20.01.2026

Transktionen 2025 stark gestiegen

2025 ein Plus von 15 Prozent im Jahresvergleich

von Stefan Posch

Der österreichische Immobilienmarkt meldet sich mit einer deutlichen Vitalisierung zurück. Nach einer längeren Phase der Zurückhaltung zeigen aktuelle Grundbuchdaten der IMMOunited eine signifikante Steigerung der Marktaktivität. Mit insgesamt rund 115.000 Transaktionen im Gesamtjahr 2025 verzeichnete der Markt ein Plus von 15 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Besonders auffällig ist die Entwicklung beim Transaktionsvolumen von Wohnimmobilien: Dieses kletterte um 23,73 Prozent nach oben und signalisiert damit eine Rückkehr des Kapitals in den Wohnsektor.

Nachdem das Jahr 2024 noch stark unter den restriktiven Finanzierungskriterien der KIM-Verordnung und den hohen Baukosten litt, hat sich das Umfeld stabilisiert. Die Zinslandschaft im Euroraum hat sich im Laufe des Jahres 2025 auf einem niedrigeren Plateau eingependelt, was die Kalkulationssicherheit für Investoren und Projektentwickler deutlich erhöht hat. Zudem sorgt der anhaltende Druck auf den Mietmarkt – bedingt durch die Neubauknappheit der letzten zwei Jahre – für eine stabile Renditeerwartung im Asset-Bereich Wohnen.

Die Daten offenbaren zudem eine geografische Breite des Aufschwungs: Der Trend zieht sich durch alle neun Bundesländer. Roland Schmid, CEO der IMMOunited, sieht in der steigenden Zahl der Verbücherungen ein wichtiges Signal für die Gesamtwirtschaft: „Die steigende Zahl an Immobilientransaktionen macht deutlich, dass der österreichische Immobilienmarkt wieder in Bewegung kommt - ich freue mich über dieses positive Signal für Käufer:innen, Investor:innen und vor allem für unsere Wirtschaft.“.

Besonders im Fokus stehen aktuell ESG-konforme Bestandsoptimierungen und Neubauten, die den modernen energetischen Anforderungen entsprechen. Angesichts der Tatsache, dass die KIM-Verordnung zwar adaptiert, aber in ihren Grundzügen bestehen blieb, deutet das Volumenplus von fast einem Viertel darauf hin, dass Käufergruppen vermehrt Eigenkapital aktivieren oder alternative Finanzierungsmodelle nutzen. Für das laufende Jahr 2026 erwarten Experten, dass sich dieser Konsolidierungskurs fortsetzt, sofern die Inflation stabil bleibt und der Zinsgipfel endgültig hinter dem Markt liegt.

Aufgrund von wenigen Großvermietungen

Büromarkt mit sattem Plus

von Stefan Posch

Der Wiener Büromarkt meldet sich mit einem Paukenschlag zurück: Rund 201.500 m² Vermietungsleistung im Jahr 2025 markieren den zweithöchsten Wert seit Beginn der VRF-Aufzeichnungen. Ein Plus von 39 Prozent gegenüber dem Vorjahr lässt auf den ersten Blick eine massive Markterholung vermuten. Doch bei der Vorstellung des 50. Büro-Marktberichts von Otto Immobilien mahnten die Experten zur differenzierten Betrachtung.

„Ein genauerer Blick hinter die Zahlen zeigt, dass einige wenige Großabschlüsse wesentlich dazu beigetragen haben“, ordnete Research-Leiter Martin Denner die Daten ein. Drei Vermietungen über 10.000 m² machten allein ein Viertel des Volumens aus. Laut Teamleiterin Barbara Linder war der größte Deal – in der Favoritner Buchengasse – primär eine Umwandlung von Untervermietung in Hauptmiete. Zudem trieb die öffentliche Hand als Mieter die Statistik.

Trotz des Umsatzsprungs spüren die Experten eine neue Vorsicht. „Viele Interessenten verbleiben letztlich in ihren Bestandsflächen“, so Geschäftsführer Eugen Otto. Die Entscheidung zwischen Umzug und Verbleib sei zur strategischen Kernfrage geworden. Linder ergänzt: „Die Verlängerung hat deutlich zugenommen. Das ist getrieben durch hohe Mieten bei Neubauprojekten, fehlendes Produkt und wirtschaftliche Unsicherheit.“ Unternehmen holen Mitarbeiter aktiv ins Büro zurück, was die Ansprüche an die Fläche verändert. Otto beobachtet hierbei eine Verschiebung der Prioritäten: „Etwa 4 bis 6 Prozent des Gesamtaufwandes entfallen auf die Fläche". Der Anteil sei in den letzten Jahren gesunken. "Wer Menschen zu sich bringen will, braucht attraktive Flächen und kurze Anfahrtszeiten", ist Otto überzeugt.

Denner blickt mit Sorge auf das Angebot. Zwar liegt die Pipeline für 2026 mit rund 90.850 m² leicht über dem Vorjahr, doch für 2027 droht ein massiver Einbruch auf nur noch 31.500 m². „Die Marktdaten spiegeln weniger eine plötzliche Nachfragewelle wider, sondern den Abschluss aufgeschobener Entscheidungen“, so Denner.

Gleichzeitig steigt die Leerstandsquote auf 4,6 %. Barbara Linder betont jedoch, dass dies keine Entspannung bedeutet: „Der Markt wirkt widersprüchlich. Es gibt Leerstand bei gleichzeitigem Nachfragedruck auf hochwertige Flächen.“ Besonders die Anbindung entscheidet über Erfolg oder Misserfolg: „Wenn ein Objekt keine U-Bahn, sondern nur S-Bahn-Anschluss hat, ist das für viele schon ein Ausschlusskriterium.“ Aktueller „Place to be“ bleibe der Hauptbahnhof.

In allen Sublagen sind die Mietpreise gestiegen, wobei Neubauten durch hohe Baukosten und ESG-Auflagen teuer bleiben. „Mehr in den Fokus der Mieter sind auch die Betriebskosten geraten“, stellt Linder fest. Für Vermieter ergeben sich dennoch Chancen: Trotz geringer Vorverwertungsraten bei neuen Projekten bleibt die Zahlungsbereitschaft für erstklassige, ESG-konforme Flächen in Top-Lagen hoch.

Wien treibt
Hoteltransaktionen
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Büromarkt mit
satten Plus

Stärkstes Einzelquartal seit 2019

Jahresendrallye am Investmentmarkt

von Stefan Posch

Ein fulminantes Schlussquartal katapultierte das Transaktionsvolumen 2025 am österreichischen Immobilien-Investmentmarkt laut Zahlen von CBRE auf 4,1 Milliarden Euro, das sind 40 Prozent über dem Vorjahr und markiert das stärkste Investmentjahr seit 2022. Allein zwei Milliarden Euro – also fast die Hälfte des Jahresumsatzes – entfielen auf das vierte Quartal. Dies ist das stärkste Einzelquartal seit 2019. Besonders internationale Investoren und prominente Großdeals prägten das Bild.

Lukas Schwarz, Managing Director bei CBRE Austria, ordnet das Ergebnis jedoch differenziert ein: „Das vierte Quartal hat in einer wahren Jahresendrallye gemündet. Einige Großtransaktionen haben es zum Jahresende über die Ziellinie geschafft und die bisherigen Prognosen damit übertroffen.“ Dennoch warnt Schwarz vor zu viel Euphorie: „Mit dem erzielten Ergebnis kann allerdings nur auf den ersten Blick an die Dynamik der Vorkrisenjahre angeknüpft werden. Während einzelne Assetklassen und Top-Produkte stark nachgefragt sind, sehen sich viele Objekte und Lagen weiterhin mit Preisabschlägen und divergierenden Kaufpreisvorstellungen konfrontiert.“und damit

Wien bestätigte seine Rolle als Gravitationszentrum des Marktes. Mit 3,1 Milliarden Euro entfielen rund drei Viertel des Volumens auf die Bundeshauptstadt (+49 Prozent zum Vorjahr). Mit einem Marktanteil von 29 Prozent (1,2 Milliarden Euro) bleibt Wohnen die stärkste Assetklasse. Interessant ist hier der Akteurswechsel: Während offene Immobilienfonds zur Liquiditätssicherung Bestände veräußerten, griffen private Investoren und Family Offices beherzt zu. Nach einem verhaltenen Start schob sich die Assetklasse Büro durch Big Ticket-Deals im Q4 auf Platz zwei (ca. 1 Milliarden Euro). Prominente Beispiele sind die 50 Prozent-Beteiligung der Bayerischen Versorgungskammer am „The Icon“ sowie der Teilverkauf des Austria Campus an die Unicredit.

Hotel & Retail zeigten sich stark erholt. Hotelimmobilien erzielten mit 600 Millionen Euro ihr drittbestes Ergebnis jemals (u.a. durch Verkäufe von Marriott, Grand Hotel und Andaz). Der Einzelhandel verzeichnete dank Objekten wie dem Kaufhaus Tyrol ein Plus von 352 Prozent gegenüber dem schwachen Vorjahr.

Auffallend ist die Rückkehr des ausländischen Kapitals. Rund 41 Prozent des Volumens (1,7 Milliarden Euro) stammten von internationalen Käufern – der höchste Wert seit 2021. Besonders deutsche Investoren zeigten mit einem Marktanteil von 23 Prozent wieder Flagge. Marc Steinke, Head of Research bei CBRE, stellt fest: „Insbesondere die deutschen Investoren haben sich mit über 900 Millionen Euro wieder stark gezeigt, wobei neben privaten Käufern auch institutionelle Investoren wieder ankaufen.“

Während die Spitzenrenditen bei Büro (4,75 Prozent), High Street (4,70 Prozent) und Logistik (5,10 Prozent) weitgehend stabil blieben, gab die Rendite für Wohnimmobilien auf 4,00 Prozent nach (-10 Basispunkte zum Vorquartal). Für das angebrochene Jahr 2026 zeigt sich CBRE optimistisch und erwartet ein Volumen von rund 3,7 Milliarden Euro. Marc Steinke prognostiziert: „Für 2026 sehen wir wieder Spielraum für weitere Renditesenkungen. Insbesondere in den Assetklassen Wohnen und Hotel trauen sich die Investoren aufgrund der guten Fundamentaldaten ein schärferes Pricing zu.“

Mietsegment besonders schwach

Wiener Neubau auf 10-Jahres-Tief

von Stefan Posch

Der Wiener Wohnungsmarkt war 2025 von einer eklatanten Angebotsschwäche geprägt. Erstmals seit fast zehn Jahren sank die Zahl der neu errichteten Wohnungen laut EHL Wohnen auf unter 10.000. Mit 9.688 fertiggestellten Einheiten verzeichnete man im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang von 14 Prozent – verglichen mit 2023 beträgt das Minus sogar 32 Prozent. Besonders auffällig zeigte sich die Schwäche im Mietsegment. Die Zahl der neu errichteten freifinanzierten Wohnungen halbierte sich nahezu und belief sich 2025 auf lediglich 2.087 Einheiten.

Nachfrageseitig zeigte sich der Markt 2025 weitgehend stabil. Die Nachfrage nach Mietwohnungen blieb hoch, während das Angebot weiter zurückging und sich die Knappheit verschärfte. Infolge stiegen die Mieten im Durchschnitt um bis zu acht Prozent. Standortabhängig reichten die Mietsteigerungen von 6,7 Prozent in den Stadterweiterungsgebieten nördlich der Donau, Favoriten und Simmering, bis zu 9,4 Prozent in zentralen und sehr guten Wohnlagen.

Aufgrund der Marktentwicklungen erwartet Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen, eine Verschiebung in Richtung Eigentum: „Die stark gestiegenen Mieten einerseits und die im Vergleich zu den Vorjahren gesunkenen Zinsen mit verbesserten Finanzierungskonditionen andererseits machen Eigentumswohnungen aus finanzieller Sicht wieder deutlich attraktiver. Außerdem ist das Angebot im Eigentumssegment aktuell noch deutlich vielfältiger, weshalb InteressentInnen hier leichter als im Mietbereich eine Wohnung finden, die ihren Vorstellungen entspricht.“

Sehr gut entwickelt sich aktuell der Veranlagungsmarkt, da Vorsorgewohnungen aufgrund der in den vergangenen drei Jahren stark gestiegenen Mieten wieder höhere Anfangsrenditen bieten. „Die Differenz zwischen den gesunkenen Finanzierungskosten und den gestiegenen Renditen hat sich deutlich verringert. Vor allem erfahrene KäuferInnen von Vorsorgewohnungen, die die aktuellen Konditionen mit früheren eigenen Investments vergleichen, sehen darin eine echte Chance. Hinzu kommt, dass dringend Mietwohnungen am Markt benötigt werden und aufgrund des starken Nachfrageüberhangs kaum Leerstände zu verzeichnen sind.“

Auffällig sei, so Schunker, der Trend zum Verzicht auf den Erwerb mit Umsatzsteueroptierung, da dies KäuferInnen mehr Flexibilität bei einem Verkauf bietet und eine frühere Eigennutzung ermöglicht. Außerdem erwerben AnlegerInnen seltener größere Vorsorgewohnungspakete und setzen in ihrer Veranlagungsstrategie zunehmend auf Risikostreuung, indem sie einzelne Einheiten in unterschiedlichen Objekten und Lagen kaufen.
Im Jahresverlauf sei auch das Interesse internationaler KäuferInnen an Eigentumswohnungen in Wien deutlich gestiegen, erklärt Schunker: „Wir verzeichnen einen bemerkenswerten Nachfrageanstieg von KäuferInnen aus Zentral- und Osteuropa, die über die Entwicklungen in ihren Heimatländern besorgt sind. Österreich wird aufgrund seiner Stabilität und politischen Sicherheit für Immobilieninvestments sehr geschätzt und zugleich für einen Wohnortswechsel in Betracht gezogen.“

Neue Vorgaben der Wiener Bauordnung

Bauwerksbuch wird Pflicht

von Laura Fürst

Mit der Novelle der Wiener Bauordnung, die am 14. Dezember 2024 in Kraft getreten ist, sind Hausverwaltungen und Immobilieneigentümer:innen mit einer neuen, weitreichenden Verpflichtung konfrontiert: dem Bauwerksbuch gemäß § 128a WBO. Wer noch nicht mit der Umsetzung begonnen hat, steht unter Zeitdruck, denn die gesetzlichen Fristen laufen bereits.

Bis spätestens 2030 müssen sämtliche Gebäude mit einem Baujahr vor 1945 vollständig erfasst und dokumentiert sein. Damit geht ein erheblicher organisatorischer und technischer Aufwand einher. Das Bauwerksbuch hat sämtliche sicherheitsrelevanten Informationen eines Gebäudes zu enthalten, darunter historische Unterlagen, bautechnische Nachweise, Ergebnisse von Zustandsprüfungen sowie festgestellte Baumängel. All diese Inhalte müssen lückenlos, nachvollziehbar und laufend aktuell dokumentiert werden. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass viele dieser Daten verstreut, unvollständig oder noch gar nicht digitalisiert vorliegen. Der Handlungsbedarf ist entsprechend hoch.

Betroffen sind nicht nur Bestandsobjekte, sondern auch Neu-, Zu- und Umbauten im Sinne des § 60 Abs. 1 lit. a der Wiener Bauordnung. In diesen Fällen sind Eigentümer:innen oder Miteigentümer:innen verpflichtet, das Bauwerksbuch spätestens bis zur Erstattung der Fertigstellungsanzeige erstellen zu lassen. Für Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1919 errichtet wurden, muss das Bauwerksbuch bis spätestens 31. Dezember 2027 erstellt und registriert sein. Gebäude mit einem Baujahr ab dem 1. Jänner 1919 haben dafür Zeit bis zum 31. Dezember 2030.
Wird das Bauwerksbuch nicht erstellt oder nicht fristgerecht digital bei der Behörde registriert, liegt eine Verwaltungsübertretung gemäß Wiener Bauordnung vor, die verwaltungsstrafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen kann. Durch die verpflichtende digitale Registrierung ist es der Behörde zudem möglich, auf Knopfdruck festzustellen, für welche Objekte kein Bauwerksbuch vorliegt. Darüber hinaus ergeben sich erhebliche haftungsrechtliche Risiken, wenn vorgeschriebene Überprüfungen fehlen oder versäumt werden. Kommt es in solchen Fällen zu Schäden oder sicherheitsrelevanten Vorfällen, kann das Fehlen eines ordnungsgemäß geführten Bauwerksbuchs zu zusätzlichen rechtlichen Folgen führen.
Für viele Verwaltungsteams bedeutet die neue Rechtslage einen spürbaren Mehraufwand im laufenden Betrieb. Gleichzeitig steigt der Druck, rechtzeitig zu handeln, denn ein verspäteter Start kann zu Engpässen, Verzögerungen und letztlich zu vermeidbaren Kosten führen. Unterstützung bieten spezialisierte Partner wie Aphelion, die Hausverwaltungen und Eigentümer:innen bei der Erstellung des Bauwerksbuchs begleiten. Ziel ist es, die vollständige Ausarbeitung gemäß den gesetzlichen Vorgaben zu übernehmen und so Zeit zu sparen, Rechtssicherheit zu schaffen und die Einhaltung aller Fristen zuverlässig zu gewährleisten.

Altbauprojekt im 3. Wiener Gemeindebezirk

Projekt Zum Schützen wird vermarktet

von Laura Fürst

ViennaEstate Immobilien bringt mit Zum Schützen ein Wiener Altbauprojekt in unmittelbarer Nähe des Schlosses Belvedere in den Verkauf. Das historische Gründerzeithaus am Rennweg im dritten Wiener Gemeindebezirk richtet sich an Käufer:innen, die den Charme klassischer Wiener Altbauten schätzen und gleichzeitig ihr eigenes Wohnkonzept verwirklichen möchten.

Das Gebäude zeichnet sich durch typische Stilelemente der Gründerzeit aus, darunter großzügige Raumhöhen, klassische Altbau-Holzfenster und der gewachsene Charakter eines traditionellen Wiener Ensembles. Zum Verkauf stehen insgesamt sechs Wohnungen mit Größen von 31 Quadratmetern bis 126,36 Quadratmetern und ein bis fünf Zimmern.

Die Einheiten sind überwiegend sanierungsbedürftig und verstehen sich als Blanko-Atelier für Käufer:innen, die aus bestehender Bausubstanz etwas Eigenständiges schaffen möchten. Beheizt werden die Wohnungen aktuell über Gasetagenheizungen beziehungsweise überwiegend über Gaskonvektoren, was im Zuge einer Gesamterneuerung einen späteren Umstieg auf Fernwärme oder erneuerbare Heizsysteme erleichtert. Ein Lift ist noch nicht vorhanden, soll jedoch im Rahmen eines späteren Dachgeschossausbaus eingebaut werden.

Der Verkaufsstart fällt in ein angespanntes Marktumfeld. Österreichweit prägen auch im Jahr 2026 ein knappes Angebot, geringe Neubautätigkeit und steigende Preise den Wohnungsmarkt. Der Rückgang der Wohnbauinvestitionen der vergangenen Jahre wirkt weiterhin nach, während der Druck auf den Mietmarkt hoch bleibt. Vor diesem Hintergrund gewinnt die Sanierung bestehender Immobilien an Bedeutung. Für Erstkäufer:innen besteht zudem noch bis 30. Juni 2026 unter bestimmten Voraussetzungen eine Gebührenbefreiung für Grundbuch- und Pfandrechteintragungen.
Die Wohnungen im Projekt Zum Schützen können nach Terminvereinbarung besichtigt werden.

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