Knappes Gut mit profitablen Aussichten

Die Frühjahrs-Ausgabe 2024 des „Ersten Wiener Zinshaus-Marktberichts“ von Otto Immobilien zeigt nicht nur den Markteinbruch im vergangenen Jahr mit satten 57 Prozent weniger Transaktionsvolumen mehr als deutlich, sondern gibt vor allem Anlass für Optimismus und gute Geschäfte: Denn die Preise verzeichneten in allen Bezirken einen deutlichen Rückgang von durchschnittlich 12 Prozent und das führt besonders in den Bezirken außerhalb des Gürtels zu attraktiveren Einstiegspreisen für Investor:innen und Chancen für überdurchschnittliche Renditen. Gründerzeit-Zinshäuser in Wien werden zu Einstiegspreisen ab 1.540 Euro pro m2 gehandelt, die Durchschnittspreise kehren damit wieder auf das Niveau von 2020 zurück. Die Spitzenrenditen sind in fast allen Bezirken gestiegen, wobei in allen Bezirken mit Ausnahme der Inneren Stadt Renditen von mehr als 3 Prozent erzielt werden können. Besonders die Bezirke 10, 11 und 12 überschreiten bei einigen Transaktionen mittlerweile die Marke von 4,5 Prozent.
Eugen Otto, Otto Immobilien-Geschäftsführer: „2023 hat sich das Karussell der Zinshäuser mit halber Kraft gedreht. Das sieht man auch an den Zahlen. Wir erleben eine massive Veränderung im Verhalten der Marktteilnehmer:innen.“ Die Anzahl der Share Deals hat zugenommen. Und diese werden laut Otto in Zukunft noch mehr werden. Insgesamt wurden letztes Jahr 269 Transaktionen durchgeführt (2022: 483 Transaktionen), das Transaktionsvolumen ging auf 832 Millionen Euro (2022: 1,94 Milliarden Euro) zurück. Dabei waren sowohl auf der Käufer:innen- als auch auf der Verkäufer:innenseite Unternehmen die dominierend: 82 Prozent des Käufer:innenvolumens und 56 Prozent des Verkaufsvolumens entfielen auf Unternehmen. Privatpersonen waren für 14 Prozent des Kaufvolumens verantwortlich, ein deutliches Plus von 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr, und für 39 Prozent des Verkaufsvolumens.
Insgesamt schrumpft der Bestand der Wiener Zinshäuser: Von 2009 bis zum Stichtag am 14. Februar 2024 ist ein Rückgang um 12,8 Prozent von 15.528 auf 13.533 Gebäude zu verzeichnen. Im Jahr 2023 hat sich der Bestand um 40 Gründerzeit-Zinshäuser reduziert. „Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Umwandlung in Wohnungseigentum und Nutzungsänderungen, etwa die Umwandlung in Hotels, wider“, erklärt Martin Denner, Leiter der Otto Research-Abteilung.
Für Investor:innen ein guter Zeitpunkt über Anschaffungen nachzudenken, denn wo man vor ein paar Jahren noch Mühe hatte gute Objekte zu finden, gleicht die Auswahl heute eher wieder einem „Beautycontest“. Philipp Maisel, Teamleiter Zinshaus Investment bei Otto Immobilien: „Wo es vorher noch einen Nachfrageüberhang gab und Interessent:innen in die Außenbezirke und den Speckgürtel ausgewichen sind, ist jetzt wieder viel Angebot im Markt und die Käufer:innen fokussieren auf ihre wirklichen Zielgebiete innerhalb des Gürtels. Und mit den steigenden Renditen fangen auch die Family Offices wieder an sich mit dem Zinshaus zu beschäftigen.“ Die Nachfrage sei aktuell da und die Transaktionen werden wieder mehr. Maisel sieht den Ausblick daher positiv: „Wir beobachten, dass wir seit Jahresanfang wieder mehr Marktaktivität haben und hoffen, dass es heuer zu einer Stabilisierung kommt. Damit erwarten wir, dass es im besten Sinne wieder zu einem langweiligen Markt mit einem langfristig stabilen Wachstum nach oben kommen wird.“