Stimmungstief und Chancen am dt. Markt

Beim aktuellen Marktbericht für das Q2 von Primonial REIM Germany ist das Gesamtimmobilienklima bei unseren deutschen Nachbar:innen mit 64,3 Punkten bei einem Jahrestiefstwert angelangt und die Stimmung an den Büromärkten ist mit 47,9 Punkten auf den geringsten Wert seit 2009 gesunken. Florian Wenner, Head of Research & ESG bei Primonial REIM Germany sieht aber Lichtblicke: „Die Inflationsraten in den USA und Großbritannien sind deutlich rückläufig. Die zinsbedingten Immobilienabwertungen könnten daher schneller zu einem Ende kommen, als viele Marktteilnehmer derzeit erwarten. Diejenigen, die über eine klare Asset Management-Strategie verfügen und den Mut haben, antizyklisch zu investieren, können von den niedrigeren Preisen profitieren.“ Viele Marktakteure hätten zudem das Wohnsegment als Chance in der Krise ausgemacht und sehen hier die Chance auf attraktive Renditen und geringe Risiken. Die komplette Markteinschätzung schaut laut den Analysten aktuell so aus:
Büroimmobilien
Mit einem Transaktionsvolumen von lediglich 3 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2023 ist die Hausse am deutschen Büroimmobilienmarkt endgültig vorbei. Neben Homeoffice-Debatten spielten Rezessionssorgen und deren Auswirkungen für die Flächennachfrage eine große Rolle. Auch ausländische Käufer halten sich derzeit stark zurück. Die Preisfindung halte an, auch wenn spürbar sei, dass Verkäufer mittlerweile größere Preisabschläge akzeptierten. Wenner geht davon aus, dass wieder mit einer höheren Marktaktivität zu rechnen sei, sobald die zinsbedingten Wertbereinigungen stattgefunden haben. Die Spitzenrenditen für A-Städte liegt bei 4,1 Prozent und für Sekundärstädte bei 4,4 Prozent.
Wohnimmobilien
„Wohnimmobilien sind der neue Liebling der Investoren und versprechen Stabilität in wirtschaftlich unsicheren Zeiten“, so Wenner. Zwar habe der Wohnimmobilieninvestmentmarkt in den ersten sechs Monaten 2023 mit einem Investitionsvolumen von rund 2,3 Milliarden Euro eine Vollbremsung hingelegt. Vor dem Hintergrund rückläufiger Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen schauen viele Investoren aber mit großem Interesse auf den Markt. „Die einfache Formel lautet: Weniger Bautätigkeit in den nächsten Jahren führt zu höherer Nachfrage im Bestand und somit zu deutlich steigenden Mieten.“ 
Einzelhandelsimmobilien
Am Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien dominierten im ersten Halbjahr die Übernahmen einiger großer Karstadt-Kaufhäuser das Investitionsvolumen von 2,6 Milliarden Euro. Aus den höheren Transaktionsvolumina im Vergleich zu den Assetklassen Büro und Wohnen lassen sich damit aber kaum große Trends ableiten. Für konventionelle Shopping-Center und Fachmarktzentren bleibt die Marktsituation kompliziert. „Einzelhandelsimmobilien mit solventen Mietern und zukunftsfähigem Geschäftsmodell zu finden, bleibt außerhalb von Supermärkten weiterhin die große Herausforderung“, sagt Wenner. Bei den Spitzenrenditen sei ein weiterer Anstieg auf 4,2 Prozent für High-Street-Shops, 4,6 Prozent für Supermärkte und auf 5,1 Prozent für Shopping-Center zu verzeichnen.
Gesundheitsimmobilien
Das Investoreninteresse nach Gesundheitsimmobilien sei weiterhin ungebrochen hoch, das Transaktionsvolumen lag im ersten Halbjahr 2023 mit rund 0,7 Milliarden Euro auf dem mittleren Niveau der letzten fünf Jahre im selben Vergleichszeitraum. „Sofern Standort-, Betreiber- und Gebäudequalität passen, können Gesundheitsimmobilien vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung auch in einem komplizierten Marktumfeld ein attraktives Investment darstellen“, unterstreicht Wenner. Er verweist jedoch darauf, dass bei durchgeführten Transaktionen eine deutlich höhere Selektivität in Bezug auf Betreiberbonität und energetische Gebäudeaspekte herrsche. Die genaue Analyse der finanziellen Situation der jeweiligen Betreiber sei wichtiger denn je. Die energetische Aspekte stellen auch einen wichtigen Kostenhebel dar. Beachtlich fand er, wie schnell die Spitzenrenditen für Pflegeheime in den letzten Monaten gestiegen seien: von 3,9 Prozent Ende 2021 auf nun 4,9 Prozent Mitte 2023.
Hotelimmobilien
Hotelimmobilien blieben im ersten Halbjahr 2023 die Assetklasse mit dem geringsten Investoreninteresse: In den ersten sechs Monaten wurde lediglich ein Transaktionsvolumen von 400 Millionen Euro registriert. Die Spitzenrendite lag bei 4,9 Prozent. Im Gegensatz zum Investmentmarkt befinde sich die Hotellerie jedoch auf Erholungskurs: „Die Übernachtungszahlen der ersten sechs Monate sind gut und bewegen sich in etwa auf dem Niveau von 2019.“ Die großen Betreiberketten meldeten wieder gute Zahlen, sodass sich für Investoren attraktive Ankaufsopportunitäten ergeben könnten.
Logistikimmobilien
Auch am deutschen Logistikimmobilienmarkt sieht Wenner ein vorläufiges Ende der Partystimmung. Mit Investments von rund 1,7 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2023 lag das Transaktionsvolumen weit von den Boomjahren seit 2017 entfernt. Hohe Anteile (53 Prozent) entfielen dabei auf ausländische Käufer. Auch der Flächenumsatz sei deutlich eingebrochen. „Sowohl Investoren als auch Nutzer sind selektiver und zurückhaltender geworden“, erläutert Wenner. Die Spitzenrendite liege derzeit bei 4,0 Prozent. Allerdings fielen die zinsbedingten Wertkorrekturen bislang geringer als in anderen Assetklassen aus. „Dies bedeutet, dass weitere Wertbereinigungen entweder noch bevorstehen oder Logistikimmobilien besonders gut durch die Krise kommen“, so Wenner. Vor dem Hintergrund hoher Standortkosten in Deutschland sei eine anhaltend niedrigere Logistiknachfrage jedoch nicht unwahrscheinlich. Andere europäische Länder könnten stärker von Rückverlagerungen von Produktionsstätten profitieren.