Wohnungsmarkt in Wien an der Kippe

Was lange als zyklische Delle abgetan wurde, entpuppt sich nun als strukturelles Problem mit Sprengkraft. Sinkende Fertigstellungen, steigende Nachfrage, alternde Bevölkerung – und ein regulatorisches Korsett, das Investitionen bremst, statt sie zu ermöglichen. Bei der Vorstellung des ersten Wiener Wohnungsmarktbericht von Buwog und EHL Immobilien wird deutlich: Wenn jetzt nicht gehandelt wird, steuert Wien auf eine neue Wohnungsnot zu.

Drastisch wird das Bild beim Blick auf die Baubewilligungen. Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen, spricht von einem historischen Einbruch. Seit 2019 sind die Baubewilligungszahlen um fast 60 Prozent zurückgegangen. Gegenüber 2022 werden die Fertigstellungen bis 2026 um rund 44 Prozent fallen. 2025 wurden in Wien erstmals seit fast zehn Jahren weniger als 10.000 Wohnungen fertiggestellt – besonders stark betroffen ist der freifinanzierte Mietwohnungsbau. „Und dieser Trend wird sich heuer und im kommenden Jahr weiter verschärfen“, sagt Schunker.

Gleichzeitig bleibt die Nachfrage hoch – vor allem im Mietbereich. Im Eigentumssegment hingegen habe die Kombination aus stark gestiegenen Zinsen und der damaligen KIM-Verordnung den Markt zeitweise nahezu eingefroren. Doch hier zeichnet sich eine Trendwende ab. „Die Zinslandschaft hat sich stabilisiert, wir sehen wieder mehr Dynamik“, so Schunker. Höhere Lohnabschlüsse hätten Eigentum wieder leistbarer gemacht. Umso wichtiger sei es jetzt, antizyklisch zu bauen. „Wir stoßen auf ein Angebotstief. Wenn wir heute nicht reagieren, fehlen uns in drei oder vier Jahren zehntausende Wohnungen.“

Die demografischen Zahlen unterstreichen den Ernst der Lage. Peter Berchtold, Vertriebschef der Buwog, verweist auf eine Entwicklung, die oft unterschätzt wird. Wien hat die Zwei-Millionen-Einwohner-Marke bereits im Herbst 2023 überschritten. Bis 2080 wird ein Viertel der Bevölkerung über 65 Jahre alt sein. Gleichzeitig steigen die Einpersonenhaushalte bis 2060 um rund 30 Prozent. „Allein aus Wachstum und Strukturbedarf brauchen wir bis 2040 zwischen 95.000 und 100.000 zusätzliche Wohnungen“, sagt Berchtold. Das entspricht einem jährlichen Bedarf von 8.000 bis 10.000 Einheiten. „Alles darunter erzeugt strukturell noch höheren Nachfragedruck.“

Andreas Holler, Geschäftsführer der Buwog, findet dafür klare Worte. „Aufgrund der Zahlen und der wirtschaftlichen Lage ist die Situation eindeutig. Wenn jetzt nicht gehandelt wird, landen wir in einer Wohnungsnot.“ Die Branche befinde sich nicht in einer normalen Abschwungphase, sondern in einer gefährlichen Kombination aus Angebotsrückgang und weiter wachsender Nachfrage. Die Buwog selbst baut antizyklisch – bewusst gegen den Trend. Rund 2.000 Wohnungen will das Unternehmen bis Ende des Jahres fertigstellen und neu starten. „Aber was wir alleine tun, ist nur ein Tropfen auf den heißen Stein“, sagt Holler. Denn insgesamt werden heuer nur rund 10.000 Einheiten fertiggestellt. Benötigt würden mindestens 16.000.

Der strukturelle Kern des Problems liegt tiefer. Das Bauen ist zu langsam geworden – und zu teuer. Regulatorische Auflagen, langwierige Genehmigungsverfahren, eine zunehmend komplexe Förderlandschaft und ein Mietrecht, das laut Holler „entrümpelt“ werden müsste. „Wir brauchen schnellere Bauverfahren und klare, bundesweit einheitliche Regeln. Typengenehmigungen für Systembauten wären ein enormer Hebel.“ Auch die Digitalisierung der Baubranche sei ein bislang unterschätztes Potenzial. Laut Holler könnten durch digitalisierte Prozesse, serielles Bauen und Vorfertigung 10 bis 15 Prozent der Kosten eingespart werden.

Hinzu kommen politische Rahmenbedingungen, die wirtschaftlich nicht mehr aufgehen. Besonders kritisch sieht Holler die Zwei-Drittel-Regelung für geförderten Wohnraum bei Umwidmungen. „In der aktuellen Kostenstruktur ist das nicht mehr darstellbar. Da braucht es eine Anpassung.“ Statt zusätzlicher Regulierungen brauche es Investitionsanreize: etwa die steuerliche Absetzbarkeit von Finanzierungszinsen oder ein einfach zugängliches, funktionierendes Fördermodell.

Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien, zumindest bei den Verkaufszahlen Talsohle durchschritten. Die Zinssituation sei berechenbarer geworden, extreme Schwankungen wie in den vergangenen Jahren erwartet er nicht mehr. „Bauträger und Käufer können wieder kalkulieren.“ Gleichzeitig beobachtet er eine Verschiebung von Mietinteressenten hin zum Eigentum – vor allem in Lagen mit verbesserter Infrastruktur und langfristigem Entwicklungspotenzial. Auch Iistitutionelle Investoren kehren langsam zurück, ebenso internationale Käufer aus Zentral- und Osteuropa, für die Österreich weiterhin als sicherer Hafen gilt.

Doch all diese positiven Signale werden verpuffen, wenn die strukturellen Bremsen nicht gelöst werden. Deregulierung statt neuer Auflagen, beschleunigte Behördenprozesse – etwa durch One-Stop-Shop-Systeme –, eine konsequente Digitalisierung der Baubranche und vereinfachte Bauvorschriften. Serielles Bauen, modulare Systeme und höhere Vorfertigungsgrade gelten als Schlüssel für leistbaren Wohnraum der Zukunft. Ebenso wichtig: Anreize für Eigentumsbildung und Investitionen, weniger Komplexität bei Förderungen und eine Anpassung überholter Quotenregelungen. „Wenn wir jetzt nicht handeln, zahlen wir den Preis in ein paar Jahren. Und der wird hoch sein", warnt Holler.