert.“

Tatsächlich bleibt der private Wohnbaukredit derzeit der einzige Wachstumsbereich. Unternehmensfinanzierungen sind weiter rückläufig, bei Konsumkrediten zeigt sich kaum Bewegung. Insgesamt entfällt laut FMA ein erheblicher Teil der Kreditvergabe – rund zwei Drittel des Gesamtvolumens an Haushalte und Unternehmen – auf den Immobilienbereich. Ende 2023 betrug das gesamte Kreditvolumen in diesem Segment rund 263 Milliarden Euro.

Während sich die private Immobilienfinanzierung belebt, verschärft sich die Lage im gewerblichen Bereich weiter. Die Quote notleidender Kredite bei Gewerbeimmobilien stieg zuletzt auf 5,4 Prozent – ein deutlicher Anstieg gegenüber den 3 Prozent zum Jahresende 2023. „Nicht alle Banken sind davon betroffen, einigen Banken aber durchaus stark“, so Ettl. Ab Juli 2025 müssen heimische Kreditinstitute deshalb einen zusätzlichen Kapitalpuffer von rund 600 Millionen Euro für gewerbliche Immobilienkredite bilden.

Ettl verwies in diesem Zusammenhang auf „grenzgängerische Finanzierungsstrukturen“, etwa bei Projektentwicklern mit hoher Fremdfinanzierung und geringem Eigenkapital. Zahlreiche Insolvenzen der vergangenen Monate seien direkt auf solche Modelle zurückzuführen. Auch kleinere Regionalbanken, die außerhalb ihres Kerngeschäftsgebiets risikoreiche Immobilienprojekte finanzierten, hätten „bitteres Lehrgeld bezahlt“, wie FMA-Vorstand Eduard Müller ergänzte.

Der heimische Immobilienmarkt hat turbulente zwölf Monate hinter sich. Steigende Finanzierungskosten, ein spürbar selektiveres Käuferklientel und neue Regulierungswellen verlangen von Maklerinnen und Maklern ein Höchstmaß an Anpassungsfähigkeit. Genau hier setzt der 9. ÖVI Maklerdialog am Erste Campus an: Als kompakte „Lagebesprechung“ der Branche bietet die Veranstaltung Orientierung, Sicherheit - und konkrete Handlungsanleitungen für die nächsten Schritte.

Im Interview:
Georg Flödl - Präsident, ÖVI
Karina Schunker - Geschäftsführerin, EHL Wohnen
Benedikt Stockert - Partner Immobilienrechtsteam, FSM Rechtsanwälte
Andreas Wollein - Vizepräsident, ÖVI

Der österreichische Logistikimmobilienmarkt befindet sich in einer Phase der Neuorientierung. Das zeigt der aktuelle Logistikmarktbericht 2025 von CBRE. Demnach definieren Flexibilität, Nachhaltigkeit und Regulatorik die Spielregeln neu. „Wer langfristig erfolgreich sein will, muss bereit sein, alte Denkmuster zu verlassen und innovative sowie ESG-konforme Lösungen zu entwickeln“, sagt Marc Steinke, Head of Research bei CBRE anlässlich der Publikation des Logistikmarktberichtes 2025.

Die Wirtschaft reagiert zwar empfindlich auf geopolitische Spannungen und Handelskonflikte, profitiert jedoch gleichzeitig von einer robusten Konsumnachfrage, gestiegenem Lohnniveau und nachlassender Inflation. Diese ambivalente Situation spiegelt sich auch im österreichischen Logistikimmobilienmarkt wider.

„Der Logistikmarkt ist ein sensibler Indikator für die makroökonomischen Entwicklungen und damit die am schnellsten auf volkswirtschaftlich geänderte Rahmenbedingungen reagierende Assetklasse“, so Steinke. Demzufolge ist die Nachfrage nach Logistikflächen aktuell auch gedämpft – nicht zuletzt aufgrund der Unsicherheiten in der Industrie- und Produktionsbranche. Eine wirtschaftliche Erholung in den kommenden Jahren könnte diesen Trend jedoch umkehren. Das Tempo dieses Aufschwungs hängt maßgeblich von der wirtschaftspolitischen Strategie der neuen Bundesregierung sowie Entscheidungen globaler Akteure ab.

„Unsicherheit führt zu einer stärkeren Nachfrage nach flexiblen Vertragskonstruktionen. Unternehmen suchen gezielt nach Lösungen mit kurzen Mietvertragslaufzeiten und Verlängerungsoptionen, um schneller auf Marktentwicklungen reagieren zu können“, sagt Daniel Pfeiffer, Head of Sector für Industrie & Logistik Österreich.

Parallel dazu steigt die Zahl der Eigennutzer, die ihre Logistikimmobilien veräußern und als Mieter zurückkehren – nicht zuletzt, um Kapital freizusetzen und die Liquidität zu erhöhen. Diese Entwicklungen treiben die Zahl von Sale-and-Leaseback-Transaktionen in die Höhe. Gleichzeitig stehen Eigentümer und Entwickler vor der Herausforderung längerer Vermarktungsprozesse. Ein steigendes Angebot von Bestandsflächen – bedingt durch Konsolidierungen und Insolvenzen – verschärft den Wettbewerb, ebenso wie der zunehmende Abschluss von Untermietverhältnissen, die nicht in den offiziellen Flächenumsatz einfließen.

Der österreichische Logistikinvestmentmarkt zeigte sich bereits im vergangenen Jahr 2024 deutlich belebt: Mit einem Investitionsvolumen von rund 278 Millionen Euro, einem Plus von rund 50 Prozent und einem Anstieg größerer Transaktionen deutet vieles auf den Beginn eines neuen Marktzyklus hin. Besonders gefragt sind Core- und Core+ Objekte im Big-Box-Segment – also großflächigen, modernen Logistikimmobilien, die speziell für Lagerung, Umschlag und teilweise auch Produktion konzipiert sind – mit ESG-Zertifizierung und langfristiger Vermietung.

immoflash sprach im Vorfeld des Real Estate Circle 2025 mit den ÖBB Immobilien-Geschäftsführerin Claudia Brey über Marktentwicklung, Zinssätze und Trends.

Wie hat sich der Markt seit Jahresbeginn entwickelt – ist die lang erhoffte Trendwende jetzt endlich da?

Claudia Brey: Trotz einzelner, durchwegs positiver Signale – wie etwa einem gesteigertem Bieterinteresse – bleibt der Transaktionsmarkt weiterhin herausfordernd. Anders stellt sich die Lage auf dem Vermietungsmarkt dar: Hier ist die Nachfrage aus Sicht der ÖBB hoch. Vor allem an unseren bahnhofsnahen Standorten verzeichnen wir großes Interesse an Flächen – insbesondere im Gastronomiebereich oder für andere Nutzungskonzepte, die das Serviceportfolio für unsere Bahn- und Shoppingcenterkunden erweitern.

Welche Auswirkungen haben die aktuellen Zinssätze und Finanzierungskonditionen?

Brey: Die rasche Zinswende hat den Immobilienmarkt insgesamt stark unter Druck gesetzt. Viele Projekte drohten auf einen Schlag unwirtschaftlich zu werden, Verkäufe verzögerten was zu spürbaren Liquiditätsengpässen bei vielen Marktteilnehmern führte. Zwar haben sich die Zinssätze mittlerweile stabilisiert – ein erstes positives Signal für die Immobilienbranche –, doch Unsicherheiten bleiben bestehen. Die stockende Konjunktur, drohende Sparmaßnahmen und geopolitische Spannungen, etwa durch potenzielle US-Zölle, verhindern ein vorzeitiges Durchatmen. Dass die Kauf- und Investitionslust der Österreicher hiervon unberührt bleibt, bezweifle ich. Eine nachhaltige Erholung ist daher noch nicht gesichert.

Wie kann man als Bauträger und Projektentwickler jetzt agieren?

Brey: Die Rahmenbedingungen für Bauträger und Projektentwickler haben sich deutlich verschärft. Projekte wurden zurückgestellt oder gestoppt, die Bauaktivität ist spürbar rückläufig. In diesem Umfeld findet eine klare Marktbereinigung statt – besonders risikoaffine Anbieter sind „ins Straucheln“ geraten – die prominentesten Fälle sind uns allen bekannt. Ich denke, dass sich gerade in solchen Phasen jene Akteure durchsetzen, die sich auf ihr Kerngeschäft konzentrieren und langfristige Ziele verfolgen. Wer solide plant, antizyklisch investiert und dabei auf nachhaltige, marktorientierte Konzepte setzt kann nicht nur Marktchancen nutzen, sondern auch zur Stabilisierung der Baukonjunktur beitragen. Diese Ausgangslage bildete auch die Grundlage für die Immobilienstrategie der ÖBB. In der wir verstärkt auf die Verwertung eigener Liegenschaften über Baurechtsmodelle setzen, um nachhaltige Erträge für den ÖBB-Konzern zu generieren.

Welche langfristigen Trends – etwa im Bereich Nachhaltigkeit oder Digitalisierung – prägen derzeit den österreichischen Immobilienmarkt besonders stark?

Brey: Nachhaltigkeitsthemen wie Klimaresilienz, Bodenentsiegelung und soziale Vielfalt prägen zunehmend den Immobilienmarkt. In unseren Projekten setzen wir auf erneuerbare Energien, Kreislaufwirtschaft und die Reaktivierung brachliegender Flächen – etwa ehemaliger Bahnanlagen – zur Schaffung grüner, lebenswerter Quartiere. Dabei sind wir in der glücklichen Lage, nicht von Versiegelung, sondern von gezielter Entsiegelung zu sprechen: Aus alten Brachen entstehen neue Stadtteile mit viel Grün und hoher Lebensqualität. Soziale Nachhaltigkeit zeigt sich in durchmischten Nutzungskonzepten und leistbarem Wohnraum. Ziel sind Quartiere, die ökologisch wie gesellschaftlich zukunftsfähig sind.

Welche Hauptbotschaften dürfen sich die Teilnehmer:innen des Real Estate Circle 2025 von Ihrem Vortrag erwarten?

Brey: Trotz positiver Anzeichen bleibt das Umfeld herausfordernd: Projektverzögerungen, Liquiditätsengpässe und wirtschaftliche Unsicherheiten belasten weiterhin die Branche – eine genaue Prognose für eine nachhaltige Erholung ist derzeit nicht möglich.
Die ÖBB verfolgt eine zukunftsorientierte Immobilienstrategie, indem verstärkt Baurechtsmodelle zur Verwertung eigener Flächen eingesetzt werden – für langfristige Erträge und eine resiliente Bestandsentwicklung.
Nachhaltigkeit ist Schlüsselfaktor der Stadtentwicklung: Klimaresiliente Quartiere, Entsiegelung, erneuerbare Energien und soziale Durchmischung schaffen lebenswerte, zukunftsfähige urbane Räume mit ökologischer und gesellschaftlicher Wirkung.

In einer aktuellen Entscheidung (10 Ob 55/24x) hat der Oberste Gerichtshof (OGH) klargestellt, dass ein Makler keinen Provisionsanspruch hat, wenn er wirtschaftlich selbst als Vertragspartner auftritt. § 6 Abs 4 Maklergesetz (MaklerG) schließt die Provision explizit aus, wenn der Makler – direkt oder wirtschaftlich betrachtet – selbst am Vertrag beteiligt ist.

Während in der Vergangenheit vor allem formale gesellschaftsrechtliche Kriterien entscheidend waren, vollzieht der OGH nun einen Paradigmenwechsel hin zu einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise. Künftig wird beurteilt, ob hinter Verkäufer- und Maklergesellschaft dieselben natürlichen Personen stehen, die letztlich sowohl am Verkaufserlös als auch an der Provision profitieren. In solchen Fällen gilt das Geschäft als Eigengeschäft, was den Provisionsanspruch ausschließt.

Diese neue Auslegung betrifft insbesondere Unternehmensgruppen mit konzerninternen Vertriebsstrukturen, bei denen bisher durch formale Konstruktionen ein Provisionsanspruch erzielt wurde. Der OGH unterbindet damit gezielt Umgehungen der gesetzlichen Regelung und schließt sich inhaltlich der herrschenden Lehre an.

In der Praxis bedeutet das: In zahlreichen Konstellationen, in denen bisher Provisionen zulässig waren, entfällt dieser Anspruch nun. Vertriebskosten sind daher von vornherein in den Verkaufspreis einzukalkulieren.

Kürzlich erfolgte mit dem Spatenstich am 29. April 2025 fiel der Startschuss für ein weiteres Wohnprojekt der BIP Immobilien Development in der Aichholzgasse 35. Im 12. Wiener Gemeindebezirks entstehen 66 Eigentumswohnungen. Die 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen umfassen Wohnflächen zwischen 37 und 90 m². Die Fertigstellung des Projekts ist für Ende 2026 vorgesehen. 

Sebastian Unger, Geschäftsführer der BIP Immobilien Development: „Mit dem Projekt in der Aichholzgasse schaffen wir modernen Wohnraum mit hoher Qualität und einem klaren Fokus auf Nachhaltigkeit. Unser Ziel ist es, urbane Lebensqualität mit ökologischer Verantwortung zu vereinen und einen Beitrag zur zukunftsorientierten Stadtentwicklung zu leisten.“

„Meidling ist ein hervorragender und zurecht beliebter Wohnbezirk“, so Bezirksvorsteher Wilfried Zankl. „Der 12. Bezirk besitzt eine großartige Erreichbarkeit, tolle Infrastruktur für Familien und vielfältige Angebote für Jung und Alt. Ich freue mich sehr, die neuen Meidlingerinnen und Meidlinger willkommen heißen zu dürfen!“

In der Siebenbrunnengasse 44 im Herzen von Margareten beginnen JP Immobilien und Winegg die Vermarktung eines Neubauprojekts mit 67 Eigentumswohnungen. Die Wohnflächen reichen von 30 bis 145 m², mit zwei bis vier Zimmern sowie Balkonen, Terrassen oder Gärten. Bodentiefe Fenster, Eichenparkettböden. Gleichzeitig setzt das Projekt ein klares Zeichen in Sachen Nachhaltigkeit: Photovoltaikanlagen, Fernwärme, E-Mobilität und langlebige Materialien bilden den energetischen Standard. Das DGNB-Gold-Vorzertifikat unterstreicht diesen Anspruch.

„Mit der Siebenbrunnengasse 44 entsteht ein Projekt, das modernes Wohnen mit nachhaltiger Bauweise vereint. Wir freuen uns, gemeinsam mit Winegg die Vermarktung dieses Projekts zu übernehmen – ein Projekt, das sowohl ästhetisch als auch ökologisch überzeugt und einen echten Mehrwert für die zukünftigen Bewohner*innen bietet“, so Wolfgang Schnopfhagen, Geschäftsführer von JP Immobilienmakler.

Ein weiteres namhaftes Immobilienunternehmen ist pleite. Laut KSV 1860 wurde über das Immobilienmaklerunternehmen Wörthersee Immobilien ein Insolvenzverfahren eröffnet.
Die Firma aus Velden wurde 2004 gegründet und vermittelte seit dem rund um den Wörthersee Liegenschaften. Antragssteller ist die Schuldnerin selbst.

In der Steingasse, im dritten Wiener Gemeeindebezirk, hat ViennaEstate Immobilien ein Wiener Zinshaus mit historischem Charme aufgewertet. Die vier neu geschaffene Wohnungen im Dachgeschoss mit Freiflächen mit insgesamt rund 445 m² waren innerhalb kürzester Zeit vermietet.
„Unser Wohnungsangebot trifft erneut ins Schwarze! Noch vor Fertigstellung waren alle Einheiten vermietet – ein Zeichen für Qualität und ein passgenaues Angebot.“ verkündet Florian Prammer, Geschäftsführer der ViennaEstate Makler.
Die neu errichteten Wohnungen im Dachgeschoss verfügen über 2 bis 4 Zimmer, sind zwischen 70 und 140 m² groß und mit Balkonen oder Terrassen ausgestattet. Für höchsten Wohnkomfort setzt die ViennaEstate-Gruppe auf moderne Heizungs- und Kühlsysteme mit effizienten Luftwärmepumpen und Klimageräten. Weiters umfasste das Projekt die Aufwertung und Modernisierung der gesamten Liegenschaft durch den Einbau eines Lifts, die Errichtung von Loggien für die Bewohner in den Regelgeschossen, sowie die Sanierung des Stiegenhauses und der Fassade.
Die erfolgreiche Umsetzung wurde durch die enge Zusammenarbeit der ViennaEstate Immobilien als Projektentwickler und Asset Manager für die Immobilien-Eigentümerin BMK Zwei Real Estate, Mandlbauer Bau als Generalunternehmerin, sowie Aphelion Baumanagement als Generalplaner ermöglicht.
Stephan Hochleitner, Geschäftsführer der Aphelion Baumanagement ist überzeugt: „Bauen ist mehr als nur Konstruktion – es ist die Gestaltung von Lebensräumen, in denen Menschen sich wohlfühlen. Genau das haben wir hier erreicht.“

Mit dem traditionellen Richtspruch und einem feierlichen "Ein Hoch der Bauherrschaft" wurde kürzlich die Dachgleiche des Wohnprojekts The Temptation in der Schumanngasse 35, 1180 Wien, zelebriert. Inmitten der festlichen Atmosphäre, begleitet von Musik und kulinarischen Genüssen, versammelten sich Bauleute und Partner, um diesen bedeutenden Meilenstein gemeinsam zu feiern. Trotz kühler Temperaturen fand die Feier auf der Dachterrasse einer der Wohnungen statt. Die Gäste ließen sich die Stimmung nicht nehmen und genossen den wunderschönen Ausblick über Wien und in Richtung 18. Bezirk.

"Mit The Temptation schaffen wir nicht nur modernen Wohnraum auf höchstem Niveau, sondern setzen auch ein Zeichen für nachhaltiges und zukunftsweisendes Bauen," betont Michael Schmidt, Geschäftsführer der 3SI Immogroup.
Christian Winkler, Geschäftsführer der Winegg Realitäten , ergänzt: „Besonders stolz sind wir auf die Kombination aus Geothermie und Photovoltaik, die THE Temptation zu einem Vorzeigeprojekt für zukunftssicheres Wohnen macht.“

In den beiden Baukörpern – Clara und Robert – entstehen bis Oktober 2025 insgesamt 85 hochwertige Eigentumswohnungen und 14 Apartments mit 2 bis 5 Zimmern auf Wohnflächen von 37 bis 180 m².