Die aktuelle Ausgabe der Studie „Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026“ von PwC und dem Urban Land Institute (ULI) gibt Einblick in die Erwartungen von über 1.200 führenden Immobilienexpert:innen aus ganz Europa. Im Fokus stehen vor allem Stabilisierungstendenzen, der weiterhin hohe Druck durch ESG-Vorgaben sowie die zunehmende Unsicherheit auf geopolitischer Ebene.

Für den deutschen Immobilienmarkt ergibt sich ein differenziertes Bild: Nach drei Jahren der Rezession sehen viele Befragte erste Anzeichen einer vorsichtigen wirtschaftlichen Erholung. Besonders positiv wird die aktuell stabilere Zinssituation bewertet, die bei Investoren wieder zu mehr Vertrauen führt. Dennoch herrscht aufgrund globaler Spannungen und offener Fragen zur künftigen Regulierung und Standortattraktivität eine spürbare Zurückhaltung.

Die Veränderungen in Arbeitswelt und Nutzungsstrukturen – insbesondere durch hybride Modelle – sowie der hohe ESG-Anpassungsdruck wirken sich weiterhin stark auf die Assetbewertungen und Investitionsstrategien aus. Während sich Core-Assets in Top-Lagen langsam erholen, bleibt bei sekundären Lagen die Unsicherheit hoch. Investoren prüfen zunehmend opportunistische Strategien und setzen auf langfristige Transformation statt kurzfristiger Renditen.

Auch wenn viele Marktteilnehmer wieder leicht optimistischer auf das Jahr 2026 blicken, bleibt der Tenor vorsichtig. Die Studie macht deutlich: Nachhaltigkeit, Risikomanagement und Flexibilität im Umgang mit neuen Nutzungskonzepten sind die zentralen Stellschrauben für eine stabile Marktentwicklung.

Das Transaktionsvolumen im Neubausegment ist laut Auswerung von IMMOunited österreichweit im Jahresvergleich 2024 zu 2025 um rund ein Zehntel gestiegen, die Anzahl der Transaktionen nahm um 11,1 Prozent zu. Doch während einige Bundesländer deutliche Preis- und Nachfragezuwächse verzeichnen, zeigen andere Regionen Rückgänge bei Transaktionen und Investitionsinteresse.

Hinsichtlich der durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Neubauimmobilien verzeichnet Österreich im Vergleich zum Vorjahr insgesamt ein Plus von 3,43 Prozent, wobei die Bundesländerzahlen eine klare regionale Differenzierung verdeutlichen. Besonders dynamisch entwickelt sich die Steiermark mit einem Zuwachs von 8,97 Prozent, gefolgt von Tirol (+7,84 Prozent) und dem Burgenland (+6,24 Prozent). Am anderen Ende der Skala stehen Niederösterreich (-8,87 Prozent), Kärnten (-3,48 Prozent) und Vorarlberg (-1,02 Prozent), die einen Rückgang der Preise verzeichneten. Wien und Oberösterreich zeigen mit moderaten Zuwächsen von je rund 3 Prozentpunkten eine stabile Entwicklung, während Salzburg mit einem Plus von 1,11 Prozent auf Kurs blieb.

Ein besonders starkes Signal kommt vom Vorsorgemarkt: Der Anteil an Vorsorgewohnungen steigt österreichweit von 17,69 Prozent (2024) auf rund ein Fünftel (2025). Auch hier zeigt die Steiermark den größten Sprung: Der Anteil steigt um ein Sechstel auf 40,7 Prozent. Weiters legt Tirol mit einem Plus von rund 7 Prozent kräftig zu. Während sich Wien (+0,32 Prozent), Niederösterreich (+0,38 Prozent) und Kärnten (+0,23 Prozent) stabil auf hohem Niveau zeigen, ist in einigen Bundesländern ein Rückgang zu beobachten: Burgenland (-13,53 Prozent), Vorarlberg (-4,66 Prozent), Salzburg (-2,89 Prozent) und Oberösterreich (-2,21 Prozent) verlieren im Vergleich an Bedeutung im Vorsorgemarkt.

Regional betrachtet führen Salzburg (+36,53 Prozent) und Wien (+ ein Drittel) das Feld an. Die Steiermark folgt mit +11,8 Prozentpunkten, während Vorarlberg (+4,56 Prozent), Oberösterreich (+4,16 Prozent) und Kärnten (+0,15 Prozent) solide Zuwächse zeigen. Rückgänge sind hingegen im Burgenland (-36,78 Prozent), in Tirol (- ein Drittel) und Niederösterreich (-16,42 Prozent) zu beobachten. Diese Entwicklung verdeutlicht, dass urbane Zentren und touristisch starke Regionen zunehmend im Fokus von Investoren stehen.

"Die Neubauaktivitäten in Österreich zeigen klar: Märkte, die wachsen, ziehen Investoren an - dort steigen Quadratmeterpreise, Transaktionen und die Anzahl an Vorsorgewohnungen. Wer auf die richtigen Regionen setzt, profitiert. Effizienz, Standortwahl und Timing sind jetzt entscheidend", so Roland Schmid, Eigentümer & CEO von IMMOunited ist und Valentin Bauer, Head of Operations IMMOunited.

Wiens Einzelhandelslandschaft zeigt sich trotz globaler Herausforderungen und veränderter Konsumgewohnheiten in bemerkenswerter Stabilität. Laut dem heute erschienenen Retail-Marktbericht von Otto Immobilien bleibt die Nachfrage in den besten Wiener Lagen hoch, Leerstände sind in A-Lagen weiterhin selten. „Der stationäre Handel in Wien beweist einmal mehr seine Anpassungsfähigkeit“, sagt Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien. „Wer den Standort strategisch wählt, konsequent Markenidentität kommuniziert und auf Qualität setzt, wird auch künftig erfolgreich sein.“

Erstmals hat Otto Immobilien eine umfassende Erhebung der bedeutendsten Wiener Einkaufsstraßen durchgeführt. darunter Kärntner Straße, Graben, Kohlmarkt inklusive Goldenes Quartier sowie die innere Mariahilfer Straße. Die Gesamtsumme der Verkaufsflächen in diesen Toplagen beläuft sich auf rund 203.000 m². Davon entfallen 118.000 m² auf die Mariahilfer Straße, wo der Leerstand im Herbst 2025 3,8 % beträgt. Die Innenstadtlagen – Graben, Kohlmarkt, Goldenes Quartier, Bognergasse und Kärntner Straße – bringen es gemeinsam auf 85.000 m² Verkaufsfläche, mit einem nahezu vernachlässigbaren Leerstand.

Bemerkenswert ist der Anteil an neu bespielten Flächen: Auf der Mariahilfer Straße rund 11.700 m² (etwa 10 % der Gesamtverkaufsfläche in A-Lage), in den Innenstadtlagen rund 4.000 m² (knapp 5 % %). Diese hohe Marktdynamik spiegelt die gesunde Fluktuation wider, die für vitale Handelszonen charakteristisch ist. „Diese Analysen geben uns ein sehr genaues Bild davon, wie leistungsfähig Wiens Highstreets sind“, sagt Anthony Crow, Leiter Gewerbe bei Otto Immobilien. „Vor allem in den Premiumlagen ist die Stabilität bemerkenswert. Leerstand ist dort kaum existent, und neue Marken und Konzepte drängen weiterhin auf den Markt.“

Auch auf Mietseite zeigen sich die Wiener Einkaufsstraßen beständig. Laut Otto Immobilien haben sich die Preise in den vergangenen zwölf Monaten weitgehend auf konstantem Niveau gehalten. Moderate Steigerungen sind bei kleineren Geschäftsflächen bis 100 m² zu beobachten. In den Toplagen des ersten Bezirks erreichen die Spitzenmieten bis zu 620 Euro/ m² am Graben und 570 Euro/ m² am Kohlmarkt inklusive Goldenes Quartier. Auf der Mariahilfer Straße liegt das Topniveau bei 160 Euro/ m². In B- und C-Lagen ist dagegen eine leichte Abwärtsbewegung erkennbar.

Mit dem Projekt Jake & Rose startet die NOE Immobilien Development GmbH (NID) mit der Vermarktung eines Neubauvorhaben in bester Innenstadtlage von Melk. In der Jakob-Prandtauer-Straße 9 entstehen 27 freifinanzierte Eigentumswohnungen mit zwei bis vier Zimmern und Wohnflächen zwischen 54 und 103 Quadratmetern. Die Fertigstellung ist für 2027 geplant. Besonderes Augenmerk legt der Bauträger auf nachhaltige Energieversorgung durch eine Photovoltaikanlage und Fernwärme. Moderne Architektur, durchdachte Grundrisse und großzügige Freiflächen prägen das Projekt ebenso wie die exklusive Ausstattung. Von den Penthouse-Wohnungen eröffnet sich ein weiter Blick über die Stadt und das barocke Stift Melk.

„Als regional verankerter Bauträger verfolgen wir eine klare und langfristige Strategie: Wir entwickeln Wohnraum mit Zukunft – qualitativ, nachhaltig und an Standorten mit echtem Potenzial,“ erklärt Michael Neubauer, Geschäftsführer der NID. „Jake & Rose bietet für jede Lebenssituation das passende Zuhause – von der kompakten Stadtwohnung bis zum großzügigen Penthouse mit Weitblick. Das Interesse an den Eigentumswohnungen ist bereits jetzt sehr groß. Besonders in dieser frühen Projektphase haben wir die Möglichkeit, auf individuelle Wünsche und Bedürfnisse unserer Kund:innen einzugehen“, ergänzt der Geschäftsführer.

Im Entwicklungsgebiet rund um das Biotop Wildquell in Wien-Atzgersdorf entsteht mit dem Projekt QUARTIER VIER ein neues urbanes Quartier mit rund 12.800 Quadratmetern Fläche. Die STC Immobiliengruppe realisiert vier Baukörper mit einem Mix aus Wohnen, Arbeiten und Freizeit. Das Projekt grenzt direkt an den neu entstehenden Landschaftspark mit Biotopen und Quelle und soll bis 2032 schrittweise fertiggestellt werden.

Das Konzept sieht eine Kombination aus gefördertem Wohnbau, freifinanzierten Wohnungen, Büro- und Gewerbeflächen sowie Sport- und Veranstaltungsflächen vor. Zwei Drittel der Flächen werden gefördert errichtet, das verbleibende Drittel entwickelt STC freifinanziert. Die vier Baukörper tragen die Namen NERA, BENA, VALA und SONA und übernehmen jeweils unterschiedliche Nutzungsrollen – von Bewegung und Sport bis hin zu ruhigem Wohnen oder flexiblen Arbeitsräumen.

Durch neue Wege und eine geplante S-Bahn-Station wird das Quartier in das Umfeld eingebunden. Ein nachhaltiges Energiekonzept mit Geothermie, Solar- und Eisspeicherlösungen wird derzeit geprüft. Ziel ist eine energieeffiziente und wirtschaftlich tragfähige Versorgung des gesamten Stadtentwicklungsgebiets, das insgesamt 98.000 Quadratmeter umfasst.

Auch wenn der aktuelle Krieg und die damit einhergehenden Sanktionen ein Invesetment in Russland verunmöglichen, langfristig bleibt dieser Markt, wenn endlich wieder Frieden herrschen sollte, jedenfalls interessant. Ein unverbindlicher Blick dorthin lohnt sich, meinen auch die Analysten von EECFA, jedenfalls schon jetzt.,

Die Bedeutung von Aparthotels in Russland nimmt rasant zu – nicht nur als touristisches Angebot, sondern auch als wachstumsstarke Assetklasse im nicht-wohnwirtschaftlichen Hochbau. Laut Andrey Vakulenko, Russland-Analyst bei EECFA und Partner bei MACON, entwickelt sich dieses Segment zunehmend zu einem der Treiber des russischen Immobilienmarkts. Immerhin: In Küstenregionen machen Aparthotels bereits ein Viertel aller Neubauten aus. „Das Format ist besonders für Entwickler und Hotelbetreiber interessant“, so Vakulenko. „Vor allem im Bereich des inländischen Tourismus entsteht derzeit ein völlig neuer Markt, dessen Potenzial bislang unterschätzt wurde.“

Hintergrund des Trends ist neben der eingeschränkten Auslandsreisetätigkeit vieler Russen seit 2022 auch ein Rückgang im klassischen Wohnbau. Bauträger, die früher im Wohnsegment tätig waren, weichen vermehrt auf aparthotelartige Projekte aus – meist in Küstenregionen oder an touristischen Hotspots. In Krasnodar, Dagestan oder auf der Krim machen Aparthotels bereits über ein Viertel der gesamten Mehrfamilienwohnbau-Aktivität aus – Tendenz steigend.

Der Markt umfasst aktuell 25.200 Einheiten mit 612.500 m² Nutzfläche. Bis Ende 2029 könnten laut Vakulenko rund 110.000 Einheiten mit 3,6 Millionen m² Fläche realisiert sein – fast sechsmal so viel wie heute. Hinzu kommen rechtliche und wirtschaftliche Verbesserungen: Seit 2024 sind Aparthotels offiziell in die russische Hotelklassifizierung integriert. Nationale Hotelgruppen wie Cosmos, ZONT oder Azimut übernehmen zunehmend das Management, was das Vertrauen bei Investoren stärkt. Mit Renditen zwischen 7 und 17 Prozent pro Jahr – je nach Standort und Betreiber – sind viele Projekte auch für institutionelle Anleger attraktiv.

Die größte Dynamik sieht Vakulenko an der Schwarzmeerküste, aber auch an der Ostsee, im Nordkaukasus, im Altai und im Ural entstehen laufend neue Projekte. Urban geprägte Aparthotels in Moskau und St. Petersburg bedienen hingegen vor allem Geschäftsreisende.

Es scheint sich tatsächlich etwas zum Positiven zu bewegen am Markt. Praktisch täglich werden Stimmen laut, die von einem Wiedererwachen des Immobilienmarktes spricht. Wie schon beim Abschwung ist nun auch beim Aufschwung Deutschland die Lokomitive dabei.  Drei von vier im Netzwerk von Remax Germany befragten Makler:innen schätzen die aktuelle Marktlage als positiv ein. Das zeigt eine aktuelle Umfrage unter 123 Immobilienexpert:innen. Besonders auffällig ist der Stimmungsumschwung im Vergleich zum Vorjahr – nicht nur mit Blick auf Transaktionszeiten und Preisentwicklungen, sondern auch hinsichtlich regulatorischer Klarheit, etwa bei der geplanten Neuordnung des Heizungsgesetzes.

Die Ergebnisse dieser Befragung sind auch für den österreichischen Markt von Interesse. Angesichts ähnlicher Rahmenbedingungen – zurückhaltender Neubautätigkeit, gestiegener Finanzierungskosten und Unsicherheit über gesetzliche Vorgaben – lassen sich Parallelen erkennen. Die Erwartung steigender Preise bei gleichzeitig stagnierendem oder rückläufigem Neubau gilt in beiden Ländern.

Die Remax-Umfrage zeigt, dass rund 59 Prozent der Immobilienverkäufe in Deutschland derzeit innerhalb von drei bis sechs Monaten abgewickelt werden. Auch in Österreich berichten Makler:innen vermehrt über stabilisierte Vermarktungsdauern, was auf eine schrittweise Normalisierung nach der Marktverunsicherung 2023 und 2024 hindeutet. 58 Prozent der Befragten in Deutschland rechnen zudem mit steigenden Preisen in wirtschaftlich starken Regionen – ein Trend, der sich auch im Raum Wien und Teilen Westösterreichs beobachten lässt.

Die Stimmung am deutschen Markt wird zudem durch die Entschärfung politischer Diskussionen, etwa zum Gebäudeenergiegesetz, gestützt. Auch in Österreich könnten klare politische Rahmenbedingungen – etwa zur Sanierungsförderung oder zum Mietrecht – einen ähnlichen Vertrauenseffekt auslösen.

Als größte Hürde beim Verkauf nennen die Befragten die Diskrepanz zwischen den Preisvorstellungen von Käufer:innen und Verkäufer:innen. An zweiter Stelle steht die Finanzierungsfähigkeit – ein Thema, das auch in Österreich durch die restriktiven KIM-Verordnungen regelmäßig diskutiert wird.

Insgesamt deutet die Erhebung auf eine beginnende Marktstabilisierung hin, bei der Vertrauen, Klarheit und selektive Nachfrage nach hochwertigen Immobilien den Ton angeben – sowohl in Deutschland als auch in Österreich.
 

Ein weiterer Bauteil im Gewerbepark Loosdorf an der Autobahn A1 wurde Ende Oktober dem Mieter SSA Fluidra Österreich aus Grödig bei Salzburg übergeben. Der Großhändler für Poolausstattung und Poolbedarf nutzt ab sofort den multifunktionalen Standort auf mehr als 6.000 Quadratmetern als neues Zentrallager. Die Entwickler F & S Real Estate Solutions Gmbh aus Straßwalchen bei Salzburg sowie SCHISERNIG Real Estate Investor aus Salzburg sind spezialisiert auf Gewerbeimmobilien, die vorzugsweise als „Green Building“ errichtet werden. Der Bürgermeister der Standortgemeinde, Thomas Vasku (SPÖ), betonte anlässlich der Schlüsselübergabe das vertrauensvolle Verhältnis zu den Immobilienentwicklern, die bereits Projekte in Loosdorf verwirklicht haben.

“Bauteil II wurde in nur acht Monaten von der Unterschrift bis zur Übergabe umgesetzt. Das ist rekordverdächtig“, freut sich F & S-Geschäftsführer Alexander Liebewein. Er bedankte sich dafür ausdrücklich bei der Gemeinde Loosdorf, Bürgermeister Vasku und bei der Bezirkshauptmannschaft Melk: „Wir haben – wie bei allen Projekten in Loosdorf – mit Partnern zusammengearbeitet, die immer um Verständnis, Flexibilität und Effizienz bemüht waren!“ Durch die multifunktionale Nutzung sei die Immobilie durchaus anspruchsvoll in der Umsetzung gewesen, erläuterte Walter Schisernig. Neben einem Speziallager umfasst das Gebäude einen Shop sowie Büros in der genau auf den Mieter SSA Fluidra Österreich GmbH zugeschnittenen Konstellation.