31.08.2023

Immofinanz legte operativ stark zu

Mieterlöse erhöhten sich um rund 80 Prozent

von Leon Protz

Die Immofinanz erwirtschaftete im 1. Halbjahr 2023 Zuwächse bei den Mieterlösen und dem operativen Ergebnis. Die Mieterlöse erhöhten sich im Vergleich zur Vorjahresperiode um rund 80 Prozent auf 258,9 Millionen Euro und das Ergebnis aus Asset Management lag mit 216,8 Millionen Euro um 97,1 Prozent über dem Vorjahreswert. Das operative Ergebnis wurde auf 118 Millionen Euro und der nachhaltige FFO 1 aus dem Bestandsgeschäft auf 140,9 Millionen Euro mehr als verdoppelt. „Die Halbjahresergebnisse der Immofinanz Group zeigen zwei ganz wesentliche Erfolge: Erstens haben wir von unseren Zukäufen und der Vollkonsolidierung der S Immo profitiert, die das Wachstum vorangetrieben und unsere Marktposition deutlich gestärkt haben. Zweitens hat unser Asset Management-Team organisches Wachstum durch einen signifikanten Anstieg der like-for-like Mieten erzielt“, sagt Radka Doehring, Mitglied des Vorstands der Immofinanz. Gleichzeitig musste die Immofinanz Group marktbedingte Immobilienabwertungen in Höhe von -197,2 Millionen Euro vornehmen, die vor allem aus renditeschwachen Immobilien resultierten. Dadurch reduzierte sich das Konzernergebnis auf -144,5 Millionen Euro (Q1–2 2022: 162,7 Millionen Euro) und das Ergebnis je Aktie auf -0,59 Euro (Q1–2 2022: 1,20 Euro). Das Immobilienportfolio der Immofinanz Group umfasste 520 Objekte mit einem Portfoliowert von 7,8 Milliarden Euro. Davon entfielen 7,4 Milliarden Euro auf Bestandsimmobilien mit einer vermietbaren Fläche von 3,4 Millionen m² und einer Bruttorendite von 6,9 Prozent. Der Vermietungsgrad lag bei 92,5 Prozent (31. Dezember 2022: 92,9 Prozent). Die Like-for-like-Mieterlöse (bereinigt um Zu- und Verkäufe sowie Fertigstellungen, ohne S Immo) legten im 2. Quartal 2023 um 10,3 Prozent (im Vergleich zum 2. Quartal 2022) zu. Im 1. Halbjahr 2023 konnten Immobilienverkäufe im Umfang von rund 598 Millionen Euro (inkl. S Immo) abgeschlossen werden. Die Immofinanz Group verfügte zum 30. Juni 2023 über einen Netto-Loan-to-Value (Netto-LTV) von 38,7 Prozent (31. Dezember 2022: 40,7 Prozent) und einer Eigenkapitalquote von 49,6 Prozent (31. Dezember 2022: 47,9 Prozent). Die liquiden Mittel betrugen 729,2 Millionen Euro. Rund 91 Prozent der Finanzverbindlichkeiten sind gegenüber Zinserhöhungen abgesichert. Der IFRS-Buchwert je Aktie reduzierte sich leicht um 1,5 Prozent auf 27,06 Euro (31. Dezember 2022: 27,47 Euro). Der Substanzwert EPRA NTA je Aktie verringert sich um 6,0 Prozent auf 28,03 Euro (31. Dezember 2022: 29,82 Euro). Mittelfristig soll das Angebot in den Kernländern weiter ausgebaut und das Portfolio gleichzeitig durch die Fortsetzung des strategischen Verkaufsprogramms optimiert werden. Gemeinsam mit der S Immo und mit Unterstützung durch die CPIPG werden 2023 weitere Synergien und Effizienzsteigerungen identifiziert, die die Transparenz und die Rentabilität für alle Stakeholder verbessern sollen.

GBV, ÖHGB und VÖPE kritisieren Mietpreisdeckel

Schuss ins Knie

von Elisabeth K. Fürst

Nach der gestrigen Ankündigung des Mietpreisdeckels, gibt es von allen Seiten heftige Kritik:
So sieht der Österreichischer Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen damit den Neubau und die Sanierung vom Altbestand verunmöglicht: „Bei den regulierten MRG-Mieten (Richtwertmieten und Kategoriemieten) sind die inflationsbedingten Erhöhungen in den letzten beiden Jahren bereits erfolgt. Die gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBVs) durften aufgrund des gesetzlichen 2-Jahresrythmus seit April 2022 (Beginn der Krise) keine Valorisierung durchführen, währenddessen Bau- und Finanzierungskosten in die Höhe schnellten. Mit der bekannt gegebenen Maßnahme werden der Neubau von leistbaren Wohnungen und die Sanierung des Altbestandes zunehmend unmöglich.“
Der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund stellt klar, dass es sich bei der Anpassung der Mieten nicht um irgendwelche einseitigen Erhöhungen der Mietzinse handele, sondern um gesetzlich geregelte und einpreisbare Anpassungen an den Verbraucherpreisindex. Damit ginge es um die Wertbeständigkeit von Mietzinsen und nicht um Erhöhung. Die Behauptungen, dass die Mieten Preistreiber der Inflation seien, könne der ÖHGB nicht nachvollziehen, da sich in der Debatte die steigenden Betriebskosten oft mit den Mieten vermischen würden. Gleichzeitig hätten Vermieter:innen nicht nur mit einem steigenden Vertrauensdefizit, sondern auch enorm gestiegenen Preisen bei der Erhaltung und Sanierung von Gebäuden zu kämpfen.
Für die VÖPE, die Vereinigung Österreichischer Projektentwickler ist der Mietpreisdeckel der nächster schwerer Schlag für die Immobilienbranche. Denn die Immobilienunternehmen und die Projektentwickler hätten derzeit mit bereits mit vielen Herausforderungen zu kämpfen: ein hohes Zinsniveau und gleichzeitig unnötig strenge Vergabekriterien für Immobilienkredite, hohe hausgemachte Inflation und damit zusammenhängende Kostensteigerungen für Bauleistungen und Löhne, nach wie vor hohe Grundstückspreise und ständig steigende Bürokratie in Widmungs- und Bauverfahren sowie neue Berichtspflichten. All diese Faktoren erfordern entsprechend Kapital, das bei der Berechnung des Mietpreisdeckels nicht berücksichtigt werde. Die bereits bestehende Schieflage zwischen preisregulierten und frei vereinbarten Mieten, der sogenannte „Mietadel“, würde damit weiter einzementiert, statt ein modernes, gerechtes und zukunftsorientiertes Mietrecht zu schaffen, das auch Investitionen in Sanierungs- und Klimaschutzmaßnahmen belohnt.

Jeutter wird
Porr-Vorstand
Wiener Mieten um
4 Prozent gestiegen
Variable Kredite
erhöhten sich um 4,4 %

Ergebnis vor Ertragssteuern bei -31,6 Millionen Euro

Bewertungen sorgen für Minus bei UBM

von Stefan Posch

Auch an der UBM ist die aktuelle Entwicklung am Immobilienmarkt nicht spurlos vorüber gegangen. Im Zuge einer außerordentlichen Neubewertung der Projekte und Immobilien ist es zu einer Abschreibung in Höhe von 31,3 Millionen Euro gekommen, mit entsprechend negativer Auswirkung auf das Halbjahresergebnis. „Die UBM kann sich dem generellen Bewertungs-Trend, der sich auch bei anderen Marktteilnehmern auswirkt, nicht entziehen“, sagt UBM-CEO Thomas G. Winkler.
Im ersten Halbjahr 2023 erwirtschaftete die UBM eine Gesamtleistung von 116,2 Millionen Euro nach 206,2 Millionen Euro in der Vergleichsperiode des Vorjahres. Das Ergebnis vor Ertragssteuern (EBT) lag mit -31,6 Millionen Euro unter der Vorjahresperiode mit 16,1 Millionen Euro; mit einem Periodenergebnis von -29,3 Millionen Euro (H1/22: 15,8 Millionen Euro) erzielte die UBM einen wesentlich niedrigeren Wert als im Halbjahr 2022. Der aus dem Periodenergebnis abgeleitete Gewinn pro Aktie sank von -0,15 Euro im ersten Quartal 2023 auf -4,34 Euro in der aktuellen Berichtsperiode.
Die liquiden Mittel konnten aber mit 214,3 Millionen Euro (per 30.6.2023) auf einem hohen Niveau gehalten werden. Die erfolgreiche Platzierung des ersten Green Bonds bringt 50 Millionen Euro an frischem Kapital, das ermögliche laut UBM, rasch auf Gelegenheiten am Markt zu reagieren. Die Eigenkapitalquote erreichte per Ende Juni 2023 29,8 Prozent und lag damit noch immer knapp in der langfristigen angestrebten Bandbreite (30-35 Prozent). Ab dem Q4/23 werden keine Anleiherückzahlungen für 2 Jahre fällig.
Für das zweite Halbjahr kann laut der UBM nicht mit einer maßgeblichen Verbesserung am Immobilienmarkt gerechnet werden. Damit werden auch in der zweiten Jahreshälfte 2023 voraussichtlich keine wesentlichen Verkäufe durch die UBM erfolgen, die die Haupteinnahmequelle für einen Developer darstellen. Allerdings wurde der Bauvorbescheid für die Timber Factory in der Münchner Baubergerstraße Ende Juli 2023 erteilt, der sich im Q3 2023 positiv auswirken sollte. Dieser führt dazu, dass der Kaufpreis für die zweite Hälfte des Anteils des Joint-Venture-Partners in der nunmehr genehmigten Form bezahlt wird. Der aktuelle Verlust könnte sich dadurch im Jahresabschluss 2023 etwa halbieren.

Tritt Nachfolge von Josef Pein als COO an

Claude-Patrick Jeutter wird Porr-Vorstand

von Stefan Posch

Der Nominierungsausschuss des Aufsichtsrats der Porr hat heute Claude-Patrick Jeutter zum Mitglied des Vorstands und COO der Porr ab 01.01.2024 nominiert. Die entsprechenden Beschlüsse sollen in der Aufsichtsratssitzung am 21.09.2023 gefasst werden. Josef Pein tritt zum Jahreswechsel den Ruhestand an und legt seine Funktion als Mitglied des Vorstands mit Wirkung zum 31.12.2023 zurück.
„Wir sorgen mit diesem Schritt für eine geordnete Nachfolge im obersten Führungsgremium der Porr“, erklärt CEO Karl-Heinz Strauss. „Bei Josef Pein möchte ich mich für sein jahrzehntelanges Engagement und sein enormes Fachwissen bedanken, mit denen er unser operatives Geschäft in Österreich, der Schweiz und Rumänien geführt hat. Ich bin froh, die Vorstandsposition nun intern mit dem erfahrenen und technisch versierten Spitzenmanager Claude-Patrick Jeutter nachbesetzen zu können.“
Der gebürtige Stuttgarter Jeutter wird als Mitglied des Vorstands der Porr für das operative Segment Deutschland sowie Rumänien verantwortlich sein. „Ich freue mich schon auf diese spannende Aufgabe und darauf, zum weiteren Erfolg der Porr in diesen Märkten meinen Beitrag zu leisten“, sagt Jeutter. Das Segment AT / CH wird nach dem Ausscheiden von Josef Pein durch den Vorstandsvorsitzenden Karl-Heinz Strauss verantwortet.
Claude-Patrick Jeutter absolvierte das Studium des Bauingenieurwesens an der Universität Stuttgart und schloss dieses 1995 als Diplom-Bauingenieur ab. Der 54-jährige begann seine Karriere bei Müller-Altvatter, Stuttgart. Bis 2019 war er in Geschäftsführungs- und Vorstandsfunktionen verschiedener Bauunternehmen in Deutschland tätig. Seit 2019 ist er in Führungsfunktion für die Porr Gruppe tätig und verantwortet aktuell als Mitglied der Geschäftsführung der PORR Management den Bereich Deutschland der Porr.

Durchschnittspreis für 70 m² in allen Bezirken bei über 1.000 Euro

Wiener Mieten um 4 Prozent gestiegen

von Leon Protz

Das Wachstum der Bevölkerung in Wien kurbelt die Nachfrage nach Mietwohnungen an. Schon 2027 könnte die Hauptstadt wieder die 2-Millionen-Marke knacken. Dementsprechend sind die Angebotspreise für freie Mietwohnungen im ersten Halbjahr 2023 um 4 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum angestiegen, wie eine aktuelle Datenanalyse von ImmoScout24 zeigt. Analysiert wurden rund 86.000 Immobilienangebote aus den ersten sechs Monaten 2022 und 2023. Die Durchschnittsmiete ist von 16,3 Euro auf 17 Euro pro Quadratmeter gestiegen. „Die Preissteigerungen bei den Angeboten sind derzeit nicht wesentlich höher als in den Jahren zuvor. Aber durch den permanenten Anstieg liegt der Durchschnittspreis für 70 m² inzwischen in allen Bezirken bei über 1.000 Euro. Zusätzlich beobachten wir eine verstärkte Nachfrage am Mietmarkt – vor allem im Segment der 60- bis 80- m²-Wohnungen“, so Markus Dejmek, Österreich-Chef von ImmoScout24. Im Vorjahr lag der Angebotspreis für eine Bleibe im historischen ersten Bezirk noch bei 19,1 Euro. Mit einer Preissteigerung von 14 Prozent hat die Innere Stadt heuer die 20-Euro-Marke durchbrochen und der Mietpreis für die begehrte Lage liegt bei durchschnittlich 21,7 Euro. Stark zugelegt haben die Mieten auch in Penzing mit einem Plus von 13 Prozent auf 16,6 Euro, Döbling (+12 Prozent, 17,5 Euro), Währing (+10 Prozent, 16,5 Euro), Wieden (+11 Prozent, 16,9 Euro) sowie der Trendbezirk Mariahilf (+10 Prozent, 17,9 Euro). Ein Preisrückgang zeigt sich im 2. Bezirk um -5 Prozent auf 17,6 Euro pro m² sowie in Favoriten mit -3 Prozent auf 16 Euro pro m². Am günstigsten werden aktuell noch Wohnungen im 15. Bezirk mit einem m² von 14,8 Euro angeboten. Für das 70- m²-Zuhause bedeutet das einen Mietpreis von 1.033 Euro. Zwischen 15 Euro und 16 Euro pro m² bewegt sich der Mietpreis der aktuell angebotenen Wohnungen auch in Ottakring, Hernals, Meidling und Hietzing. „Einen besonders hohen Zuwachs bei der Nachfrage nach kleineren Wohnungen konnten wir vor allem in Simmering und Floridsdorf feststellen. Aber auch Wohnungen in Leopoldstadt, Josefstadt sowie Favoriten und Margareten sind verstärkt nachgefragt worden“, so Markus Dejmek.

Leitzinsanstieg von 0,25 Prozent entzieht den Kreditnehmern weitere 175 Millionen Euro

Variable Kredite erhöhten sich um 4,4 %

von Leon Protz

Seit Anfang 2022 spüren Österreichs Kreditnehmer den Druck der Leitzinsanhebungen durch die EZB. Für private Haushalte mit variablen Wohnbaukrediten bedeutet dies eine durchschnittliche Zinserhöhung von 4,4 Prozentpunkten. Bei einem variabel verzinsten Wohnbaukreditvolumen von 70 Milliarden Euro ergibt das eine zusätzliche jährliche Belastung von rund 3 Milliarden Euro. Jeder zusätzliche Leitzinsanstieg von 0,25 Prozent entzieht den Kreditnehmern weitere 175 Millionen Euro. Geld, das im täglichen Leben fehlt. Während der Anteil variabler Wohnbaukredite in Deutschland von 2018 bis 2022 zwischen 9,7 Prozent und 11,8 Prozent lag, belief sich dieser in Österreich auf zwischen 37,6 Prozent und 43,5 Prozent. Im ersten Quartal 2023 kletterte dieser Wert sogar auf 57,5 Prozent empor. Der Grund, warum derzeit so viele Kreditnehmer eine variable Finanzierung wählen oder in dieser verharren, obwohl eine risikoarme Finanzierung mit Fixzinssatz sogar um rund 1 Prozent günstiger zu bekommen ist, liegt nahe: Nach insgesamt neun Leitzinserhöhungen durch die EZB glauben viele Kreditnehmer vermutlich an den erreichten Zinsgipfel und hoffen auf zukünftige Zinssenkungen. Doch Äußerungen führender Vertreter:innen westlicher Zentralbanken deuten eher auf eine Fortsetzung der Zinserhöhungen hin, denn der Preisdruck sei sehr hartnäckig. Einige Expert:innen erwarten für die nächsten zehn Jahre einen durchschnittlichen Anstieg der Immobilienpreise in Österreich um weitere 6,9 Prozent pro Jahr (Economic Experts Survey, Juli 2023). Ein Zwangsverkauf aufgrund untragbarer Zinslasten wäre ein ernüchterndes Szenario, vor allem angesichts gleichzeitig steigender Mietkosten. Eine Absicherung durch einen Kredit mit Fixzinssatz ist aus diesen Gründen das Gebot der Stunde: Er verhindert potenziell noch höhere Kreditraten, nutzt den derzeitigen Zinsunterschied zwischen fixen und variablen Krediten aus und sichert eine kostengünstige Umschuldungsoption für einen langen Zeitraum. „Jede:r Kreditnehmer:in mit einem variabel verzinsten Wohnbaukredit sollte sich im Rahmen einer qualifizierten Kreditberatung intensiv aufklären lassen, welche Optionen es am Markt gibt“, so Christoph Kirchmair, Gründer und CEO von Infina.

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